Суд с застройщиком

Если одна сторона отношений (либо дольщик, либо строительная организация) в рамках ДДУ пытается отказаться исполнить свои законные обязательства, то вторая сторона имеет полное право обратиться в суд, чтобы доказать свою правоту, отстоять интересы, предъявить требования и добиться их удовлетворения.

Споры между застройщиками и дольщиками в судебной практике возникают довольно часто, и причины инициирования разбирательств бывают разными. Но в какой суд подавать на строительную компанию, действия которой противоречат законам РФ и нарушают права дольщика? Как действовать в той или иной конкретной ситуации, куда обращаться, чтобы взыскать и получить неустойку или добиться удовлетворения иных требований? Как быть, если застройщик подал в суд на покупателя квартиры в строящемся доме? Ответы на эти волнующие вопросы, детали судебных разбирательств и тяжб, а также другая актуальная и полезная информация на текущий год, связанная с данной темой, подробно рассмотрены в данной статье.

В каких случаях потребуется обращение в суд

Подавать в суд на строительную компанию вторая сторона соглашения об участии в законном долевом строительстве может в разных случаях. Рассмотрим все возможные варианты:

• Нарушения прописанных в договоре обязательств, а именно просрочки передачи квартир в строящейся новостройке, задержки при устранении существенных недостатков (отсутствия оказания услуг отделки, неровностей стен или пола), которые обнаружены во время осмотра и приёма объекта клиентом застройщика или позже, на протяжении гарантийных сроков. При просрочках застройщики выплачивают неустойки.
• Начало строительства дома без разрешения на возведения.
• Несоответствие квартиры условиям заключенного договора, проекту или законам региона либо страны. Передаваемые объекты при сдаче по приёмочному акту должны соответствовать пунктам ДДУ, всем действующим нормам и проектной декларации.
• При просрочках передачи собственник квартиры может добиваться взыскания неустойки в размере 1/150 действующей в РФ ставки рефинансирования (ключевой) на момент взыскания. В 2020-ом году данная ставка составляет 4,25 процентов, точный расчёт можно сделать в специальном сервисе-калькуляторе. Неустойка назначается за каждый прошедший день просрочки. Задержка стартует со дня, следующего за датой передачи квартир в доме. Если застройщик отказывает в уплате такой неустойки, то её стоит взыскать в полном размере через суд.
• Полное невыполнение прописанных в ДДУ обязательств и неоказание заявленных услуг. Так, застройщик может не вести строительство, не осуществлять отделку или передачу помещений в установленные соглашением сроки.
• Необоснованное увеличение стоимости сдаваемой квартиры. Если застройщик требует больше, чем указано при заключении договора ДДУ, то дольщик не обязан переплачивать и покрывать разницу в цене, он имеет право подать в суд.
• Плохое качество использованных для отделки или при строительстве материалов. Споры с застройщиком по качеству – довольно частое явление в судебной практике.
• Возврат полностью суммы ДДУ при одностороннем расторжении договора дольщиком. Участник долевого строительства имеет право односторонне без согласия застройщика отказаться от услуг и расторгнуть соглашение при невыполнении второй стороной её прописанных законами обязательств. В таком случае девелопер должен вернуть стоимость объекта.
• Взыскание сумм, потраченных на ремонт, сделанный собственными силами дольщика. Если покупатель согласился принять объект долевого завершённого строительства с некоторыми дефектами и принял решение самостоятельно ремонтировать квартиру, то он может предъявлять требования о возмещении понесённых убытков или о соразмерном снижении изначальной цены квартиры.
• Споры, возникающие по поводу гарантийных обязательств застройщика перед всеми приобретателями квартир. В регулирующем ведение долевого строительства законе под номером 214-ФЗ (в его седьмой статье, пятой части) указывается, что для объектов ДДУ действуют гарантийные сроки, которые составляют пять лет. И такой срок стартует с момента передачи квартиры застройщиком и её приёмки дольщиком.
• Взыскание штрафа, имеющего величину 50% размера суммы неустойки, выплату которой присудил судья. Такое требование есть в законе, который защищает гражданские права всех потребителей (в тринадцатой статье). Если застройщик добровольно не удовлетворил предъявленное до суда требование дольщика о необходимости перечисления неустойки и ничего не выплатил в добровольном порядке, то он должен заплатить не только присужденную в пользу покупателя квартиры неустойку, но ещё и её половину в виде штрафа, предусмотренного законом о защите потребительских прав.
• Признание законодательно обусловленных прав собственности на объект строительства незавершённого типа. Если фирма застройщика (либо представитель – уполномоченное имеющее доверенность лицо, которое представляет интересы гендиректора и действует от его имени) не желает предоставить документацию, которая нужна для регистрации владения, то эти документы возможно требовать в суде.
• Неспособность нести ответственность по всем долговым обязательствам. Дольщики (потребители) либо сам застройщик может подать иск в суд на банкротство.
• Причинение вреда или самому потребителю (дольщику), или его имуществу в результате нарушений норм и правил безопасности. Пострадавший гражданин вправе взыскать и получить компенсацию.
• Другие возникающие между дольщиками и застройщиками споры, которые невозможно решить мирно без участия суда.

Важно! Основаниями к подаче иска по законам РФ являются любые нарушения установленных договором ДДУ условий, а также связанное с неосведомлённостью или преднамеренное несоблюдение требований федерального (действующего на всей территории РФ) или регионального (городского, областного, к примеру, московского) законодательства.

Кто может обращаться в суды

Кто вправе инициировать судебные разбирательства? Обе стороны договора ведущегося долевого строительства.

Во-первых, абсолютно все дольщики, причём как лица физические, так и юридические (ООО, ИП), к примеру, ведущие бизнес и приобретающие недвижимость в строящемся доме для предпринимательских целей (сдачи в аренду). Обычно они пытаются добиться взыскания сумм неустоек за нарушения заявленных сроков окончательной передачи квартир.

Важно понимать! По закону РФ подавать в суд на застройщика можно и в случае признания его банкротства. Но обратите внимание, что все требования, предъявляемые дольщиками (по неустойкам из-за продления сроков, по штрафам, компенсациям), удовлетворяются только в рамках дела об объявленном банкротстве. Сведения о том, что компания стала банкротом, участникам ДДУ направляет назначенный конкурсный управляющий (он же принимает, рассматривает и вносит в специальный реестр все возникшие требования). Но с даты открытия законного конкурсного производства прекращается исполнение условий всех исполнительных документов.

Во-вторых, исковое заявление имеет право подать в суд и непосредственно сам застройщик. Но такие случаи в судебной практике РФ встречаются довольно редко. Застройщик может принять решение судиться с дольщиком, если последний не выполняет условия заключенного договора, например, отказывается доплачивать за фактические квадратные метры площади квартиры (если в соглашении изначально было указано, что будет необходима оплата квадратуры, превышающей заявленную).

В-третьих, если застройщик явно нарушает законы РФ и градостроительные нормы, то начать судебный процесс сможет даже прокуратура города (Москвы, Санкт-Петербурга или любого другого).

В-четвёртых, подавать в суд на застройщика имеют право и граждане, которые не участвуют в долевом строительстве. Это, в первую очередь, выполняющие строительные работы сотрудники организации, вред здоровью которых был причинён по вине компании, например, в связи с несоблюдением правил безопасности на стройке. Ещё одним случаем, в котором возможно обращение в суд, является невыплата зарплат людям, которые работают на застройщика. Они могут получить положенные им деньги через суд.

Когда именно обращаться в суд

Если у вас имеются серьёзные требования, которые вы планируете предъявлять, не спешите сразу же обращаться в суд. Чтобы ваш иск к застройщику был принят и рассмотрен судебным органом по существу, необходимо соблюсти все важные процедуры. Одна из самых важных – фактическое официальное уведомление застройщика о возникших проблемах и предъявляемых требованиях.

Для начала нужно соблюсти досудебный порядок и попытаться урегулировать спорные вопросы мирным путём. Для этого необходимо составить письменную подробную претензию с перечислением всех требований (например, выплаты неустойки за нарушение заявленных сроков передачи жилья, компенсации материального, физического или морального вреда, устранения обнаруженных дефектов, возмещения расходов). Далее следует направить её непосредственно застройщику. Причём для принятия этой претензии следует отправить её правильным способом:

• Письмом, отправленным по почте. А чтобы в будущем доказать факт реально состоявшегося вручения застройщику, дольщик должен направить не стандартное письмо, а обязательно заказное, дополненное уведомлением о вручении и желательно описью вложения (с перечислением всего содержимого конверта).
• Лично в письменной форме. Сначала надо написать и собственноручно подписать претензию с требованиями в двух экземплярах, потом приехать в офис компании, являющейся застройщиком (то есть по юридическому, указанному в договоре ДДУ адресу). Одну претензию вручите секретарю и попросите при вас зарегистрировать её в специальном журнале учёта входящей корреспонденции. А на втором экземпляре претензии свою подпись должен поставить уполномоченный сотрудник, и это будет доказательством получения заявления. В идеале на вашей копии претензионного письма (её нужно оставить себе) должны стоять подпись со штампом, подтверждающим регистрацию документа, а также дата принятия и реестровый присвоенный номер.

Застройщик может отказать в принятии претензии или же принять её, но сформировать отказ в удовлетворении предъявляемых вами требований. В таком случае это нужно зафиксировать, чтобы потом приложить к иску, подаваемому в суд. Только если застройщик не принял жалобу или же отказался удовлетворять требования, вы можете направлять заявление в судебный орган. В ином случае появляется возможность мирного урегулирования спора без обращений в суд.

Обращаться в суды возможно на разных этапах отношений с застройщиком. Делать это можно до подписания приёмочного акта и до перехода прав на квартиру. Но если акт приёма-передачи подписан, это не значит, что обязательства девелопера аннулируются. Даже после подписания он обязуется выплачивать неустойки (если нарушил сроки сдачи квартиры).

В претензии дольщик обязательно указывает: предъявляемые к застройщику требования со сроками их удовлетворения, ссылки на подтверждающие правоту законы или отдельные статьи и положения нормативно-правовых актов, имеющие значение для дела обстоятельства, сущность нарушаемых интересов, а также реквизиты счёта в банке (если запрашивается перечисление денежных средств для пеней или сумм неустоек).

К сведению! Согласно действующему в России законодательству (а именно статье 445-ой и статье 452-ой актуального ГК РФ), застройщик обязан дать ответ на претензию в течение периода, составляющего тридцать календарных дней (полный месяц). Если строительная компания ответ не даёт, то она нарушает законы РФ.

В какой суд подавать заявление на застройщика

Определение подсудности рассматривается в некоторых главах административно-правового и гражданско-правового кодексов. Именно в этих документах чётко обозначается, каким же конкретным судом дело должно рассматриваться: либо общей юрисдикции, либо арбитражным. И так как в 214-ФЗ об этом ничего не указано, то следует руководствоваться общими положениями гражданского действующего законодательства. И оно гласит, что обращаться нужно именно в суды общей юрисдикции: в районный (при стоимости иска больше ста тысяч) или в мировой (если сумма иска меньше 100 тыс.)

Выбор территориальной подсудности, то есть места нахождения суда, осуществляется истцом. И это может быть суд:

• по месту фактического пребывания или регистрации подающего заявление истца;
• по месту расположения строящегося дома (сюда всегда следует обращаться по поводу дел, связанных с имущественными правами);
• по месту юридического адреса компании-застройщика.

Выбирать арбитражные суды нельзя. Они относятся к другой категории и рассматривают дела, связанные с экономической деятельностью, например, с бизнесом или банкротством.

Важно! Если итог рассмотрения дела вас не устроил, то вы можете рассчитывать на обжалование в течение десяти дней после решения и подать жалобу в высшую инстанцию – в городской суд (а далее – в Верховный).

Как грамотно подавать в суд

Как подать в суд на застройщика, чтобы получать сумму неустойки или требовать удовлетворения других претензий в полном объёме? Подача иска осуществляется такими путями:

• Лично в суде. Передать иск нужно в судебный орган, и принявшее лицо должно поставить на принадлежащем истцу экземпляре отметку о принятии (второй экземпляр остаётся в канцелярии суда и регистрируется).
• По почте. Иск в суд на застройщика направляется заказным письмом, дополненным уведомлением о состоявшемся вручении и описью вложения.
• На портале Госуслуг. Тут нужно при наличии подтверждённого аккаунта загрузить сканы документов и заполнить электронную форму. Далее, если вам пришёл статус «Зарегистрировано в суде», ожидайте назначения заседания.

На сайте суда после принятия иска видны данные о назначении конкретного судьи (имя с отчеством и фамилией), номер дела, даты предварительного заседания и всех слушаний.

Полезно знать! При направлении иска в суд истец от уплаты госпошлины освобождается по условиям Налогового кодекса. Но если взыскивается больше миллиона руб., то тогда пошлина уплачивается.

Содержание иска

Как подать иск на застройщика? Стандартного формата нет, но заявление должен быть письменным. Вы можете найти образец и осуществить составление по нему. Но в любом случае тут должно указываться:

• наименование органа;
• данные об истце;
• сведения об ответчике;
• суть нарушений и их подтверждения;
• конкретные требования и их обоснования (ссылки на законы);
• цена данного иска (взыскиваемая сумма);
• информация о соблюдении необходимого досудебного порядка (о направлении претензии и её рассмотрении);
• перечисление приложенных документов.

Какие документы нужны

К иску следует приложить и необходимые в суде документы:

• ДДУ;
• претензия истца и ответ ответчика;
• доказывающие оплату квартиры документы;
• акт приёма-передачи;
• свидетельство о зарегистрированном праве собственности (при наличии).

Определить перечень подробнее можно в суде, в который вы обращаетесь.

Что дальше

После оглашения судьёй вынесенного решения в течение трёх-пяти дней выдаётся соответствующее постановление.  Оно вступает в силу спустя тридцать дней после обнародования окончательных разбирательств. Тогда исполнительный лист вручается ответчику, и он должен выполнить его предписания.

Как увеличить свои шансы и выиграть дело

Судебная практика 2020-го года и предыдущих лет знает немало споров между строительными компаниям и дольщиками по поводу просрочек, взысканий неустоек и штрафов и прочих претензий. Суды с застройщиками или их представителями далеко не всегда выигрываются потребителями (покупателями квартир). Неоднократно именно девелоперы побеждали и по решениям судий не платили неустойки. Добиться справедливости порой бывает очень сложно, особенно в последние годы, когда застройщики нанимают лучших адвокатов.

К сведению! Третьего апреля две тысяч двадцатого года вступило в силу изданное Правительством постановление. Его смысл заключается в том, что по первое января две тысячи двадцать первого года работающие по договорам долевого строительства застройщики имеют полное право не удовлетворять предъявляемые к ним требования по поводу неустоек и штрафов, возмещения убытков. Правительство решило, что они освобождаются от таких обязанностей. Это означает, что строительные компании не платят ни штрафы, ни неустойки, ни компенсации. Но отсрочка их взыскания в связи с непростой ситуацией с коронавирусом может продлиться и действовать в течение 2021-го года.

Чтобы не стать заложником ситуации, отстоять свои требования, взыскать неустойку по юридическим правилам в полном размере и добиться того, чтобы суд обязал застройщика ответить по всей строгости закона, все дольщики должны знать свои права и действовать, ссылаясь на законодательство. Прежде чем подать исковое заявление, изучите тщательно и внимательно статьи законов и кодексов, имеющие отношение к делу. Это поможет привести веские доводы в суде, чтобы добиваться взыскания неустоек или выполнения других требований.

Общие рекомендации

Прежде чем судиться с застройщиком, будет полезно изучить следующие рекомендации:

1. Попробуйте читать и смотрите то, что пишут и могут сказать другие дольщики, пытавшиеся взыскать и получить неустойки и имеющие большой опыт подобных разбирательств. Их истории и комментарии вы найдёте на сайте девелопера (может потребоваться войти после регистрации и выбрать соответствующий раздел), на форумах и в социальных сетях. Эти люди в большинстве своём наверняка знают, как выигрывать дела, какие общие и отдельные нюансы учитывать.
2. В судебной практике дела о взысканиях неустоек и прочих спорах со строительными компаниями, работающими по договорам ДУ, встречаются часто. И в разных судах статистика разная: одни судьи принимают решения в пользу собственников жилья, другие рассматривают дела иначе. Поэтому стоит перед подачей иска изучить статистику дел и выяснить, в каких органах и какие судьи чаще занимают стороны именно дольщиков.
3. После составления внимательно проверьте заявление в суд на застройщика. Если в нём допущены ошибки (в том числе неверное указание сумм или технических характеристик квартиры), то судья может не принять иск.
4. Если вы сомневаетесь в собственных юридических знаниях, не знаете, как поступить, или просто не хотите самостоятельно затевать суд с застройщиком, то воспользуйтесь услугами профессионалов. Квалифицированные и опытные юристы знают все тонкости ведения дел и споров, поэтому помогут правильно составить иск, гарантируют защиту истца и окажут помощь.
5. Получить юридические услуги можно разными способами. Первый – бесплатная или платная консультация юриста в формате ответов на волнующие вопросы в течение нескольких минут. Причём обговорить всё можно по телефону или в режиме онлайн, воспользовавшись чатом или оставив заявку на обратную связь с указанием контактов (заполните форму, и юрист свяжется с вами). Второй способ – полноценная помощь в подготовке документов и составлении иска от лица истца, рассмотрение реальной общей практики. Третий вариант – получить полное сопровождение, включая присутствие юриста в суде в качестве представителя.
6. Если вы являетесь участником долевого строительства, то отслеживайте всю информацию, которая касается данной области. Это позволит вовремя узнавать о значительных изменениях в законодательстве, чтобы решать возникающие вопросы здесь и сейчас. Ведь если в законах что-то кардинально изменилось, от этого, вероятно, зависит решение судьи по поводу истца или ответчика.
7. Если подача в суд обусловлена низким качеством строительства дома, то доказать его можно в ходе экспертизы. Такая экспертная оценка позволяет выявлять все главные существенные недостатки и факты нарушений норм и правил. Инициировать экспертизу можно, пока идёт разбирательство, причём инициатива может исходить как от истца (приобретателя квартиры), так и от судьи.
8. Иногда дольщик вынужден принимать фактически неготовую квартиру под давлением девелопера. Порой строительные компании лишь на словах предлагают снизить цену недвижимости. Но после подписания акта обязательства застройщика считаются выполненными, и вы вряд ли сможете доказать, что вам сделали исключительное выгодное финансовое предложение о сокращении стоимости.
9. Если при подписании приёмочного акта девелопер или его представитель просил вас не предъявлять претензий по поводу сроков (такой отдельный пункт может включаться в передаточный документ), не ставьте свою подпись. После подписания застройщик получает полное и подтверждённое вами право не платить неустойку, вы просто не сможете её требовать. Вы не получите компенсацию в виде пеней и в том случае, если согласитесь подписать дополнительное соглашение о продлении сроков. Такие варианты выгодны только для девелоперов.
10. Если вы провели осмотр квартиры и выявили недостатки, то внесите их в отдельную дефектную ведомость (смотровой лист) с перечислением всех дефектов. При незначительных недостатках акт можно подписать, указав в нём временные границы устранения недоделок. Если дефекты серьёзные и в наличии в больших количествах (которые превышают две-три ошибки строителей), то желательно документ до их исправления не подписывать.
11. Проблемы могут возникнуть на разных этапах рассмотрения дела в суде, поэтому желательно хорошо подготовиться и заблаговременно найти юриста, который знаком с судебной практикой и знает, как грамотно вести защиту и требовать неустойку или штраф.
12. Предъявляйте реальные и выполнимые требования, не пытайтесь взыскать и получить неустойку размером в несколько млн. рублей. Обычно ответчики снижают запрашиваемые крупные неустойки, руководствуясь 333-ей статьёй актуального ГК. И судьи нередко принимают решения о снижении.
13. Цены на услуги юристов различны. Но можно сэкономить, если использовать скидку в рамках акции.
14. Использование ответчиком юридической защиты в суде для решения в его пользу – обычное явление. Поэтому и вам стоит подавать иск грамотно, а также знать законы или вооружиться поддержкой профессионала.
15. Помните об исковой давности. Таким образом, если с первого дня просрочки прошло три года, то суд рассматривать данное дело не будет.

Из данной статьи вы наверняка узнали много нового и полезного, а именно то, как подать в суд на застройщика. Теперь вы сможете взыскать и получить положенную неустойку при нарушении сроков строящихся квартир с учётом основных особенностей. Однако чтобы суд с застройщиком в итоге не отнял массу времени, сил и нервов, лучше судебные споры и юридические дела доверить опытному специалисту, который поможет грамотно предъявить претензии и отстоять свои права.

Застройщики, выплатившие неустойку нашим клиентам

Судебные решения по нашим делам