Письмо застройщику о готовности принять квартиру

Права и обязанности сторон (как дольщика, так и девелопера) указаны в специальном Федеральном законе «О долевом строительстве…» № 214-ФЗ. Согласно второй и третьей части восьмой статьи ФЗ № 214-ФЗ все застройщики после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (РВЭ) обязаны начать передачу квартир (и апартаментов), незамедлительно уведомив об этом участников долевого строительства, причём письменно.

Сообщение о завершении строительных работ вручается покупателю не позднее чем за один календарный полный месяц до установленного условиями договора срока законной передачи объекта. В направляемом дольщику уведомлении также обязательно указывается ответственность застройщика за последствия бездействия и нарушения сроков передачи жилья.

Если девелопер понимает, что не успевает завершить строительство в срок и нарушит установленный ДДУ срок передачи строящихся объектов, то он не менее чем за два календарных месяца до окончании предусмотренного ДДУ срока строительства должен проинформировать дольщиков о невозможности своевременной сдачи жилья, сделав предложение об изменении изначальных условий договора (установлении новых сроков) или об иных способах разрешения проблем, связанных с нарушением срока. При этом дольщик не обязан соглашаться с предложенными застройщиком условиями.

После получения уведомления о старте передачи квартир в достроенном доме дольщик, в свою очередь, обязан приступить к приемке жилья, явившись на его осмотр в установленный ДДУ срок. А в случае отсутствия претензий к качеству строительства дольщик обязан принять жилье, подписав с застройщиком двусторонний акт приема-передачи квартиры/ апартамента/ машиноместа и иных объектов недвижимости.

Как правило, условиями договора долевого участия предусматривается семидневный или тридцатидневный срок осмотра жилья и его приемки. О готовности подписать акт приемки-передачи участник ДДУ сообщает непосредственно в день осмотра жилья и, при наличии такой возможности, стороны обоюдно подписывают акт. На этом приемка-передача жилья считается завершенной. Если же дольщик недоволен качеством строительства квартиры, то он имеет право подготовить акт осмотра или претензию застройщику, указав на выявленные строительные недостатки жилья, препятствующие приемке-передаче и требующие устранения до даты следующего осмотра жилья. О дате следующего осмотра стороны договариваются индивидуально (в зависимости от срока, объективно требующегося компании для устранения строительных недостатков).

Обязательно ли письменно фиксировать строительные недостатки?

Обязательно ли составление акта с выявленными дефектами? Да, ведь при его наличии вы будете юридически защищены от будущих претензий застройщика на тему, что вы «незаконно уклонялись от приемки квартиры». Кроме того, при наличии письменных претензий по качеству строительства застройщик не может передать жилье в одностороннем порядке, направив вам по почте акт приема-передачи, подписанный только с его стороны.

Вместе с тем, недостаточно просто составить письменную претензию (дефектную ведомость или акт с выявленными недостатками), этот документ нужно еще правильно передать. И единственным юридически верным и гарантированным способом передачи ваших замечаний по жилью будет его официальное направление ценным письмом с описью вложения на юридический адрес компании-застройщика.

Необходимо понимать, что односторонний акт приема-передачи квартиры, подписанный только застройщиком, лишает вам и права требовать исправления строительных недостатков объекта строительства, и также лишает вас права требовать выплаты неустойки за период со дня подписания указанного одностороннего акта, причем даже с учетом того, что жилье фактически будет непригодна для проживания и иметь самые серьезные строительные недостатки – вплоть до полной невозможности использовать объект строительства как жилое помещение, годное для проживания.

Еще одним ключевым недостатком отсутствия письменно подтвержденного осмотра квартиры дольщиком и выявленных недостатков является невозможность расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика. Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает такое законное право за дольщиком при наличии строительных недостатков и только до подписания акта приема-передачи. После подписания передаточного документа станет невозможным расторжение договора долевого участия по вашей инициативе. Понятное дело, что по инициативе застройщика договор долевого строительства расторгаться не будет, так как последнему крайне выгодно в одностороннем порядке передать недостроенный объект долевого строительства с существенными недостатками дольщику и иметь законное право не исправлять недостатки в будущем.

После передачи объекта недвижимости по акту (и по одностороннему и по двухстороннему) риски случайной гибели недвижимого имущества от застройщика переходят новому владельцу (дольщику). Со дня подписанного акта приема-передачи начинается начисление налогов и коммунальных платежей которые должен оплачивать собственник жилья.

Как вы уже успели заметить, казалось бы, простое не составление и не передача застройщику акта с выявленными недостатками объекта сразу приводит к целому букету негативных последствий для участников долевого строительства.

Важно (!) Если при наступлении срока передачи квартиры по договору долевого участия вам не пришло уведомление от девелопера о необходимости явиться на осмотр жилья и приступить к ее приемке, то вы должны сами написать письмо о вашей готовности приступить к приемке квартиры в соответствии со сроком, указанным в договоре. Наличии подобного письма в адрес застройщика является хорошим доказательством вашей добросовестности и отсутствия уклонения с вашей стороны при приемке квартиры. Поэтому в дальнейшем у вас будут хорошие шансы при поддержке юридической компании добиться в суде взыскания положенной по закону неустойки (при допущенной застройщиком просрочке сдачи), получения компенсации за причинённый моральный ущерб, присуждения возникших убытков (расходов на юридические услуги, аренду жилья, почтовые и судебные издержки), а также наложения на девелопера штрафа в вашу пользу за неисполнение добровольной выплаты неустойки с его стороны.

Уведомление о вашей готовности принять свою квартиру подтвердит, что все обязательства выполнены: вы не уклонялись от своей главной обязанности и не пытались намеренно отказаться от принятия или задержать срок приемки квартиры/ апартамента/ машиноместа, чтобы добиться увеличения срока просрочки по вине застройщика.

Важно! Чем быстрее вы направите письмо девелоперу, тем быстрее сможете принять квартиру, соответственно, тем быстрее осуществите государственную обязательную регистрацию своих прав собственности и станете полноправным владельцем объекта недвижимости в новостройке.

Когда направлять письмо

Когда лучше направлять застройщику уведомление о своей полной готовности принять купленную по ДДУ квартиру? Есть такие варианты:

• Сразу после получения вами от застройщика официального сообщения о завершении всех строительных работ в полном объёме и о предстоящей передаче квартир жильцам
• Если уведомление об окончании долевого строительства и сдаче объектов отсутствует, а срок передачи объектов уже наступил, необходимо написать обращение к девелоперу в день, следующий за датой наступления срока передачи, указанного в договоре
• Если извещение от девелопера пришло до получения последним РВЭ, тогда необходимо послать письмо с требованием предоставить и показать разрешение на ввод дома и со ссылкой на Федеральный закон № 214-ФЗ, в котором чётко прописано, что передать объекты девелопер имеет право лишь при наличии РВЭ. Поэтому сдача жилья при отсутствии разрешения нарушает действующее законодательство – то есть противозаконна/ не имеет законной силы.

К сведению! Вы можете подготовить письмо заранее до наступления крайнего срока передачи объекта недвижимости, но отправить его уже после получения от застройщика уведомления о полной готовности дома или после начала просрочки – тем самым подготовившись ко всем вариантам развития событий заранее.

Что должно быть в письме

Писать письмо следует по образцу, который для всех является единым, стандартным и общим. Такой документ составляется в виде заявления, имеет письменную форму. Можно либо полностью написать уведомление от руки, либо распечатать и просто заполнить готовый бланк. Но в любом случае есть важные данные, которые непременно следует указать в уведомлении. Такие сведения можно условно разделить на категории.

«Шапка»

В «шапке» письма надо указать сведения об адресате и отправителе. Лучше составлять обращение на имя генерального директора. Обязательно пишутся полное наименование организации, её юридический адрес.

Также в образце указано название письма, и оно выглядит так: «Уведомление о готовности принять объект долевого строительства». Это наименование документа прописывается под данными об адресате и отправителе по центру страницы.

Начало

В начале уведомления указываются сведения о заключенном договоре: дате его составления и подписания, двух сторонах, зарегистрировавшем соглашение органе, реквизитах ДДУ, а также указывается, что настоящее обращение направляется в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.

Напишите данные об объекте долевого строительства: типе, количестве комнат, расчётной площади в квадратных метрах и об адресе. Далее укажите полную цену объекта недвижимости по договору долевого участия. Цена договора, как правило, указывается полностью, и цифрами и прописью. Отметьте, что все финансовые обязательства с вашей стороны выполнены, все платежи по ДДУ произведены, задолженности со стороны дольщика (-ов) нет.

В начале обязательно указать и иные условия договора: срок передачи квартиры. Здесь же нужно уведомить о своей полной готовности к осмотру и последующему принятию.

Основная часть

В основной части документа следует указать то, о чём вы просите застройщика на основании изложенных в начале данных, а именно о:

• направлении уведомления о конце строительства (если его ещё не было)
• назначении даты и времени осуществления осмотра, составления смотрового листа, подписания акта приёма-передачи
• передаче ключей (после подписания документации)
• передаче жилья, соответствующей проектной декларации, проектной документации и характеристикам, указанным в договоре участия в долевом строительстве
• предоставлении официальных документов с обмерами объекта недвижимости БТИ или иной уполномоченной организацией
• предоставлении возможности осмотра квартиры с проведением экспертизы независимым экспертом (если планируете привлечь его к осмотру квартиры)
• подготовке ответа на ваше обращение в установленные или предложенные вами сроки

В тексте также можно упомянуть дополнительные обстоятельства, которые вас не устраивают, являются незаконными или неправомерными (например, отсутствие ответа на ваши предыдущие обращения).

Завершение

В конце предоставляется адрес для направления письменного ответа по заявлению (указывайте место, в котором точно сможете получить корреспонденцию). Ещё нужно поставить подпись с расшифровкой (фамилией и инициалами), реальную дату (число, название месяца и год).

Правила направления письма

Передать письмо можно лично, узнав, где находится офис застройщика. Отдайте его в отдел обработки корреспонденции. Передайте один экземпляр, а вторую копию оставьте себе: на ней уполномоченный работник ставит печать с отметкой о принятии, а также регистрационный номер, расписывается в принятии с указанием совей ФИО, должности, организации (в которой принимающий работает). Обязательно делается запись в журнале. Без второго экземпляра вы не докажете, что что-либо передавали девелоперу. В суде представитель застройщика будет утверждать, что ничего от вас никогда не получал (из практики).

Если вы отправляете сообщение по почте, то посылайте не заказное стандартное письмо, а непременно ценное, причём с описью вложения. Уведомление о вручении, как правило, не требуется, так как по трек-номеру ценного письма можно отследить дошло ли оно до адресата.

В описи надо указать наименование отправляемого документа – непосредственно уведомления. Конверт заклеивать не стоит, так как почтовый работник должен проверить содержимое. Опись с квитанцией (чеком) о совершённой оплате отправления следует сохранять в качестве доказательств того, что оповещение было послано вами (данный документ потребуется в суде).

Рекомендации

Чтобы оповестить девелопера о готовности законно принять квартиру в построенном доме и сделать всё грамотно, соблюдайте рекомендации:

1. Обязательно подготовьте письмо застройщику при окончании срока долевого строительства
2. Когда письмо написано, осуществите его проверку на предмет точности указания всех параметров договора долевого участия и реквизитов сторон
3. Важно обратить внимание на то, куда письмо направляется. Адрес компании должен быть юридическим, указанным в реестре ЕГРЮЛ.
4. Если вы сомневаетесь, что сможете подать уведомление самостоятельно, и считаете свои знания в юридической области недостаточными, то обратитесь за помощью в юридическую компанию. Юристы компании проконсультируют и помогут найти ответы на интересующие вопросы, а также предложат полное сопровождение в процессе приёмки и при представлении интересов в суде (если потребуется). Для получения квалифицированной юридической услуги обращайтесь в офис юридической фирмы (необходимо заранее записаться на прием на определенную дату и время, заранее предоставить копии договора долевого участия и других документов по электронной почте для подготовки юриста к встрече и консультации)
5. После отправки уведомления дождитесь официального ответа. Также девелопер может сообщить о дате и времени осмотра в целях приёмки квартиры по телефону или электронной почте или в личном кабинете дольщика на официальном сайте застройщика
6. Если участников долевого строительства несколько (например, при договоре цессии с уступкой части прав или при нескольких полноправных совладельцах), каждый собственник должен написать отдельное письмо или одно письмо подписывается сразу обоими дольщиками
7. Уведомление о вашей готовности означает, что вы готовы в любой момент принять квартиру в многоквартирном доме по факту завершения строительства. Так что, возможно, в самое ближайшее время состоится встреча с застройщиком или его законным представителем для осмотра помещения, получения ключей и подписания передаточного акта
8. Перед написанием уведомления полезно пообщаться на тематическом форуме с другими клиентами строительной фирмы – вашими будущими соседями. Если они уже оповещали застройщика о готовности принять жилье и осуществляли приёмку, то могут помочь вам принимать объект грамотно с учётом возможных подводных камней и попыток обмана со стороны девелопера, а также в соответствии с вашими действующими законными правами. Однако, учтите, что соседи не являются квалифицированными юристами и их советы зачастую или бесполезны или даже вредны. По юридическим вопросам следует обращаться только к опытным юристам в юридическую компанию
9. Если девелопер предоставляет собственный образец уведомления о готовности принять достроенный объект, то лучше использовать в качестве основы сообщения именно его.

В заключение стоит добавить, что составление уведомления о полной готовности принять приобретённую по ДДУ квартиру в доме – важная составляющая исполнения обязательств каждого участника долевого строительства, согласно 214-ому ФЗ. Грамотное оформление письма – гарантия его действительности и возможности использования в качестве доказательства в суде.

Застройщики, выплатившие неустойку нашим клиентам

Судебные решения по нашим делам