Сроки исковой давности по неустойке ДДУ

Договор долевого участия в РФ предполагает вложение средств дольщиком в строительство объекта. По договору ДДУ застройщик обязан сдать квартиры в установленные даты, но на деле владельцы не всегда получают недвижимость своевременно. Если строительная компания нарушила условия, можно подавать на неё в суд. Но чтобы отстоять свои законные права, нужно знать срок исковой давности по неустойке. Именно этот вопрос обсуждается в статье.

Суть понятия

Определение срока исковой давности в РФ существует в налоговой системе и в судебной практике, затрагивающей разные сферы: трудовые отношения, реализацию и поставки товаров, рекламу и маркетинг. Если две стороны (партнёры, исполнитель и заказчик) заключили договор, обязательство каждой из них должно быть исполнено в пределах договора.

Срок исковой давности является в РФ периодом, в течение которого гражданин может рассчитывать на защиту нарушенных прав. Когда такой срок считается истёкшим, лицо вынуждено признать, что не сможет взыскать неустойку. Человек теряет возможность добиться справедливости и получить обязательную компенсацию, если таковая предусматривается.

В строительстве, осуществляемом по договору долевого участия, не предусматриваются отдельные нормы, по которым рассчитывается срок исковой давности в отношении невыполнения застройщиком его обязательств. В регулирующем участие в ДДУ федеральном законе 214-ФЗ нет специфического алгоритма расчётов, поэтому в РФ действуют общие правила, прописанные в 196-ой ст. и 200-ой статье Гражданского кодекса.

В указанных ст. ГК РФ установлены чёткие сроки, применимые к строительству в рамках ДДУ, по договору строительного подряда и иным обязательствам. Они составляют три года. Но не всё так однозначно: часто возникают споры о том, как должен исчисляться срок исковой давности по взысканию неустойки.

В ст. шестой ГК РФ указывается, что если застройщик свои обязательства не выполняет в срок, он выплачивает дольщику за каждый день просрочки пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ (в процентах) от суммы договора.

В РФ потребовать исполнения обязательств по исковому заявлению истца можно даже после начала процедуры банкротства и увольнения всех сотрудников, связанного с финансовой несостоятельностью. Но для таких споров в РФ установлена иная система. Ответчик должен выполнить постановление суда и выплатить пени с момента нарушения сроков сдачи дома до того момента, как судебный орган РФ введёт этап наблюдения для проверки фирмы, определяемой как банкрот.

Варианты исчисления

Исковая давность по неустойке, выплачиваемой застройщиком при нарушении условий соглашения, составляет три года. Но не все знают, с какого момента начинается исчисление. Есть разные точки зрения:

  1. Срок исковой давности по неустойке ДДУ стартует после невыполнения основного обязательства (своевременной сдачи объекта), то есть с первого дня просрочки передачи квартир. Так гласит ГК, а именно 220-ая статья.
  2. Исковая давность, предусмотренная по долевому строительству, действует не для исполнения основного обязательства (сдачи построенного объекта), а для каждого повременного платежа. Такие правила устанавливает российский Верховный суд (ВС) в соответствии с 207-ой ст. ГК. Срок взыскания назначенной неустойки будет отдельным для каждой ежедневной выплаты, поэтому дольщик может потребовать положенные ему деньги за весь трёхлетний период до даты подачи иска в судебную инстанцию – Арбитражный суд.
  3. Срок исковой давности по ДДУ начинается с момента, в который обнаруживается факт нарушения законных прав. Но дата сдачи прописывается в договоре, и будущий владелец квартиры должен её знать. Поэтому дольщику придётся доказать, что он не был в курсе нарушения прав не из-за собственной недобросовестности и халатности, а по иным независящим от него причинам (из-за болезни, временной недееспособности). Пример – незаконно и некорректно составленный договор. Так, компания может в документе завуалированно указать возможность сдвига крайних дат. Но в таком случае сделка признаётся оспоримой, то есть может быть расценена Арбитражным судом являющейся недействительной (на основании Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Важно! ВС России и ГК Российской Федерации установлена возможность назначения специальных сроков исковой давности: они отличаются от общих по длительности и применяются в некоторых отдельных случаях (о них вы узнаете далее).

Отдельные случаи

Срок исковой давности по ДДУ предполагает, что неустойка должна выплачиваться в трёхлетний период с даты просрочки основного обязательства или для каждого платежа (в зависимости от решения судьи или ВС, осведомлённости истца и компетентности юриста). Но есть и отдельные случаи.

Первая ситуация: застройщик ответил на иск заявлением об истечении давностного срока, исчисляемого с первого дня невыполнения основного обязательства, судья тоже занял данную позицию. В таком случае дольщик вправе уточнить свои требования, сославшись на необходимость рассчитывать период давности для каждого дня просрочки выплат пеней. Судья должен назначить компенсации за последние три года до дня составления искового заявления.

Вторая ситуация: Условия по долевому строительству неприемлемы для дольщика, и договор был составлен с явными нарушениями или включением в документ спорных и незаконных пунктов, ущемляющих права. При признании сделки недействительной срок исковой давности составит всего год с момента подписания ДДУ. Но на практике с даты составления соглашения, которое заключили две стороны, до первого дня нарушений проходит больше года, так как дома зачастую строятся несколько лет.

Третья ситуация: застройщик передаёт квартиру в одностороннем порядке, то есть без официального подтверждения принятия объекта дольщиком. Пример: акт передачи направляется по неверному адресу или по эл. почте, а владелец недвижимости не получает его. Нужно доказать факт неполучения такого документа или несогласия с ним при ненадлежащем качестве работ или при несоответствии квартиры заявленным изначально характеристикам. Если не подписаться на акте приёма объекта после предшествующего процесса сдачи, то недвижимое имущество не будет передано владельцу, и он сможет в дальнейшем отменить незаконные условия передачи, чтобы на следующем этапе добиться справедливости и взыскать деньги по собственному требованию или по постановлению и разрешению суда.

Если срок давности прошёл

Если срок исковой давности по взысканию неустойки за просрочку сдачи объекта по долевому участию в строительстве прошёл, в некоторых случаях получить деньги возможно. Рассмотрим такие ситуации:

  • Можно подать иск и надеяться на то, что ответчик проигнорирует ход процесса и не направит в судебные органы заявление об истечении давностных законных сроков. Такое нередко случается из-за невнимательности руководства компаний или загруженности их юристов. А суд самостоятельно в разбирательствах не применяет соответствующие нормы, так что дольщик сможет выиграть дело.
  • Если застройщик ответил встречным иском, указав на истечение давностного периода, нужно сослаться на постановления, изданные пленумом Президиума функционировавшего в РФ до 2014-го года Высшего арбитражного суда (ВС). В этих документах от десятого февраля 2009-го и от пятнадцатого января 2013-го было указано, что срок давности считается не с даты нарушения главного обязательства, а отдельно для каждого дня просрочки пеней. Тогда судья по факту не сможет применить 207-ую ст. Кодекса.
  • Чтобы по прошествии давности потребовать уплатить положенную неустойку, можно попробовать сослаться на невозможность отстаивания законных прав дольщиком. Если истец ранее не мог обратиться в суд, он должен доказать это, например, предъявить справку от врача о тяжёлой болезни или травме, препятствовавшей обращению в судебный орган. При признании причин уважительными судья продлит период, так как течение сроков давности приостанавливается на время заболевания. Если причина неуважительная или незначительная, в иске откажут.

Реальная судебная практика

К какому важному выводу можно прийти, изучив изложенную информацию? В результате обзора предписаний ВС и законодательства, действующего в части срока исковой давности и регулирующего правовые отношения между сторонами ДДУ, следует уяснить определённые обстоятельства применительно к уплате неустоек с учётом возникших трудностей. В числе таких нюансов – рассмотрение строительной организацией предъявленных к ней требований.

Изначально общество с ограниченной ответственностью (ООО) или предприятие иной формы регистрации, занимающееся строительством в РФ, может принять во внимание требования участников ДДУ и даже удовлетворить их. Когда претензии подлежат полному удовлетворению, застройщик начинает выполнение обязательств и выплачивает неустойки.

Однако чаще бывает иначе. Поскольку законы России в актуальной редакции по части сроков исковой давности не имеют однозначного толкования, споры в судах проходят по-разному, часто возникают вопросы. Срок исковой давности по неустойке, предусмотренный по договору долевого участия, – понятие сложное и неоднозначное. Если пропустить период, можно не получить компенсацию.

Во-первых, следите за ходом строительных работ после их начала, отслеживайте нарушения. Во-вторых, своевременно обращайтесь в судебные органы РФ: медлить нельзя, ведь если срок исковой давности истекает, то применение санкций по отношению к фирме станет невозможным. В-третьих, предварительно проконсультируйтесь у юриста, получите разъяснения, помощь и ответы на интересующие вопросы.

Если судья отклоняет исковое заявление и подтверждает, что факт истечения установлен законно, вы можете подать апелляционную претензию и для повторного разбирательства с использованием дополнительных материалов дела, а также нанять юриста или обратиться в специализированную фирму, чтобы добиться исполнения своих требований по решению арбитражного в соответствии с предписаниями ВС.

Застройщики, выплатившие неустойку нашим клиентам

МонАрхЛСРПИКМИЦ ДевелопментКупелинка Девелопмент (MR Group)Тройка РэдГК ОсноваДонстройА101КРОСТ недвижимостьЮИТШереметьево-4 (RDI)VesperЭталонКОМСТРИНЛидерКОРТРОСТЕКТА GROUPРусичLegenda Intelligent DevelopmentГлавСтройRenaissance Development

Судебные решения по нашим делам