Просрочка сдачи дома по договору долевого участия

Смотреть практику

10 решений

Покупка квартиры в новостройке возводимого жилого комплекса (ЖК) – это юридически сложная сделка, особенно если квартира приобретается в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Действующее законодательство требует исполнения обязательств по своевременной передаче жилого помещения дольщику. А застройщики несут повышенную ответственность за нарушение указанного в договоре срока передачи объекта долевого строительства.

Дольщик, столкнувшийся с задержкой передачи квартиры, непременно должен знать свои права, уметь своевременно предъявлять требования и, конечно, полноразмерно взыскивать с недобросовестного застройщика неустойку, штраф и моральный ущерб за просрочку передачи объекта долевого строительства – будь то квартира, апартамент или машиноместо.

Показать все

В настоящей статье предоставлены ответы на актуальные вопросы и рассмотрены правила и порядок действий — подробная инструкция для участников долевого строительства.

Законодательная база

Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома и ключевые права дольщиков регламентируются и регулируются сразу несколькими нормативно-правовыми документами, имеющими юридическую силу:

Законом «О защите прав потребителей» — поскольку каждый дольщик является потребителем производимого товара (недвижимости),
Гражданским кодексом (ГК РФ) — в ст. 15 ГК указано, что любому лицу (включая участника долевого строительства), право которого нарушено, полагается полное возмещение причиненных ему убытков, включая убытки, связанные с задержкой строительства).
Федеральным законом № 214-ФЗ. Данный закон (в частности ст. 6-ая и ст. 8-ая) указывает на необходимость соблюдения застройщиком срока передачи объекта строящейся недвижимости и гарантии его качества.

Также юридическое значение могут иметь некоторые поправки, изменения и нововведения, установленные отдельными постановлениями Правительства РФ и Верховного Суда РФ.

Когда начинается просрочка

Просрочка передачи квартиры (апартамента/ машиноместа и др.), приобретённой по договору долевого участия в строительстве (не в рамках сделки стандартной купли-продажи), согласно Закона № 214-ФЗ, начинает действовать со дня, который следует за последним днем передачи жилья, указанным в договоре долевого участия.

Но есть несколько моментов, на которые стоит обратить особое внимание. Так, например, не всегда в условиях договора указываются точные даты. Чаще обозначаются лишь некоторые сроки, например, «в третьем квартале 2020 года» или «в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию». Таким образом, потребитель вводится в заблуждение на счет точного срока обязанности застройщика по передаче квартиры.

Срок передачи квартиры по договору долевого участия в обязательном порядке должен понятно прописываться в соглашении (в ДДУ), и этому обычно посвящается отдельный пункт договора. Если в документе указана конкретная дата, то отсчёт просрочки начинается со дня, следующего за ней.

В ДДУ может быть указано, что передачу жилья застройщик планирует осуществлять в течение определённого периода времени после введения дома в эксплуатацию, к примеру, на протяжении одного квартала, трёх месяцев или даже года. И тогда просрочка начинается в день, следующий за окончанием указанного срока передачи. Если же точная дата ввода дома в эксплуатацию не отмечена в договоре, то срок передачи квартиры отсчитывается от указанного приблизительного или максимального срока получения застройщиком РВУ (разрешение на ввод в эксплуатацию).

Например: в ДДУ указано «Срок окончания строительства дома – 3 квартал 2020 года. Срок передачи квартиры – в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В вышеуказанном примере датой окончания срока сдачи жилья является 31.03.2021 года. При этом если застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, например, 10.09.2020 года (то есть раньше окончания 3 квартала 2020 года), то окончательный срок передачи сдвинется на 10.03.2021 года. А если он получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию с задержкой (после окончания 3 квартала 2020 года), то срок сдачи жилья не изменится и все равно останется – 31.03.2020 года.

В статье 8 Закона № 214-ФЗ указано, что застройщик непременно минимум за один месяц уведомляет всех дольщиков о приближающемся сроке передачи квартир. Участники ДДУ после вручения таких уведомлений (врученных лично или отправленных по почте с обязательным уведомлением о состоявшемся получении) в течение семи рабочих дней должны приступить к приемке (если более длительный период не указан в ДДУ), то есть договариваются с девелопером о дате осмотра объекта недвижимости и приходят на осмотр.

Если гражданин, который купил квартиру по договору долевого участия, не принимает её за два полных календарных месяца, прошедших с даты, в которую девелопер уведомил о готовности жилья к передаче, то застройщик по закону имеет право подписать акт приема передачи в одностороннем порядке, то есть без встречи с дольщиком и без осмотра жилья последним. Это возможно только если жилье не имеет существенных строительных недостатков или если участник долевого строительства не явился на осмотр квартиры в принципе.

Если застройщик не успевает завершить строительство многоквартирного дома в срок, то не меньше чем за два месяца до окончания срока передачи жилья, указанного в ДДУ, девелопер обязан оповестить об этом, а также предложить им подписать дополнительное соглашение о переносе срока строительства жилья. Однако, это обязанность застройщика, а не его право, поэтому покупатель недвижимости в новостройке имеет право не подписывать предлагаемое ему дополнительное соглашение к ДДУ и в последующем требовать компенсацию в виде неустойки за задержку сроков строительства.

Что делать дольщику при просрочке

Если застройщик просрочил передачу жилья в возводимом доме, то покупатель имеет законные права требовать:

неустойку за задержку срока сдачи жилья или апартаментов (машиноместа)
возмещение убытков, понесенных дольщиком из-за неполучения квартиры в срок по ДДУ (например, расходов на аренду жилья, на переплату процентов по ипотечному кредиту, на увеличение стоимости ремонта)
компенсацию упущенной выгоды (например, если приобретенная недвижимость планировалась к сдаче в аренду для получения дохода)
штраф в размере 50% от суммы неустойки (по Закону о защите прав потребителей России)
компенсацию причинённого морального вреда (присуждается судом автоматически, хотя и в незначительных суммах)
возмещение судебных издержек (например, на услуги юриста, подготовку документов, оплату госпошлины при подаче иска в суд)
расторжение договора участия в долевом строительстве

Когда просрочка сдачи дома превышает два месяца, покупатель по закону имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия и вернуть назад всю ранее уплаченную по нему сумму денежных средств с процентами за весь срок договора. В целях оповещения застройщика о планируемом расторжении направляется соответствующее письмо. Также в письменном уведомлении указываются все основные реквизиты договора долевого строительства (номер, дата подписания, регистрационные сведения). Договор считается автоматически расторгнутым уже в день непосредственной отправки правильного составленного уведомления. После получения указанного уведомления у застройщика есть 20 рабочих дней на погашение всех требований дольщика в добровольном порядке.

При расторжении ДДУ любой застройщик обязуется вернуть всю сумму, внесённую и равную цене договора. А ещё строительная компания уплачивает проценты за длительное пользование денежными средствами, полученными ей от участника долевого строительства. Размер указанных процентов высчитывается по формуле – 1/150 ставки ЦБ за каждый день, начиная с даты перечисления средств компании и до дня возврата всей суммы обратно на его банковский счет.

Если застройщик требует подписать акт

Когда дом практически построен, но официальное разрешение на ввод дома в полноценную эксплуатацию отсутствует, застройщики иногда идут на уловки и предлагают участникам долевого строительства заранее подписать акты приёма-передачи. Так бывает в случаях, в которых здание полностью готово, но квартиры не имеют отделки, лишены водоснабжения или отопления, придомовая территория совместного пользования ещё не облагорожена, либо обнаруживаются прочие недоделки и недостатки. Часто бывает, что указанные акты приема-передачи застройщик предлагает подписывать без указания конкретной даты подписания акта, и позже проставляет в них даты задним числом или тем числом, которое наиболее выгодно самой компании с целью ухода от ответственности.

Не следует соглашаться на подписание передаточного акта, так как данный документ считается не имеющим юридической силы, то есть недействительным. С таким актом жильё не будет зарегистрировано в БТИ, покупатель не станет полноправным законным владельцем и не получит кадастровый и технический паспорта с указанием точной площади в квадратных метрах, планировки и прочих параметров объекта недвижимости. А также покупатель недвижимости не сможет подать заявление на имущественный налоговый вычет.

Если застройщик заставляет подписать акт при отсутствии разрешения, он наверняка будет действовать незаконно и противоречить ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ, чтобы избежать взыскания неустойки и обмануть участника осуществляемого долевого строительства.

Есть и другой случай, также являющийся манипуляцией со стороны девелопера в целях уменьшения затрат на компенсации, положенные покупателю по закону № 214-ФЗ. Дом готов и официально сдан с просрочкой, и вы собираетесь подписывать акт, но в тексте акта (в типовой форме акта, предлагаемой компанией к подписанию) видите указание на то, что «стороны не имеют друг к другу никаких финансовых и иных претензий». Поставив подпись в указанном акте, вы как бы соглашаетесь с тем, что в будущем не будете подавать в суд, поскольку «добровольно отказались от претензий к нему». Так вы начинаете думать после подписания акта. Однако, подобная формулировка в акте приема-передачи, на самом деле не действительна, не лишает вас прав на обращение в суд по просрочке и любым строительным недостаткам жилья, поскольку подобная формулировка в акте является не более чем «уловкой» застройщика, или как сейчас модно выражаться «элементом социальной инженерии», которыми часто злоупотребляют настоящие мошенники, искусственно создавая у жертвы убежденность в отсутствии у нее прав на что-либо. Тем не менее, и застройщики такие методы «взаимодействия» с покупателями квартир в ЖК и МФК часто используют. Поэтому нужно быть максимально бдительным и не расслабляться, привлекать на свою сторону квалифицированных юристов для проверки всех подписываемых документов как по заключению сделки приобретения жилья в новостройке, так и при ее получении по акту по завершению строительства. В отличие от риэлторов, которые обычно действуют в обоюдных интересах сторон сделки, получая свою комиссию, застройщики действуют в сделке только в своих собственных интересах, преследуя только одну цель – извлечение прибыли, и в процессе достижения этой цели часто максимально ущемляют права и законные интересы участников долевого строительства.

Что же в таком случае делать? Самое правильное – пригласить квалифицированного юриста, чтобы он вместо вас вел переговоры с застройщиком и консультировал вас о том, какие документы и с какими формулировками вас следует подписывать, а какие нет. Тем не менее, если вы готовы рискнуть и обойтись без юриста, то тогда можно попробовать настоять на исключении из акта формулировок «об отсутствии претензий», «о полном соответствии объекта требованиям закона и договора долевого участия» и т.д. – если вы на самом деле с этим не согласны. Можно также одновременно подготовить и направить застройщику претензию по срокам и качеству строительства, если срок нарушен, а качество строительства вас не устраивает, и у вас имеются требования устранения выявленных недостатков в построенном объекте недвижимости.

Когда взыскивать неустойку и штраф

Когда лучше взыскивать с застройщика за просрочку неустойку? Можно ли это делать до получения жилья или лучше подать иск в суд после подписания акта приема-передачи? Такие вопросы чаще всего задают дольщики. При этом некоторые сначала предпочитают дождаться получения жилья, а только потом подавать на неустойку. Так им кажется «безопаснее», поскольку квартиры приобретаются не каждый день и юридической грамотности в этом вопросе у большинства нет.

Самым лучшим моментом для взыскания штрафных санкций (неустойки и штрафа по закону № 214-ФЗ) является время, пока у застройщика ведется строительтсво или активная фаза передачи построенных квартир. Это время наилучшее поскольку в это время у девелопера максимальная деловая активность и на его банковских расчетных счетах есть денежные средства для расчета по обязательствам перед всеми дольщиками и контрагентами по всем видам обязательств.

Пройдет немного больше времени, застройщик передаст квартиры и в целях ухода от ответственности и максимизации прибыли выведет денежные средства со счетов, тем самым лишив покупателей возможности быстрого исполнения по исполнительным листам непосредственно через банки. Все знают, что исполнительное производство по долгам должника через службу судебных приставов гораздо более трудоемкая и длительная процедура, которая не всегда заканчивается положительно. А в том, что мы живем в России и добросовестность многих компаний под большим вопросом – это, наверняка, ни у кого не вызывает сомнений.

Что касается часто задаваемого вопроса «а не сделает ли мне застройщик что-нибудь плохое, если я подам на него в суд», то здесь ответ очень простой: «обязанность дольщика перед застройщиком считается полностью выполненной после оплаты полной цены договора долевого участия, и далее он ничего больше не должен и не несет практически никакой иной ответственности перед застройщиком, а, наоборот, только сам застройщик должен и обязан дольщику – начиная с завершения строительства без просрочки, и заканчивая надлежащим качеством передаваемых объектов недвижимости. Девелопер не может сделать покупателю ничего плохого в связи с законным обращением последнего в суд с иском за просрочку передачи квартиры (апартамента, машиноместа). А все незаконные действия будут тут же пресечены соответствующими органами государственной власти и за незаконные действия лица, их совершившие, понесут соответствующее наказание. Все застройщики это знают и поэтому злоупотреблений с их стороны, как правило, не возникает. В настоящее время строительная отрасль России хорошо регулируется и контролируется государством, права дольщиков надежно защищены. Единственное, чего не хватает – это квалифицированной юридической поддержки. Однако, для этого и существует юридическое сообщество, специализированные юридические компании, которые в разных областях права предоставляют квалифицированную помощь и защищают права тех или иных лиц.

Таким образом, самым лучшим моментом начала процедуры взыскания неустойки с застройщика за задержку срока передачи квартиры (или апартамента) является начало этой просрочки. При этом не важно передана ли уже квартира по акту приема-передачи, или же дольщик еще только ждет почтового уведомления от застройщика об окончании строительства и необходимости явиться на осмотр и приемку жилья.

Фактически, можно требовать оплату неустойки за просрочку передачи квартиры уже по истечении одного месяца с начала указанной просрочки. Сначала пишется претензия застройщику, а потом (при невыполнении требования о добровольной оплате неустойки) подается исковое заявление в суд.

У такого активного подхода в вопросе взыскания неустойки есть дополнительные плюсы: 1) застройщик обратит внимание на самых активных покупателей и удовлетворит их требования в приоритетном порядке (это факт из практики), 2) дольщики успеют взыскать неустойку пока застройщик финансово состоятелен, в отличие от тех, кто обратится за взысканием не сразу и рискнет столкнуться от отсутствие денежных средств на счете застройщика после завершения строительства и передачи квартир всем покупателям (также из практики).

Важно! Подать иск в суд на взыскание с застройщика неустойки за нарушение сроков сдачи жилья по ДДУ можно и до окончательного подписания акта приёма-передачи объекта, и уже после подписания акта приема-передачи.

Оттягивая момент полного взыскания неустойки, помните о том, что завершение этапа передачи жилья дольщикам продолжается (как правило) обнулением счетов застройщика и уходом от ответственности), помните также и о сроке исковой давности, который составляет три полных календарных года, начиная с первого дня начавшейся просрочки.

Считаем размер

Как посчитать неустойку за просрочку сдачи купленной квартиры в многоквартирном доме, какая именно законная компенсация полагается дольщику при задержке ввода новостройки в эксплуатацию и передачи жилья? Давайте рассчитаем.

Неустойка за просрочку по сдаче жилья рассчитывается по определённой законом формуле, которая указана в ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ. Размер неустойки составляет одну трёхсотую часть ставки рефинансирования (ключевой ставки), установленной Центральным Банком России на каждый день срока просрочки, умноженной на цену ДДУ и умноженной на 2 (два) – при условии, что дольщик является физическим лицом – то есть потребителем. А если это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, то размер неустойки определяется такой же формулой, но без умножения на 2 (два).

Таким образом, в формулу расчета неустойки включены четыре цифры:

Цена договора (в руб.) – указанная в ДДУ сумма, оплаченная застройщику
Ключевая ставка (в %%)
Число дней задержки (просрочки передачи объекта долевого строительства)
Множитель 2 (два) – если дольщиком является физическое лицо

Рассмотрим расчёт неустойки по просрочке на примере. Цена объекта по договору – десять миллионов рублей. Задержка сдачи дома при долевом строительстве – 90 дней. Предположим, что на день окончания срока просрочки ключевая ставка составляла 4,5%. Чтобы рассчитать размер неустойки, нужно Цену договора умножить на ключевую ставку, умножить на 90 дней, умножить на 2 (два), затем разделить на 300. Таким образом: 10000000*4,5%*90*2/300 = 270 тысяч рублей.

Такую сумму застройщик обязан добровольно выплатить после получения от последнего претензии за просрочку сдачи квартиры по ДДУ.

Если застройщик добровольно в течение 30 дней указанную сумму не выплачивает, то участник долевого строительства готовит подает в суд исковое заявление и уже в судебном порядке имеет право получить дополнительно к указанной сумме взыскание штрафа в размере 50% от суммы неустойки. То есть требования возрастают еще на 135 000 рублей.

Совет! Если вы не знаете, как посчитать неустойку за просрочку передачи вашей квартиры, то воспользуйтесь специальным калькулятором, размещенным на нашем сайте, и обратитесь в нашу юридическую компанию за консультацией. Консультации по вопросам расчета и взыскания неустойки мы оказываем бесплатно.

Как же взыскать положенную неустойку

Как взыскать неустойку за просрочку сдачи дома по договору долевого строительства?

Самый правильный способ – обратиться в специализированную юридическую компанию, имеющую многолетний опыт данной работы и хорошую репутацию на рынке.

Самостоятельно взыскивать тоже можно, но тогда будьте готовы к многочисленным поездкам в суды, банки, к приставам и даже к неблагоприятному исходу дела. Как правило, при самостоятельном взыскании вы дополнительно потеряете деньги на том, что суд уменьшит размер причитающейся вам неустойки более значительно, чем при работе с юридической компанией. Просто потому что вы не сможете профессионально и аргументированно защитить свою правовую позицию и юридически точно возразить на аргументы строительной организации.

Обратите внимание, что с 03 апреля 2020 года по 01 января 2021 в Москве, Московской области и всех остальных регионах России действует Правительственное Постановление № 423 от 02.04.2020 года, в соответствии с которым взыскание неустойки и штарфных санкций с застройщика за неисполнение им договоров и подрядчиками не производится и откладывается до 01 января 2020 года (если и далее не будет продлено). Это означает, что до 01.01.2021 года все застройщики России освобождены от какой-либо ответственности за неисполнение своих обязательств пере кем бы то ни было из своих клиентов и своих партнеров и контрагентов (субподрядчиков и т.д.). Зачем это освобождение от ответственности было предоставлено застройщикам мы не знаем и судить о правильности и целесообразности этого решения не будем, но должны принимать его во внимание.

Необходимо обратить внимание и на то, что до 01.01.2021 года согласно указанному Постановлению Правительства РФ застройщики также имеют отсрочку исполнения обязательств по неустойки и штрафным санкциям за более ранние нарушения и просрочки, случившиеся до 01.04.2020 года.

Досудебное урегулирование

Если застройщик в РФ задерживает сроки обязательной сдачи дома и сдачи жилья по договору долевого строительства, то неустойка за просрочку по ДДУ необходимо взыскивать, начав с составления претензии застройщику.

Оформление претензии осуществляется по стандартному образцу и в письменной форме. В претензионном письме следует перечислить все требования к строительной организации (обязательно ссылаясь на нормы законодательства), указав расчёт неустойки, свои персональные данные, контакты, данные договора договора участия в долевом строительстве (дату срока сдачи квартиры/ апартамента/ машиноместа и тп., номер и дату договора, характеристики объекта ДДУ), а также свои платёжные реквизиты (название банка, БИК банка, номер банковского счёта получателя) для перевода денег. Обязательно укажите дату составления обращения и поставьте свою подпись.

Важно! В случае если вы уже подписали передаточный акт, то в расчете суммы неустойки за просрочку указывается весь срок просрочки по фактическую дату подписания акта приема-передачи. Если же на день отправки претензии застройщику акт еще не подписан, тогда при расчете суммы неустойки учитывается период, прошедший с даты начала срока просрочки по дату подготовки и отправки претензии (включительно).

Готовую претензию лучше направить в застройщику по его текущему юридическому адресу, указанному в сведениях о юридическом лице из ЕГРЮЛ на сайте ФНС России. Отправлять претензию следует ценным письмом с описью вложения, чек об отправке и вторую копию направленной претензии сохранить.

Принятие, проверка, обработка и ответ на претензионное заявление, которое пришло строительной компании, должно быть произведено в разумный срок, не превышающий 30 календарных дней. При положительном ответе покупатель получает деньги. И такое случается приблизительно в 1 из 1000 случаев (из практики). При отрицательном ответе от застройщика или при игнорировании вашего обращения (то есть в оставшихся 999 случаях из 1000) вы имеете законное право обратиться с аналогичным требованием в суд.

Взыскание через суд

Если неустойка за просрочку сдачи жилья по действующему ДДУ добровольно не выплачена застройщиком, тогда следует подавать иск в суд. Исковое заявление направляется в суд общей юрисдикции по месту регистрации дольщика либо по месту заключения договора долевого участия. Реже, в тех случаях когда покупателю так удобно, то исковое заявление подается в суд, к подсудности которого относится район (адрес) юридической регистрации компании-застройщика.

В иске указываются требования, наименование судебного органа, данные ответчика и самого истца, дата, перечень приложений, подпись заявителя, сумма запрашиваемой неустойки (со штрафами и компенсациями, если нужно). Необходимо приложить к исковому заявлению документы, которые относятся к делу: копию ДДУ, копию передаточного акта (при наличии), копию направленной претензии с ответом застройщика на неё с чеком об отправке, а также дополнительной документации, подтверждающей перечисление средств дольщиком и отсутствие его задолженности перед девелопером.

После принятия иска назначается предварительное слушание (беседа), далее проходит основное заседание, на котором суд выносит решение о размере присужденной неустойки, штрафа, суммы морального вреда, судебных и прочих издержек (если они подтверждены документами и ранее были заявлены в иске). Спустя месяц с момента вынесения решения оно вступает в юридическую силу, после чего истец имеет право запросить и получить исполнительный лист, с которым в дальнейшем отправляется в банк застройщика или в ФССП для списания суммы неустойки со счёта ответчика на собственный банковский счет.

Важно! Каждая из сторон судебного процесса вполне может не согласиться с результатами рассмотрения дела и вынесенным решением и в течение тридцати календарных дней со дня принятия судом окончательного решения подать апелляцию. В этом случае процесс рассмотрения дела продолжается и взыскание неустойки с застройщика затягивается на дополнительные 2-6 месяцев (из практики). Апелляционный суд иногда пересматривает принятое судом первой инстанции решение, но, как правило, решение суда остается без изменений.