Досудебное урегулирование споров с застройщиком

В большинстве случаев решить спор можно ещё на этапе досудебного урегулирования. Если стороны смогут найти компромисс, удастся сэкономить на судебных расходах. Но обо всем по порядку. При возникновении претензий к застройщику дольщик должен составить юридически грамотное уведомление – претензионное письмо, в котором юридически точно изложить суть претензии к застройщику, его экономическую оценку (в рублях) и срок разрешения спора. Если на претензию застройщик не отреагирует или ответит отказом, то дальнейшая защита прав участника долевого строительства происходит в судебном порядке.

Причины возникновения споров

Когда человек вкладывается в строительство объекта недвижимости, он рассчитывает получить квартиру или коммерческое помещение в срок, который указан в договорном соглашении. Взаимоотношения застройщика и участника долевого строительства основаны на договоре и регулируются Федеральным законом №214. Нарушение условий ДДУ является основанием для последующей претензии участника долевого строительства и обращения в суд.

Наиболее частые причины возникновения споров:

• Задержка строительства и перенос срока передачи объекта долевого строительства дольщику
• нарушение строительных норм и санитарно-гигиенических норм в процессе строительства и ввода дома в эксплуатацию
• неплатежеспособность и банкротство застройщика
• уклонение застройщика от исполнения обязательств по выплате дольщику законной неустойки за задержку срока строительства
• отказ застройщика исправлении строительных недостатков, выявленных в ходе осмотра квартиры/ апартамента/ машиноместа и иного объекта недвижимости

Решение возникающих споров осуществляется двумя способами: на этапе досудебного урегулирования и в суде. На практике последний вариант оказывается более частым. Для достижения цели удовлетворения своих законных требований участнику долевого строительства нужно быть хорошо осведомленным обо всех нюансах и особенностях действующего законодательства, уметь правильно читать и понимать заключенный договор. Без специальных юридических знаний и навыков в данном случае не обойтись.

Если вы планируете взыскать неустойку, добиться расторжения ДДУ с полным возвратом денег – обязательно обратитесь к юристу. Квалифицированная юридическая помощь существенно улучшает шансы на быстрый и положительный исход дела.

О досудебном порядке

Застройщик и дольщик – две стороны, которые подписывают договор долевого строительства. Разрешение любых споров между ними должно базироваться на основании условий этого документа. В нём прописана ответственность сторон в случае нарушения условий. Любой застройщик просто обязан действовать по договору. На практике происходит далеко не так, и чтобы добиться выплаты неустойки или компенсации, дольщику приходится доказывать вину застройщика в суде и обращаться в различные инстанции.

На этапе досудебного урегулирования спора дольщик направляет строительной компании претензию, составленную в письменном виде. В документе излагается суть обращения со ссылками на ФЗ №214-З и конкретные пункты заключенного ДДУ. Претензию отправляют ценным письмом с описью вложения или вручаю под расписку лично уполномоченному представителю застройщика. Для удовлетворения требований дольщика у строительной компании есть (обычно) не более 30 календарных дней с даты получения претензии. Если застройщик отказывается компенсировать ущерб, дольщик имеет право обратиться в суд.

Важно правильно оформить исковое заявление. В нем указывается суть претензий, сумма неустойки, штрафа, расходов на судебный процесс. Также к иску прилагаются прочие документы и копия претензии, подтверждающая попытку разрешения конфликта на этапе досудебного урегулирования.

Составление претензии

Письменная претензия – основной документ, который может решить спор на этапе досудебного урегулирования. Цель подачи – уведомление застройщика о том, что с его стороны были нарушены условия договора, потребовать устранение недостатков или возместить ущерб в установленном законом порядке. Документ разрабатывается в том случае, если строительная компания перенесла сроки сдачи объекта, долго не выдает ключей. Также претензия направляется при обнаружении строительно-монтажных нарушений в квартире.

Составление и направление застройщику досудебной претензии – это возможность избежать судебного разбирательства и урегулировать конфликт мирным путем. Если же строительная компания отказывается выполнить требования дольщика, последний получает возможность взыскать дополнительную компенсацию в суде.

Важность претензионного письма

При нарушении застройщиком условий договорного соглашения дольщик может действовать двумя способами: обращаться сразу в суд или попытаться решить проблему в досудебном порядке. В ФЗ №214 нет прямых указаний, которые касаются составления и направления претензионных писем. Однако не стоит игнорировать этот документ. Его важность сложно переоценить.

• В претензионном письме дольщик может указать на все нарушения, которые ему удалось выявить, а также требовать у застройщика их устранения в полном объёме
• На этот документ можно ссылаться в процессе судебного заседания, так как он имеет юридическую силу, является важным доказательством в суде
• Предварительное направление претензии позволит дольщику взыскать с застройщика дополнительную компенсацию, если тот откажется платить

Доверьте составление претензии квалифицированному юристу. Профессионалы знают как правильно подготовить претензию, опираясь не только на договор долевого участия и ФЗ №214, но и на другие нормативные документы.

Дольщик может обратиться к строительной компании с претензиями в случае выявления даже незначительных нарушений. И это нормально. Если человек выплатил полную сумму за квартиру, он имеет право получить то, что указано в договоре, и на меньшее соглашаться не стоит. Важно знать свои права и уметь их отстаивать.

Как рассчитать сумму неустойки?

По ФЗ №214 человек, который вложился в долевое строительство, может рассчитывать на компенсацию от строительной компании в том случае, если не получил ключи от своей квартиры в срок, указанный в договоре. Как рассчитать сумму? Для этого разработаны специальные алгоритмы. Она состоит из 1/300 ставки рефинансирования Банка РФ, насчитывается ежедневно, за каждый день после даты, когда объект недвижимости должен был быть передан во владение дольщика. Если участник долевого строительства является физическим лицом, то вышеуказанная сумма неустойки удваивается.

Ставка рефинансирования (ключевая ставка) – это переменная величина, устанавливаема Центробанком РФ. Как правило, при расчете суммы неустойки указывать нужно ставку, действующую в день составления претензионного письма к застройщику. По сути, неустойка – это плата строительной компании на то, что она пользовалась деньгами дольщика сверх установленного договором срока.

Формула для расчета суммы неустойки:

Компенсация рассчитывается по формуле: выплаченная сума х 1/300 ставки рефинансирования х 2 (два)  х количество дней после даты, когда застройщик должен был сдать объект в эксплуатацию и подписать акт приема-передачи.

Если участника долевого строительства не устраивает задержка срока строительства на 2 (два) и более месяцев, то у него есть право требовать расторжения договора в одностороннем порядке. В этом случае строительная компания должна вернуть ему все деньги, которые он внес за квартиру, а также в полном объёме выплатить проценты за пользование этими деньгами с даты их уплаты застройщику при заключении договора и по день фактического возврата участнику долевого строительства.

Незаконное привлечение капитала дольщика

Деятельность застройщиков регламентирована ФЗ №214. Согласно этому закону застройщиком может именоваться юридическое лицо, на которое зарегистрирован или арендован земельный участок под застройку. Строительная компания, планирующая возводить объект недвижимости, в обязательном порядке должна получить разрешение в муниципальных органах.

Конечно, не все дольщики, которые намерены вкладываться в строительство, подробно анализируют статус и деятельность компании-застройщика. А зря! Нередко на практике дольщики заключают договор долевого участия с лицами, фактически не являющиеся застройщиками, что приводит к плачевным последствиям. Почему так происходит?

• Договор аренды или купли-продажи земельного участка заключен со сторонним юридическим лицом.
• Разрешение на строительство выдано на имя другой строительной компании.
• Проектная документация отсутствует.

В подобных случаях имеет место мошенничество. Закон защищает дольщиков от таких ситуаций, обязывая фейкового застройщика полностью вернуть выплаченные деньги и возместить ущерб. Но добиться от таких строительных компаний возмещения ущерба очень сложно. Нередко на возврат денег приходится тратить годы.

Несоблюдение условий ДДУ

Договор долевого участия – это документ, в котором прописана полная информация, касающаяся сделки между дольщиком и застройщиком. В частности, в нем есть данные о том, что именно получит покупатель после завершения строительных работ и сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Вариантов может быть несколько:

• квартира с черновой отделкой – наиболее бюджетное решение, по сути, это помещение с «голыми» стенами
• квартира с чистовой отделкой – выполнены основные ремонтные работы, установлена сантехника
• квартира с ремонтом – готовое для комфортного проживания жильё, в которое можно заселяться сразу же после получения ключей

Но результат не всегда оправдывает ожидания. Нередко застройщики нарушают условия договора, что выражается несвоевременной сдачей объекта в эксплуатацию, возникновением проблем с оформлением права собственности, неудовлетворительным качеством готовой квартиры.

Нарушение условий договора долевого участия даёт право покупателю требовать у застройщика:

• устранения обнаруженных дефектов за счет строительной компании в установленные сроки
• снижения цены договора долевого участия
• возмещение убытков, которые понесены дольщиком после самостоятельного устранения обнаруженных недочетов
• расторжения договора и возвращения свои денег в полном объеме

Если в течение 2 месяцев после получения претензий застройщик не устранил указанных недостатков, расторгнуть договор можно без его согласия. Деньги дольщику должны быть возвращены в течение 20 дней после истечения этих 2 месяцев.

Профессиональная юриддическая помощь: преимущество

В каждой строительной компании есть если не юридический отдел, так штатный юрист точно. Они работают на репутацию застройщика и, конечно же, будут отстаивать свою правоту до конца, оперируя различными законодательными актами, нормативными документами, нововведениями и пр. Противостоять профессионалам без соответствующей подготовки просто нереально. Именно поэтому попытки разрешить спор самостоятельно часто не увенчиваются успехом. Застройщик находит кучу причин и обстоятельств, чтобы не выплачивать неустойку. Что делать? Наиболее рациональное решение в подобных ситуациях – обращение к квалифицированным юристам. Преимущества профессионального подхода:

• грамотный юридический анализ сделки;
• выстраивание эффективной стратегии, разработка плана действий
• действие строго по установленному алгоритму
• составление и направление застройщику претензии, в которой содержится основательная аргументация
• составление иска и сбор доказательной базы для обращения в суд
• контроль выполнения застройщиком своих обязательств по отношению к дольщику

Первым делом специалист проанализирует договор долевого участия, определит, имели ли место нарушения со стороны застройщика. Далее работы проводятся по проверенной и законной схеме судебного разбирательства – в соответствии с действующим законодательством.

Обращение к профессиональной юридической компании, специализирующейся на судебных спорах с застройщиками – это экономия вашего времени и заведомо более качественный и профессиональный подход. Участие специалиста в решении подобных споров в разы повышает шансы на успех и размер компенсации от застройщика.

Застройщики, выплатившие неустойку нашим клиентам

Судебные решения по нашим делам