Как взыскать неустойку по ДДУ в 2022 году

Статья 6 Федерального закона № 214-ФЗ «О долевом строительстве…» гласит, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. А в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Законодательство РФ предоставляет дольщику возможность защищать свои права в судах общей юрисдикции как самостоятельно, так и через представителя (юриста), который компетентен вести судебное дело по защите прав дольщика и юридически грамотно отстаивать законные права покупателей недвижимости в новостройках. Защита прав дольщиков осуществляется на основании Федерального закона № 214-ФЗ и Закона о защите прав потребителей.

Учитывая, что защиту застройщика обеспечивает внутренняя или внешняя юридическая служба с высокой квалификацией и умением преподнести в суде дело так, что чуть ли не сам дольщик виноват в просрочке передачи квартиры в новостройке, то очень правильно со стороны дольщика также прибегнуть к помощи профессиональных юристов, а не заниматься самозащитой. В противном случае дольщик рискует длительным судебным разбирательством по делу и имеет высокий шанс если и не полного проигрыша в суде, то практически точно сильного снижения судом суммы присуждаемой неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Если вы хотите попробовать себя в роли юриста и просто узнать больше о том, как правильно приступить к процессу взыскания неустойки по ДДУ – прочтите эту статью, узнайте ответы на самые актуальные и волнующие вопросы: особенности подготовки претензии и иска, участия в судебном процессе, получения исполнительного листа и его предъявления на исполнение, а также о том, как не совершать распространенные ошибки.

Как рассчитывается срок просрочки по ДДУ

Защита нарушенных прав участников долевого строительства на своевременную передачу объекта должна стимулировать застройщиков к надлежащему исполнению обязательств. —
Верховный суд РФ (Определение от 11.09.2018 г. N 11-КГ18-21)

Для расчета неустойки учитывайте именно дату передачи квартиры.

Например, в договоре указано, что жилое помещение будет передано участнику долевого строительства не позднее первого квартала 2021 года (то есть до 31 марта 2021), а фактически строительство дома по документам завершено в июле 2021 года (например, ЗОС получен 15 января 2021), а акт приема-передачи квартиры подписан 10 августа 2021 года. Значит срок просрочки передачи квартиры: с 01 апреля 2021 года по 10 августа 2021 года (включительно).
Проверить точные даты передачи объектов можно в договоре долевого участия, причем прописаны они в нём могут быть по-разному. Например, вот так:

В этом случае неустойка начисляется с 01 января 2021 года (т.е. со следующего дня после 31.12.2020 г.).
Или в договоре можно быть написано так:

В этом случае начисление неустойки производится с 01 января 2022 года (следующий день спустя 6 месяцев после 30.06.2021 г.).

Важно! При просрочке передачи объекта, реализуемого по договору долевого участия, можно просто расторгнуть заключенную сделку в одностороннем порядке, сославшись на некачественно выполненные обязательства. Застройщик обязан вернуть сумму, равную стоимости договора (цене квартиры). Но реализовать подобное возможно только в течение времени до подписания акта приёма-передачи.

Что можно взыскать кроме неустойки

СВзыскание неустойки – не все, чего можно добиться от недобросовестного застройщика, нарушившего условия ДДУ и просрочившего срок передачи объекта долевого строительства. Вместе с неустойкой можно взыскать убытки, которые несет дольщик из-за просрочки передачи квартиры (стоимость аренды квартиры за период просрочки по ДДУ, разницу в повышении стоимости строительных материалов на ремонт квартиры, иное), упущенную выгоду в виде неполученной арендной платы за квартиру, которая должна была сдаваться в аренду после ее передачи дольщику по акту приема-передачи, но которая не получена из-за просрочки по вине застройщика.

Конечно же, и убытки и упущенная выгода должны быть документально подтверждены и неразрывно связаны с просрочкой передачи объекта строительства от застройщика по ДДУ.

При просрочке передачи объекта долевого строительства дольщику-физическому лицу суд всегда дополнительно взыскивает с застройщика компенсацию морального вреда, поскольку дольщик является потребителем, а ненадлежащее исполнение юридическим лицом (девелопером) условий договора долевого строительства неминуемо наносит моральный вред дольщику. Правда, размер морального ущерба по таким делам невелик, и присуждается обычно в сумме от 2 000 до 20 000 рублей (на усмотрение того или иного судьи).

Поскольку застройщики не выплачивают дольщикам законную неустойку в досудебном порядке, то в суде с ним взыскивается штраф (по Закону о защите прав потребителей), размер которого согласно закону составляет 50% от суммы, присужденной судом в пользу дольщика. На практике суды иногда занижают сумму присуждаемого штрафа, что, на наш взгляд, не соответствует смыслу и букве Закона о защите прав потребителей. Тем не менее, такая практика существует.

Важно! При подготовке претензии и иска в суд необходимо собрать все имеющиеся доказательства Вашего надлежащего исполнения ДДУ со своей стороны: чек (платежку) о полной оплате цены ДДУ, заявление о готовности приступить к приемке квартиры (направленное до начала просрочки), претензию с требованием выплаты девелопером неустойки по ДДУ в досудебном порядке, акт осмотра квартиры, дефектную ведомость и иные документы – при наличии и в соответствии с индивидуальной ситуацией по просрочке и передаче квартиры по вашему ДДУ.

Законодательная база

В первой части пятнадцатой статьи Гражданского кодекса (ГК РФ) указано, что лицо, чьё право было нарушено, имеет возможность получить полную компенсацию всех убытков, которые ему причинил девелопер. Взыскание осуществляется в полном размере, если иное не предусматривается законом либо заключенным договором.

При взыскании неустойки с застройщика по ДДУ применяются нормы федерального закона № 214-ФЗ, Закона о защите прав потребителей (ЗЗПП), нормы специального законодательства о строительстве (СНИПы, ГОСТы и пр.) и многочисленные нормативные акты Верховного Суда России с разъяснениями судебной практики. Иногда полезно при подготовке иска использовать формулировки правовых позиций, указанных в постановлениях Мосгорсуда и Мособлсуда по аналогичным спорам.

За нарушение срока передачи квартиры или иного объекта по договор участия в долевом строительстве предусмотрена ответственность застройщика в виде неустойки — Мосгорсуд, официальный портал судов общей юрисдикции города Москвы

Так как дольщик считается потребителем, поэтому ДДУ попадает под защиту регулирование Закона «О защите прав потребителей». В ст. 13 этого Закона указано, что если требования потребителя не удовлетворены по досудебной претензии и в последствии удовлетворяются уже в суде, то суд (в качестве дополнительного наказания) взыскивает с исполнителя (застройщика) штраф в размере половины суммы (50%), присужденной потребителю в ходе разбирательств, сверх присужденной неустойки. И указанный штраф присуждается в пользу дольщика.

Когда лучше взыскивать неустойку

Некоторые дольщики, попав на просрочку по ДДУ, ждут, когда же все-таки в конце концов застройщик передаст им квартиру, не направляя последнему претензии на выплату неустойки и не подавая иск в суд. То есть многие дольщики сначала хотят получить квартиру, а потом уже взыскивать неустойку – действуют последовательно.

Это – неправильно.

Дело в том, что передача квартир по актам приема-передачи – это последний этап в цикле активной деятельности застройщика. Далее довольно часто застройщики прибегают к процедуре банкротства (либо прямого, либо фактического в виде полной неплатежеспособности при номинальном отсутствии процедуры банкротства). И все потому, что застройщику (как коммерческой компании, главной целью которой является извлечение прибыли и все) выгодно не платить дольщикам неустойку за просрочку передачи квартир. Как говорится, бизнес и ничего личного.

Поэтому самым верным и правильным действием является направление претензии за просрочку и подача иска в суд уже на первом-втором месяце просрочки по ДДУ. И не важно, передаются уже объекты долевого строительства по актам или застройщик все еще пытается получить ЗОС.

Не следует ждать подписания акта приема-передачи объекта недвижимости и тем более регистрации собственности в Росреестре. Нужно начинать процесс взыскания неустойки как можно раньше.

Застройщик, получивший первые претензии от дольщиков, уделит особое внимание именно первым дольщикам и именно первые имеют максимальный шанс на получение неустойки в большем размере и быстрее, чем все остальные дольщики. Не говоря уже о том, что последние подавшие иски рискуют не получить с застройщика ничего просто потому что у застройщика уже не останется на них денег.

Есть и другие минусы ожидания «пока не получу квартиру»:

— во-первых, после начала передачи квартир массово по актам иски в суды к данному застройщику будут предъявлять большое число дольщиков, и суды, наблюдая массовость исков, могут начать снижать неустойку в гораздо большем размере,

— во-вторых, застройщик, прекрасно осознающий свои дальнейшие перспективы после начала массовой подачи исков по неустойке от дольщиков, после получения ЗОС имеет возможность вывести деньги со своих счетов в банке и оперативно избавиться от ликвидных активов, чтобы в будущем уйти в процедуру банкротства и избежать исполнения законных обязательств перед дольщиками по исполнительным листам.

Досудебная претензия: составление и направление

Как получить деньги без судебного производства? Теоретически, это возможно. Для этого необходимо направить застройщику претензию и получить выплату по ней. Безусловно, шанс на такой исход стремится к нулю, но он все же есть. Например в случае, если претензию направил не сам дольщик, а известная юридическая компания, застройщик отреагировал на нее и пригласил на встречу (переговоры), а на указанной встрече Ваши интересы представил и защитил профессиональный юрист Лигал Мил.

В любом случае, направление претензии является правильным шагом, а в случае с арбитражными делами – без претензии в принципе не возникает право на подачу иска.

Типовая претензия по неустойке выглядит так:

В договоре порядок разрешения и направления претензии обычно прописывается в самом конце (в последних разделах ДДУ):

Хотя по закону направлять претензию необязательно, но лучше это сделать, и вот почему.
Если застройщик не удовлетворит претензию и не выплатит деньги, его отказ можно использовать в суде, чтобы подтвердить уклонение застройщика от выполнения обязательств и взыскать за это не только неустойку, но и штраф (+50%).

В досудебную претензию необходимо включить:

• полное наименование и дату заключения договора долевого участия
• ссылки на ФЗ № 214-ФЗ и ГК (при взыскании убытков, упущенной выгоды)
• расчет (или сумму) неустойки и период, за который она рассчитана
• персональные данные (ФИО, паспортные данные) дольщика
• адрес регистрации участника долевого строительства (по паспорту)
• банковские реквизиты счета для получения денег (не обязательно, но можно).

Также в претензионном обращении необходимо прописать дату составления и поставить собственную подпись.

Существует несколько способов отправки претензии:

— первый: отправка по почте России (по юридическому адресу застройщика, указанному в ЕГРЮЛ) — ценным письмом с описью вложения:

— второй: подать претензию лично в офисе застройщика. В этом случае следует написать два экземпляра претензионного заявления (обращения). Один экземпляр отдается представителю застройщика, который при этом должен показать доверенность от застройщика на право принятия подобных претензий от дольщиков и копию этой доверенности передать Вам. Второй экземпляр претензии с отметкой представителя застройщика о принятии остается у Вас на руках.

Застройщик обязан ответить на претензию в разумный срок (то есть в течение 30 календарных дней) или в соответствии со сроком, который указан в ДДУ в разделе «урегулирование разногласий сторон».

Если застройщик на претензию не ответил (письменно, по почте, ценным письмом с описью вложения) или отказал в ее удовлетворении (не важно по какой причине), то Вы имеете право обратить в суд.

В какой суд лучше обращаться?

Вопрос в какой именно суд обращаться с иском на недобросовестного застройщика, допустившего просрочку сдачи объекта, является одним из ключевых в судебном разбирательстве. От правильности выбора суда зависит срок судебного процесса и во многих случаях и его результат в виде суммы присужденной неустойки и других санкций к девелоперу.
Вопрос определения правильной подсудности рассмотрен в некоторых главах Арбитражного процессуального и Гражданского процессуального кодексов (АПК и ГПК). Споры между застройщиками и российскими гражданами разрешаются судами общей юрисдикции: мировыми (если сумма взыскания меньше ста тысяч рублей) или районными (более ста тысяч рублей).

Поскольку судебные споры между дольщиками и застройщиками попадают под регулирование Закона о защите прав потребителей территориальную подсудность дольщик может определить самостоятельно.
У дольщика имеются 4 варианта выбора суда, по территориальной подсудности которого подается иск:

• по месту постоянной (или временной) регистрации дольщика
• по юридическому адресу застройщика (согласно ЕГРЮЛ)
• по месту заключения договора (то есть по адресу застройщика, указанному в реквизитах сторон в ДДУ)
• по месту исполнения договора (то есть по адресу местонахождения дома, в котором по ДДУ дольщиком приобретена квартира или иной объект долевого строительства).

При выборе суда дольщику (не имеющему достоверных представлений о сложившейся судебной практике по неустойке в конкретном суде) лучше выбрать суд, который ему территориально удобнее – чтобы посещения многочисленных заседаний по делу были менее обременительны с точки зрения потери времени.

Можно ли подать иск в арбитражный суд?

Можно. Для этого необходимо уступить свои права требования по неустойке юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю – так как арбитражные суды рассматривают споры только по искам ИП и ЮЛ к ИП и ЮЛ.

При этом если сумма неустойки составляет больше 1 миллиона рублей, то вместо суда общей юрисдикции действительно целесообразнее (или выгоднее) подать иск по неустойке в арбитражный суд. Это снизит риск непредсказуемого многократного снижения неустойки судом общей юрисдикции, что часто бывает в общей юрисдикции именно по искам на крупные суммы.

Если сумма исковых требований по неустойке и штрафу не превышает одного миллиона рублей, то при прочих равных лучше обратиться в суд общей юрисдикции, заключив договор оказания услуг с юридической компанией, которая профессионально представит Ваши интересы в суде.

Да, в общей юрисдикции дела рассматриваются в целом дольше чем в арбитраже. Да, получить исполнительный лист в суде общей юрисдикции сложнее и муторнее, чем в арбитраже. Но, если Вы работаете, например, с Лигал Мил, то все эти сложности решают юристы компании, и лично Вы не тратите свое время на судебные процедуры и не забиваете голову ненужными знаниями судебных процедур и исполнительного производства.

Судебные решения по арбитражным делам по неустойке выглядят так:

Как подготовить и подать иск

Лучше всего готовить иск по образцу аналогичного иска. Золотое правило начала подготовки любого иска.

Исковое заявление по неустойке самостоятельно лучше не готовить вовсе, а воспользоваться бесплатной программой BuyBack 214-ФЗ от Лигал Мил, потратив всего 10-15 минут на заполнение полей анкеты (буквально только паспортные данные и информация из ДДУ). Программа BuyBack 214-ФЗ автоматически сформирует исковое заявление к застройщику (а также претензию и прочие документы) на основе текущего актуального шаблона документа, которые используется в работе компании Лигал Мил в текущем году.

Обратите внимание, при переходе по ссылке программа BuyBack 214-ФЗ может медленно загружаться. Подождите или повторите попытку позже (это того стоит).

Касаемо общий правил составления иска. В нём должно быть указано:

• точное наименование и адрес суда, в который подается иск
• данные об истце (ФИО, адрес, паспортные данные)
• данные об ответчике и третьих лицах (ФИО, адрес, паспортные данные – для физических лиц и юридическое наименование и юридический адрес – для юридических лиц)
• существо требований, которые планируется предъявить (то есть период неустойки, расчетная сумма неустойки, ссылки на законы и прочие нормативные акты, согласно которым Вы считаете, что Вы имеете право требовать неустойку с застройщика в заявленном размере)
• просительную часть иска (то есть краткое резюме что и сколько Вы просите суд присудить)
• дата подачи иска
• подпись (-и) истцов
• все необходимые приложения к иску (начиная с копии ДДУ, паспорта и тд, заканчивая всевозможными доказательствами вины застройщика в виде дефектной ведомости или позднего получения уведомления о необходимости приступить к приемке квартиры, экспертизы и прочее – при необходимости)

Важно! Если размер исковых требований превышает один миллион рублей, то истец должен уплатить госпошлину (по реквизитам именно того суда, в который подается иск). Если сумма иска меньше или равна 1 000 000 рублей, то государственная пошлина не уплачивается.

Необходимый перечень документов к иску

Типовой список документов, прилагаемых к иску по неустойке:

• копия паспорта дольщика (-ов) (не обязательно, но желательно)
• копия заключенного ДДУ
• копия акта приёма-передачи (при наличии)
• копия претензии, направленной ответчику истцом (+ чек об оплате почтового отправления, + опись с отметкой Почты России)
• копия ответа на претензию от девелопера (если он был)
• оригинал платежки с отметкой банка о ее проведении, официально подтверждающая уплату госпошлины (если оплата пошлины необходима)
• копии доказательств оплаты цены ДДУ (обычно это платежка о перечислении денежных средств с Вашего счета в банке на счет застройщика – в том числе в сделках с ипотекой, военной ипотекой и пр.)
• распечатка с сайта ФНС ЕГРЮЛ застройщика (не ранее чем за 30 дней до подачи иска – то есть должна быть «свежая»)
• иные документы (например, уведомление о необходимости приступить к приемке, акт осмотра, дефектная ведомость, акт выявленных недостатков, надлежащая строительно-техническая экспертиза (просьба не путать с теми «филькиными грамотами и распечатками», которые дают Вам «приемщики квартир в новостройках») и другое).

Важно! Фотографии недостатков квартиры, сделанные Вами на собственный телефон или фотоаппарат, аудиозаписи ваших разговоров с «застройщиком», сделанные Вами при приемке квартиры и прочее – все это не является доказательствами и не будет принято судов во внимание при рассмотрении дела – потому что все доказательства должны быть правильным образом оформлены (недостатки строительства – актом осмотра, подписанным Вами и застройщиком и зафиксированные отчетом строительно-технической экспертизы надлежащей лицензированной организации или эксперта, переписка в Ватсап или емэил – актом нотариального осмотра электронной почты и т.д. Не имея опыта юридической судебной работы Вы самостоятельно не сможете «все сделать правильно». Можете быть в этом уверены.

Суд и решение по делу

Судебное разбирательство состоит из нескольких этапов:

1. Подготовка и подача иска в суд (нарочно или по почте)
2. Назначение судом даты и проведение предварительного заседания (так называемой «беседы»)
3. Основное заседание по делу (может быть несколько раз отложено или перенесено)
4. Принятие судом решения по делу и его публикация на сайте суда
5. Апелляция по делу (истца или ответчика), направление дела в суд апелляционной инстанции (вторая судебная инстанция), рассмотрение дела там, возвращение дела в суд первой инстанции
6. Вступление в юридическую силу принятого решения (спустя 1 месяц с даты публикации)
7. Запрос подготовки исполнительного листа, направляемый дольщиком (или его представителем) в суд
8. Подготовка исполнительного листа судом, направление или передача его дольщику (или его представителю)
9. Запрос в ФНС об открытых счетах должника (девелопера) и получение ответа от ФНС

• Предъявление исполнительного листа и заявления о его исполнении в банк застройщика или в ФССП (процесс может повторяться несколько раз – если в банке застройщика не окажется денежных средств, достаточных для полного удовлетворения требований дольщика)
• Участие в процессе банкротства застройщика (обычно от двух лет и более – если дольщик не был достаточно расторопен и не успел взыскать денежные средства с застройщика пока последний был еще «жив»).

Исполнительный лист по делам взыскания неустойки выглядит так:

Особенности судебной практики в 2021 году

Судебная практика по неустойке в 2021 году имеет некоторые особенности. Этот год примечателен продолжением пандемии коронавируса COVID-19, затронувшей российское общество, бизнес и разные сферы услуг. Нормативные акты Правительства РФ и органов местного самоуправления внесли коррективы в деятельность судов и застройщиков.

Со третьего апреля 2020 года по первое января 2021 года действовал мораторий на взыскание неустойки с застройщиков (Постановление Правительства РФ № 423). То есть, фактически, в указанный период застройщики были освобождены от возмещения неустойки дольщикам, а по ранее принятым решениям судов о взыскании неустойки им была предоставлена отсрочка до 01.01.2021 (включительно).

Однако, уже с 02.01.2021 года у застройщиков нет правового основания уходить от ответственности за просрочку сроков передачи объектов долевого строительства по ДДУ. Все неустойки до 02.04.2020 года и после 01.01.2021 года могут быть взысканы дольщиками с девелоперов в полном размере.

Размеры присуждения судами общей юрисдикции и арбитражом неустоек по ДДУ различны и зависят от профессионализма судебной защиты дольщика его представителями (юристами).

Какую сумму неустойки можно взыскать

Неустойка за просрочку по ДДУ рассчитывается по формуле в соответствии со ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ.

За основу схемы расчётов берётся ключевая ставка Центробанка, установленная на тот или иной период срока просрочки.

Для дольщиков — юридических лиц (и ИП) неустойка рассчитывается, исходя из одной трехсотой ключевой ставки ЦБ за каждый день допущенной просрочки, для физических лиц в два раза больше – исходя из 1/150 ключевой ставки за каждый день.

Рассмотрим на примере:

Недвижимость в новостройке стоит 15 миллионов рублей. Дата передачи по ДДУ – до 30 сентября 2021, по факту акт приема-передачи подписан 29 ноября 2021 (период просрочки – 60 дней). Ключевая ставка в этот период была 7,5%. Расчёты будут следующими: 1/150*0,075*15000000*60. Итого, сумма неустойки — 450 000 рублей, сумма штрафа (по ЗЗПП, 50%) – 225 000 рублей. Общие исковые требования (неустойка + штраф) – 675 000 рублей. А также судом будет присуждена компенсация морального вреда и понесенные расходы по делу (почтовые, юридические, нотариальные, прочие).

Калькулятор неустойки

Застройщик передал квартиру позже срока договора долевого участия? Значит пора взыскивать неустойку. Рассчитайте размер неустойки, используя наш калькулятор.

Калькулятор использует актуальные на 2020 год (с учетом федерального закона и судебной практики) правила и порядок расчёта неустойки и штрафа.

Внимание! Штраф по Закону о защите прав потребителей выплачивается тоже дольщику (!).

Самые распространенные ошибки дольщиков

В большинстве случаев только суд может помочь взыскать с застройщика неустойку и прочие денежные требования дольщика. Застройщики, являясь по сути обыкновенными коммерческими компаниями, обычно наотрез отказывают дольщикам в выплате любых законных и договорных требований. Почему? Потому что застройщики стремятся максимизировать свою собственную прибыль любым путем, вплоть до невыплаты законной неустойки (то есть в результате «экономии» денег на выплатах законной неустойки дольщикам). И поэтому приходиться разрешать споры с застройщиком только через суд – просто потому что «иначе никак». Такова реальность 2021 года, и, по-видимому, и 2022-го тоже.

При обращении в суд дольщики должны следовать общепринятым правилам.

Однако, большинство дольщиков в силу своей неосведомленности о юридических тонкостях тяжбы с застройщиком допускают классические ошибки, которые или растягивают судебный процесс на долгие месяцы или приводят к неполучению денег от застройщика в принципе.

Некоторые классические ошибки дольщика:

1. Отказ от неустойки в результате невнимательности к документам. Как правило, дольщик отказывается от неустойки при подписании пакета документов, которые передает ему представитель застройщика при приемке квартиры. В этот момент эмоции дольщика бурлят от радости и в предвкушении становления собственником долгожданной квартиры. Банальная поспешность и «нежелание читать то, что подписываешь» – и заключается дополнительное соглашение к договору долевого строительства, в котором изменен срок передачи объекта недвижимости (то есть просрочки больше нет). Также часто застройщики заранее рассылают указанное дополнительное соглашение о переносов срока строительства под видом обязательного к подписанию документа еще до начала передачи квартир по ДДУ. И некоторые дольщики, считая что у них нет права выбора между подписанием и отказом от подписания этого документа, ставят под ним свои подписи и передают соглашение обратно застройщику. Нужно отметить, что выгод от подписания этого соглашения о переносе сроков у дольщиков никаких нет, а ущерб от неполучения неустойки за просрочку передачи квартиры очевиден.
2. Осознанный отказ от неустойки при подписании акта приема-передачи. Как правило, заключается в том, что дольщик при приемке квартиры согласен отказаться от неустойки ради более быстрой приемки квартиры — в свете какой-либо жизненной необходимости. Застройщики часто манипулируют этим и оказывают морально-психологическое воздействие на участника долевого строительства, вынуждая последнего «делать выбор» между получение квартиры по акту и взысканием неустойки. Конечно же этому можно противодействовать, обратившись за юридической консультацией в Лигал Мил. И даже если и идти на компромисс с застройщиком, то все равно следует требовать от застройщика подписания акта приема-передачи текущей датой, а не «задним числом» и уж тем более не подписывать акт приема-передачи «с открытой датой» (без даты). Позже дольщик может сильно удивиться проставленной на документе дате застройщиком – поскольку она может быть совершенно любой (какой захочется застройщику, даже прошлогодней). Полезно знать, что закон не позволяет отказаться от уже прошедшего срока просрочки передачи объекта по ДДУ. Например, если просрочка к моменту подписания акта приема-передачи составила 2 месяца, и в момент подписания акта приема-передачи дольщик заключает с застройщиком дополнительное соглашение о переносе срока передачи по ДДУ, то эти уже состоявшиеся 2 месяца просрочки все равно можно взыскать в судебном порядке вне зависимости от содержания текста дополнительного соглашения к ДДУ и новой даты передачи объекта долевого строительства.
3. Отказ от требований к застройщику в тексте акта приема-передачи. Обратите внимание, что указание в акте приема-передачи отказа от каких-либо требований к застройщику не имеет никакой юридической силы. Все условия договора долевого участия могут быть указаны только в ДДУ или в дополнительном соглашении к нему (содержание акта приема-передачи, по большому счету, не имеет никакой юридической силы, кроме самого факта подписания акта приема-передачи и даты его подписания). А от законной неустойки (за просрочку по ДДУ) невозможно отказаться в принципе никаким соглашением сторон (дольщика и застройщика) – поскольку это не договорная неустойка, а законная (то есть предусмотренная законом). А любой закон России заведомо имеет бо’льшую юридическую силу, чем любой договор, включая ДДУ.
4. Привлечение к работе частного юриста. Главное, чем отличается работа частного юриста от работы юридической фирмы – это отсутствие ответственности «частника» перед Вами. На свое усмотрение частный юрист может выполнить любой объем работы по договору (или вообще ничего не сделать), и Ваше влияние на его деятельность сводится практически к нулю. В отличие от частников юридические компании более ответственны, в них налажен внутренний контроль над работой сотрудников на различных этапах ведения дела клиента и в досудебном, и в судебном порядке, и на стадии исполнительного производства. К сожалению, до сих пор многие неопытные граждане (неопытные в юридических вопросах) прибегают к помощи частных юристов без подтвержденной репутации и с неизвестной клиенту квалификацией в целях «экономии». Но, как показывает практика, ни экономии обычно нет, ни желаемого результата. Юрист, работающий «на самого себя» продолжает работать на самого себя и в отношениях с клиентами. Это просто нужно хорошо для себя понимать. Обращение к «надежному юристу» может снять вопрос ответственности, но все равно не снимает вопрос квалификации, поскольку юридические компании заведомо более квалифицированы в вопросах своей специализации чем юристы-одиночки.
5. Ожидание максимального выигрыша. Некоторые дольщики искренне считают, что суд обязательно присудит им ровно тот размер неустойки, который рассчитан по формуле из ФЗ № 214-ФЗ, и что «иначе и быть не может, поскольку это же закон». Да — закон, да — формула. Но есть и другие нормативные акты и правила, действующие в правовом поле Российской Федерации. В частности, статья 333 ГК РФ, которая позволяет суду на свое субъективное усмотрение снижать размеры любых санкций по любым договорам, включая договоры долевого участия. И как же тогда быть? – спросите вы. И ответ довольно простой – привлекайте к защите ваших прав по делу взыскания неустойки наиболее профессиональных юристов (именно в этом вопросе). Как и в любом другом юридическом вопросе именно профессионал по конкретной тематике поможет лучше и правильнее всех прочих юристов широкого профиля. Такой подход не гарантирует вам никакой результат, но гарантирует максимально эффективный и разумный подход, что в свою очередь многократно увеличивает шансы на более позитивный исход дела в вашу пользу.
6. Неправильная приемка квартиры. Действительно большой процент участников долевого строительства относятся к вопросу приемки квартиры по ДДУ и подписанию акта приема-передачи как к чему-то простому и не представляющему никакого риска вопросу. Однако, именно приемка квартиры является наиболее важным этапов во взаимоотношениях дольщика и застройщика. На этом этапе застройщик может «пририсовать» к квартире дополнительные квадратные метры. И дольщик об этом никогда не узнает, если не проведет независимый переобмер квартиры сразу после получения ключей от нее. Подписание пакета документов при приемке в идеале должно производится вместе с юристом дольщика (находящегося непосредственно рядом или на связи удаленно в момент приемки объекта строительства). Не всякий дольщик способен увидеть тот или иной юридический обман, читая витиеватые тексты предлагаемых к подписанию документов, не считая тех простых случаев, когда застройщики прямым текстом пытаются заставить дольщика отказаться от тех или иных прав. Помимо прочего, приемка квартиры – это может быть технически сложная процедура проверки выполнения застройщиком строительно-технических норм, которые не знакомы дольщику, а являются предметом специальных знаний соответствующих специалистов. Именно специалистов, а не «приемщиков квартир из интернета». И для этого опять же связующим звеном при приемке квартиры может являться надежная юридическая компания Лигал Мил.

Рекомендации

1. Обратитесь за консультацией в Лигал Мил по каждому вопросу, который вас интересует. Нет ничего проще и надежнее, чем знать то, что следует знать, получив ответы от профильных специалистов.
2. Ведите общение с застройщиком через своего юриста. Не действуйте в одиночку – если не хотите чтобы вас тем или иным способом обманул застройщик. А он может, и реально склонен к такому «выгодному для себя» взаимодействию с дольщиком.
3. Даже если вам кажется, что «все пропало» или «поздно уже, я подписал» — все равно позвоните в Лигал Мил и получите консультацию. Мы часто можем найти эффективный и законный выход из ситуации, в которой дольщик считает, что выхода нет.

Лигал Мил – Гармония взвешенных решений. С 2013 года.