Акт приема-передачи квартиры

Составление документа неизбежно при приобретении недвижимости и считается частью купли-продажи. Хотя в других случаях эта бумага тоже необходима, все же именно акт приема-передачи при покупке квартиры является волнующим многих актуальным вопросом. Далее рассмотрены типовой формат, порядок составления, главные особенности и нюансы оформления с подписанием.

Когда же нужно наличие акта

Составление крайне необходимо при:

• Аренде недвижимости: жилой, коммерческой, используемой в целях бизнеса, сельскохозяйственной и иной (земельного участка). В акте приема при аренде фиксируется, что арендодатель действительно сдал объект, а арендатор принял его в том состоянии, в котором он пребывает.
• Покупке достроенной квартиры в новостройке либо вторичной, доли.
• Покупке здания. Акт сдачи дома составляется при сдаче и приеме постройки жилого назначения – частного дома.
• После проведения ремонтных работ. При осмотре обновленной квартиры также составляется акт приема проведенных работ.
• При дарении.
• При покупке товаров, особенно крупных и дорогостоящих (мебели, бытовой большой техники и прочих ценных предметов). В акте указывается, что товары переданы продавцом, находятся в надлежащем и изначально заявленном состоянии и приняты.
• При строительстве. Таковые составляются при выполнении условий договоров подряда и фиксируют, что все работы выполнены полноценно и правильно.

Есть мнение, что такую бумагу требуют и при вступлении в права наследования по условиям завещания. Но это не так.

Обязательно ли составлять акт

Нужен ли акт приема-передачи (АПП, ПП) при заключении легитимной сделки купли-продажи квартиры или иного недвижимого имущества? Нужно ли подтверждать факт передачи объекта? Законом, действующим в РФ, предусмотрена защита прав участников разных сделок, закреплены все обязанности. Также законодательство определяет документальное сопровождение соглашений.

В ст. 556-ой действующего Гражданского кодекса прописывается, что передача квартиры либо другой недвижимости ее продавцом и одновременное принятие ее приобретателем производятся по подписываемому двумя участниками (ДКП) либо акту приема-передачи, либо прочему документу, доказывающему осуществление состоявшейся передачи. И если иные условия не предусматриваются законом или же заключенным договором, тогда обязательство по передаче имущества расценивается полноценно исполненным лишь после вручения собственности приобретателю и подписания подготовленного акта двумя сторонами соответствующей бумаги о передаче и приеме.

Что дает его наличие?

Для чего и зачем нужен АПП квартиры по договору ее купли-продажи? Он оформляется с целью подтверждения перехода фактических прав владения квартирой от продающего человека к покупающему. Документ завершает сделку и дополняет договор-купли продажи, подтверждает выполнение обязанностей. И обычно акт передачи помещения от продающего лица к приобретающему требуется для дальнейшей государственной требующейся регистрации наступившего права собственности.

В нем фиксируется состояние продаваемой квартиры на момент, в который совершалась приемка. И если в ходе осмотра и оценки покупателем найдены и выявлены какие-либо недостатки, то он имеет возможность реализовать свои права и предъявить требования:

• по устранению обнаруженных дефектов;
• по компенсированию расходов, понесенных покупателем в связи с устранением недостатков;
• соразмерному уменьшению цены квартиры, которая передается;
• расторжению договора купли-продажи с последующим возвратом суммы (когда дефекты не устранимы).

Также важно знать, что после его подписания полная ответственность за дальнейшее содержание покупаемого и передаваемого жилья переходит от прежнего собственника, то есть с момента оставления подписей ее несет покупатель, становящийся новым владельцем. Именно он будет снимать показания счетчиков воды и показания приборов учета расходуемой электроэнергии, оплачивать счета за предоставляемые управляющей компанией коммунальные услуги. Также передача квартиры, осуществленная по акту, предполагает и переход рисков порчи или же утери имущества.

Для справки! АПП при выполнении условий договора купли-продажи важен и для текущего владельца, и для приобритателя собственности. Продающий снимает с себя обязательства сохранности жилья и оплатам, а покупающий обретает официальные права пользования объектом, то есть становится полноправным собственником.

Правила составления

Как правильно и грамотно составить АПП? Форма законодательно не установлена, так что она свободная, но обязательно письменная (либо печатная с оставленными рукой подписями). Писать нужно понятно, подробно, разборчиво, официально и без ошибок и без непонятных и многочисленных соглашений.

Важно! Акт может составляться в виде приложения к ДКП либо отдельно. Также о нем можно упомянуть в договоре, чтобы ни одна из сторон в дальнейшем не отказалась от составления.

Что обязательно указать при заполнении?

• название составляемого документа;
• место (регион с городом) и дату;
• паспортные сведения физических лиц, реквизиты организации-застройщика;
• договор, на основании которого акт составляется (ДДУ при приобретении у застройщика или договора купли-продажи для «вторички») и реквизиты (номер, дата заключения);
• описание объекта с количеством комнат, площадью, этажом, стоимостью;
• характеристики, указывающие на состояние;
• адрес квартиры;
• отсутствие либо же наличие возникших претензий по поводу качества объекта;
• сведения о расчетах (чаще они указываются отдельно в расписке);
• данные о приложениях (например, если объект принимается с недостатками и отдельно составляется документ об их устранении);
• подписи и их расшифровки;
• печать застройщика.

Для составления нужны паспорта, а также договор-основание (купли-продажи, ДДУ).

При сдаче объекта застройщиком и выявлении дефектов готовится акт приема-передачи квартиры с замечаниями. Дефекты и нюансы их устранения могут указываться непосредственно в нем в отдельном разделе или в приложении. Но также возможно составление к АПП квартиры смотрового листа (дефектной ведомости) с подробным перечислением недостатков. Если дефекты значительные, то до их устранения передаточный акт можно не подписывать.

Совет! Подписывайте его проведя тщательный осмотр и изучив сопроводительную документацию.

Кто может подписывать?

Кто составляет и вправе подписывать АПП? Участники сделки, предполагающей куплю-продажу. Это продавец с покупателем. Если какая-то сторона не имеет возможности личного присутствия, то за нее подпись может поставить по доверенности представитель (третье лицо). Но по доверенности можно действовать лишь при наличии официального нотариального заверения.

При ДДУ подписи ставят дольщики и застройщик. При отсутствии на месте генерального директора фирмы его может подписать уполномоченное лицо по доверенности гендиректора.

Сколько нужно экземпляров

Сколько оформленных экземпляров понадобится? Их количество зависит от количества участников сделки купли-продажи, так как каждая сторона должна иметь собственную копию.

Если осуществляется купля-продажа вторичной квартиры, то стороны две. В такой ситуации необходимо наличие двух экземпляров, чтобы их имели оба участника соглашения по договору. Когда квартира передается от застройщика, то документ должен иметься у него. Также по акту выдается всем дольщикам, заключавшим договоры долевого участия.

Если оформляется ипотека, то один акт нужно оформлять для банковской организации, выдающей ипотечный кредит. Также иногда дополнительная копия составляется для регистрирующего права владения органа – Росреестра. Если оформлением сделки и регистрацией занимается риэлтор, то предоставьте копию и ему.

Регистрируется ли акт

Нужно ли регистрировать такую бумагу когда приобретаешь квартиру? Должен ли кто-то заверять его законность? Регистрация документов на квартиру нужна, так как она подтверждает наступление официальных прав владения. Но сам акт регистрировать не надо. Хотя иногда его наличия требуют органы Росреестра в некоторых регионах (прилагается к иным бумагам, необходимым для внесения сведений в реестр). Чтобы узнать, надо ли прилагать передаточный акт, ознакомьтесь с политикой территориального отделения регистрирующего органа.

Юридическая сила акта приема-передачи наступает, когда его подписывают оба участника. Нотариального платного заверения не требуется, и все же покупатель с продавцом могут обратиться к нотариусу, если захотят максимально обезопасить себя и подтвердить официальность составленного документа.

Образцы

Где можно найти пример либо образец? При договоре долевого участия (ДДУ) готовый шаблон акта предоставляет непосредственно застройщик. Если он не выдал его, то скачать файл с готовым бланком можно попробовать на сайте строительной компании (иногда требуется зарегистрироваться и потом войти).

Сроки подписания

Когда подписывается АПП квартиры, относящейся к вторичному рынку? Не установлен точный и конкретный срок подписания. Так что дата подбирается по обоюдной двусторонней договоренности. Возможны разные варианты, но обычно подписание бумаги осуществляется в момент окончательного осмотра, итоговой оценки состояния, проверки документов (для собственности, справок об отсутствующих коммунальных долгов) и значений счетчиков. Стороны могут поставить подписи в выбранный день передачи квартиры и ключей.

Число подписания акта приема-передачи квартиры может быть назначено как до регистрации владения (если органы учета недвижимости требуют его наличия), так и после того как собственность зарегистрирована. Составление может осуществляться до окончательных расчетов или позже, когда выпишутся жильцы.

Важно! Если покупателем были выявлены существенные дефекты, то он может подписать его только при устранении всех недостатков.

Но для договоров долевого участия сроки определены. Помещение должно быть принято дольщиком во время проводимого осмотра в срок, составляющий семь дней с момента получения официального уведомления о сдаче дома в полноценную эксплуатацию. Такое сообщение отправляется заказным письмом с обязательным уведомлением о вручении и только после получения застройщиком разрешения на ввод достроенного здания. Если же приемка с осмотром не осуществляется дольщиком в течение двух месяцев, то фирма может подписать акт без согласия приобритателя, то есть в одностороннем порядке.

Предварительный акт

Предварительный документ, возможно, предложен застройщиком, еще не получившим разрешения на ввод дома. И соглашаться на это нежелательно. Во-первых, при наличии фразы о том, что перечень недостатков является исчерпывающим, в будущем при повторном осмотре вы не сможете внести другие обнаруженные дефекты.

Во-вторых, при подписании предварительного акта с открытой датой застройщик сможет поставить любое число и лишить вас возможности взыскания неустойки за просрочку. Кроме того, недобросовестный девелопер предложит составить дополнительное соглашение к документу, подтверждающее отказ от неустоек. А если вы не согласитесь, застройщик может шантажировать тем, что не отдаст акт (без него вы не сможете зарегистрировать собственность).

Отказы от составления

Отказ от подписания бумаги возможен, если продавец либо не удовлетворяет претензии по устранению обнаруженных значительных дефектов, либо фактически не дает пользоваться объектом (не выезжает, по-прежнему сдает его в аренду либо не освобождает от личных вещей). А продающее лицо может не подписывать документ, если приобретатель не выполняет свои обязательства (не вносит оплату или оставшуюся часть от внесенного ранее задатка).

Важно! Обязать подписать акт возможно, обратившись за защитой своих интересов в суд.

Если не составлен

Если нет акта, чем это может грозить? Возникают следующие риски:

• Неполноценность заключенной сделки. Так, если продавец вдруг захочет вернуть квартиру себе (например, чтобы сдать в аренду) и подаст в суд, то при отсутствии подписанного акта приобретающая сторона не сможет доказать, что получила имущество и стала законным собственником. И в судебной практике решения по исковым заявлениям нередко принимаются в пользу бывшего владельца.
• Покупатель может попытаться доказать, что продавец имущество не передал, то есть свои обязанности не выполнил. Вероятно предъявление требований по возврату денежных средств продававшим лицом.
• Без документа ответственность за сохранение и содержание квартиры продолжает нести прошлый владелец. А новый собственник, купивший объект, но не осуществивший прием, может стребовать с него коммунальную оплату и даже возмещение ущерба, причиненного соседям при затоплении или пожаре.
• Без АПП приобретателю будет сложно доказать, что дефекты возникли до покупки.

Если утерян

Что делать, если кто-то потерял свой экземпляр? Как восстановить акт приема-передачи квартиры при его утере? Продавцу эта бумага фактически не нужна (если он смог продать объект), а вот покупателю она необходима, например, для последующей регистрации или же получения налогового вычета за приобретенную жилплощадь.

Факт! Такой документ не потребуется для продажи. Также его отсутствие не отменяет права владения.

Его можно попросить у второй стороны соглашения (то есть у продавшего человека) или получить в Росреестре, если он подавался в данный орган при регистрировании объекта.

Если у вас остались вопросы, то ответить на них может опытный специалист – юрист. Эксперт поможет оформить документ грамотно, окажет помощь, даст советы или предоставит консультацию (возможно, бесплатно). Акт приемки отражает выполнение обязанностей сторон, поэтому важно составить его корректно и по закону.

Застройщики, выплатившие неустойку нашим клиентам

Судебные решения по нашим делам