Нарушение сроков передачи квартиры

Смотреть практику

10 решений

После завершения строительства, застройщики часто задерживают сроки передачи квартиры, не объясняя их владельцам причины такого промедления. К сожалению в таких случаях многие дольщики ведут себя пассивно, и вместо того чтобы ускорить процесс или потребовать от застройщика компенсацию за срыв сроков оговоренных в договоре, предпочитают ждать предоставления квартиры в пользование не предпринимая при этом никаких действий.

Если застройщик не уведомил вас о завершении строительства в срок указанный в договоре, формально вы как обманутый дольщик имеете право взыскать с него неустойку, произведя расчёт пени по текущей ставке рефинансирования.

Самые распространенные причины просрочки:

финансовые трудности;
проблемы с подрядчиком;
технические (несоответствие конструкций, инженерные коммуникации);
затягивание процесса госструктурами связвнное с нарушениями.

На практике в таких ситуациях существует множество вариантов ускорения процесса получения жилья: от написания претензии до окончания строительства силами дольщиков путём создания ЖСК (жилищно-строительный кооператив). В каждом случае стоит отталкиваться от гарантии застройщика, срока просрочки и ваших собственных потребностей.

Альтернативные варианты договора

Во многих случаях в нарушении сроков передачи квартиры есть и вина дольщика, который не внимательно изучал детали договора при его подписании. Известны случаи, при которых застройщик осуществляет строительство не по ДДУ, а по иному соглашению, в котором у него прописано на порядок меньше обязательств перед дольщиком. Существует несколько альтернативных видов договоров, по которым застройщик может построить и передать вам квартиру в собственность (договор займа, договор купли-продажи), но не один из них в отличие от ДДУ не подлежит государственной регистрации, что означает отсутствие возможности у дольщика контролировать ход строительства. К примеру, подписав с застройщиком соглашение о предварительной купле-продаже квартиры, вы будете лишены права требовать застройщика как исполнителя завершения строительства качественно и в срок, что автоматически повысит риск не получить свою будущую квартиру в собственность никогда.

Серьёзно усложнить жизнь дольщику может также подписание дополнительного соглашения о переносе сроков сдачи квартиры. Если застройщик не уложился в срок указанный в договоре, и предложил вам подписать новое соглашение, в котором указана другая дата, вы должны понимать, что поставив подпись в таком документе вы уже не сможете требовать от дольщика выплату неустойки. Кроме того вы не сможете просить у него передать квартиру в собственность раньше срока, указанного в дополнительном соглашении.

Даже в случае существенного срока просрочки далеко не все дольщики торопятся подавать заявление в суд, пытаясь до последнего момента урегулировать возникшие разногласия в досудебном порядке. В таком случае вам необходимо будет составить досудебную претензию, указав в ней нарушенные застройщиком условия договора и приложив к претензии все необходимые документы, потребовать от застройщика выплату компенсации и передачу квартиры в собственность. Строительная фирма, дорожащая своей репутацией, как правило, соглашается с требованиями дольщиков и исправляет допущенные недочёты быстро и качественно. Но в том случае если застройщик не соглашается с вашими просьбами или вовсе не реагирует на отправленную претензию судебный процесс остаётся единственным способом отстаивания ваших прав.

На практике дольщики, отстаивающие свои интересы в суде самостоятельно, как правило, добиваются получения неустойки, но её размер в редчайших случаях бывает сопоставим с требованиями, указанными в иске. В зависимости от своих финансовых ресурсов и собственной квалификации дольщики сами решают, смогут ли они представлять свои интересы самостоятельно или с помощью профессионального юриста. К сожалению, даже квалифицированная правовая помощь не гарантирует получение разумной суммы неустойки, поскольку даже соблюдение всех судебных сроков и грамотное отстаивание прав дольщика иногда не влияет на решение судей.

Судебное представительство

Как показывает судебная практика, суды общей юрисдикции, в которые чаще всего обращаются обманутые дольщики, в независимости от нарушения сроков передачи квартиры предпочитают при вынесении решений присуждать для подавляющего большинства истцов приблизительно одинаковые выплаты равные примерно половине от той, что указана в иске. Так происходит по банальной причине загруженности судей, предпочитающих вместо детального разбора каждого дела выносить одинаковые решения, по всем делам, предметом иска которых является долевое строительство.

Наша компания отличается от большинства юридических фирм тем, что предпочитает судиться с застройщиками через арбитраж, в котором аналогичные дела встречаются на порядок реже, что позволяет судьям тщательнее относиться к каждому делу, а нам – обоснованно доказывать позицию обманутого дольщика и подкреплять её профессионально оформленной документацией.

Размер неустойки

Требуемую сумму неустойки можно увеличить, указав в содержании иска дополнительные требования. Если строительство завершено, а застройщик не передал квартиру в собственность, кроме срока просрочки вы можете увеличить сумму требований за счёт:

нанесения застройщиком морального вреда
возмещение убытков, которые вы понесли в результате действий застройщика

Указывая в иске первый пункт, не стоит рассчитывать на присуждения судом крупной суммы, только если вы не можете подкрепить факт нанесения вам морального вреда медицинскими документами, что происходит, лишь в исключительных случаях.

По второму пункту вы вправе рассчитывать на солидную сумму, особенно если сроки нарушения передачи вам квартиры существенны. К убыткам, которые вы понесли в результате несвоевременной передачи жилья в пользование, в первую очередь будут относиться расходы, понесённые вами по найму жилого помещения в период просрочки.

В силу самых разных обстоятельств уже построенное жильё нескольких лет подряд может быть недоступно дольщикам для вселения. Не каждому дольщику бывает просто принять тот факт, что завершение строительства не является гарантией получения им квартиры в собственность. При этом на данной стадии именно от активности дольщика зависит то, как быстро он сможет отстоять свои права и получить долгожданную квартиру во владение и пользование. Только знание всех существенных деталей заключённого договора и своевременное обращение за юридической помощью способно существенно минимизировать все риски и получить квартиру в собственность вовремя, без излишних временных и финансовых затрат.