Взыскание убытков с застройщика

Читайте статью – в ней подробно рассмотрены вопросы и некоторые нюансы взыскания убытков с безответственного застройщика, обозначены возникающие проблемы и даны актуальные ответы на вопросы по ДДУ и порядку обращения в суд.

Действующее законодательство

Понятие убытков существует в разных сферах жизни, а именно в трудовых, налоговых, финансовых, гражданских, коммерческих и иных правоотношениях. Присутствует оно и в сфере строительства, а именно в договорах долевого участия. Из-за нарушения срока передачи помещений (квартир/ апартаментов) по вине застройщика у дольщиков часто возникают расходы, компенсация которых возможна в соответствии с законодательством России. Права участников долевого строительства надежно защищены.

В законодательстве, действующем на всей территории РФ и регулирующем правоотношения по договорам долевого участия, отмечено, что застройщик обязан возместить покупателям возникающие убытки. В 15-ой статье Гражданского кодекса (ГК), прописано, что лицо, чьи права были нарушены, имеет право требовать полное возмещение понесённых убытков, если договором или законом не предусматриваются меньшие размеры возмещения. Во второй части этой же статьи отмечено, что под убытками понимаются все расходы, которые пострадавшая сторона произвела или должна будет произвести для восстановления либо нарушенных прав, либо утерянного или повреждённого имущества, либо неполученных доходов.

Федеральный закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» обеспечивает защиту прав дольщиков. Он устанавливает и определяет, что застройщик при невыполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств по договору долевого участия обязан уплатить не только неустойки (пени, штрафы), спровоцированные нарушением срока передачи квартиры, но и причинённые сверх неустойки убытки. То есть строительная компания обязуется компенсировать расходы, возникшие у участника ДДУ из-за несвоевременного строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Дольщик является потребителем – клиентом застройщика и покупателем недвижимости. Поэтому еще одним законом — «О защите прав потребителей» — предусмотрено, что любой гражданин может требовать возврата денежных средств, потерянных по причине продления срока строительства застройщиком (то есть из-за задержки получения квартиры).

Перечисленные законы и статьи ГК действуют на территории РФ во всех субъектах и населённых пунктах, включая Москву, Санкт-Петербург и другие города. Законодательство едино и действительно и для всех застройщиков России.

Полезно знать! Дольщики имеют право взыскивать неустойки (штрафы и пени) за просрочку сдачи застройщиком объекта долевого участия (нарушение срока передачи владельцу), и они выплачиваются гораздо чаще, чем компенсации убытков. Дело в том, что расходы и их возникновение по вине строительной организации нужно доказать. А право дольщика на неустойку возникает по условиям договора долевого участия автоматически с самого первого дня периода задержки сдачи квартиры застройщиком.

Виды взыскиваемых убытков по ДДУ

В Гражданском кодексе, действующем в Российской Федерации, дано чёткое определение понятию убытков. Но расходы бывают разными. Первый и наиболее распространённый вид убытков – реальный ущерб, то есть затраты на восстановление нарушенных законных прав либо имущества после его утраты, порчи или повреждения. Второй вид – упущенная выгода, под которой подразумеваются доходы, которые дольщик мог бы получить от объекта недвижимости при нормальных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены.

В правовой и судебной практике в судах общей юрисдикции некоторых европейских стран существует несколько иная классификация: обычные убытки и особые. При обычных не надо доказывать несение расходов, так как они возникли из-за невыполнения условий договора застройщиком. Особые убытки являются косвенными, то есть понесёнными пострадавшей стороной по причинам, связанным с невыполнением обязательств другой стороной соглашения, но зависящими от незаконных и противоправных действий застройщика не напрямую (косвенно).

В досудебной и судебной практике в РФ есть различные случаи: обманутые дольщики пытаются возмещать любые убытки, которые несут в связи с просрочкой сдачи жилого объекта долевого участия и его передачи в собственность. Но по факту далеко не все расходы подлежат возмещению в полном объёме. Во-первых, судьи нередко становятся на защиту застройщиков. Во-вторых, оказывающий адвокатские или юридические услуги специалист может оказаться некомпетентным и оказать помощь не квалифицировано. В-третьих, у истца может не оказаться достаточно доказательств причинно-следственной связи между причинёнными убытками и действиями застройщика.

И всё же в судебной практике рассматриваются различные дела, в которых фигурируют такие виды убытков:

• переплата в связи с затянувшимся погашением процентов по ипотечному кредиту, выданному банком на покупку строящейся квартиры в новостройке (или в связи с повышением ставки по условиям кредитного договора);
• оплата аренды квартиры или иного жилья, которое лицо снимает до момента сдачи объекта строительства застройщиком;
• расходы на восстановление психического здоровья (причинение морального вреда покупателю квартиры);
• упущенная выгода, которая могла быть получена при ведении бизнеса (например, если дольщик намеревался сдать объект недвижимости в аренду или использовать в предпринимательских целях);
• подорожание отделочных материалов за период просрочки передачи квартиры, передаваемой застройщиком в рамках договора долевого участия.

Ниже рассмотрены наиболее распространённые в РФ виды убытков, которые реально и достаточно просто возместить в процессе досудебного (мирного) взаимодействия (урегулирования) с застройщиком или в процессе судебного разбирательства. Убытки возмещаются добровольно по требованию (по претензии) участника долевого строительства (гражданина или индивидуального предпринимателя) или же по решению суда.

Расходы на найм жилья

Наиболее часто возникают расходы на найм жилья, и именно такие убытки в большинстве случаев возмещаются. Но чтобы получить от застройщика положенную компенсацию, нужно доказать причинно-следственную связь, то есть официально подтвердить, что необходимость аренды жилой площади (и несение расходов на нее) была вызвана именно невозможностью проживать в строящемся доме в непереданной вовремя квартире.

Суд становится на защиту истца (дольщика) в следующих случаях:

• арендная плата вносится своевременно, и в наличии имеются документы-подтверждения: расписка от владельца в получении средств, оплаченные квитанции либо платёжные поручения;
• подтверждения действительного проживания по месту найма (квитанции по уплате ЖКХ);
• участник долевого строительства в арендуемом жилье зарегистрирован временно или постоянно (временная регистрация подойдёт, если адрес регистрации дольщика находится в другом регионе России);
• истцом доказано отсутствие возможности проживания по месту его регистрации в связи с его значительным удалением от места работы);
• обоснование причины неизбежной необходимости аренды жилья (отсутствие квартиры во владении или нахождение недвижимой собственности в другом российском субъекте);
• корреспонденция, высылаемая застройщиком по почте, поступает по адресу арендуемого жилья;
• в договоре найма ничего не говорится о мебели, и снимаемая квартира по характеристикам аналогична объекту долевого строительства;
• период аренды напрямую связан со сроками сдачи недвижимости по ДДУ (например, жильё арендовано после просрочки сдачи, или договор найма должен был быть расторгнут арендодателем по прошествии периода долевого строительства).

При таких обстоятельствах дольщик имеет большие шансы на удовлетворение своих законных интересов в суде. В практике в данных ситуациях судьи выносят решения о возмещении застройщиками убытков и покрытии расходов в полном размере. То есть истец получает всю сумму, израсходованную на аренду квартиры за период просрочки передачи квартиры или апартаментов.

Чтобы выиграть дело в суде и добиться возмещения стоимости аренды жилья, необходимо доказать, что запрашиваемая в качестве компенсации сумма потрачена именно по вине застройщика. И если расходы на найм судом не будут признаны убытками, тогда истец ничего не получит.

Причём зачастую решения первой инстанции (как правило, городского или районного суда) и суда апелляционной инстанции совпадают. То есть если нижестоящий суд полноценно рассмотрит доказательства, которые предоставляет дольщик, и вынесет решение в виде отказа в возмещении убытков, то и постановление апелляционного инстанции по на жалобу дольщика будет таким же. И основной процесс доказывания происходит непосредственно в городском или районном суде – именно там решаются большинство дел по взысканию убытков с застройщиков.

Риски отказного решения суда увеличиваются в определённых ситуациях. Рассмотрим их:

• в собственности дольщика есть иное помещение (особенно находящееся в пределах субъекта, в котором расположен дом, сдаваемый по ДДУ);
• у дольщика есть регистрация (или временная, или постоянная) в регионе места работы;
• дольщику не удалось убедить суд, что он на самом деле не может проживать в помещении по адресу, по которому зарегистрирован;
• в суд не представлены доказательства того, что дольщик живёт именно в снимаемой квартире;
• снимается чужая жилая собственность вместе с мебелью и оборудованием, а объект долевого строительства передается с черновой отделкой или даже без нее;
• арендатор не подтвердил внесение регулярной и своевременной арендной платы за помещение (или запрашиваемая величина намеренно завышена);
• направляемые застройщиком письма не были получены дольщиком по адресу арендуемой недвижимости.

В судебной практике не так часто встречаются подобные дела, выигранные адвокатами или юристами, поскольку обычно квартиры в многоквартирных домах являются жилыми помещениями, а не коммерческими, используемыми для бизнеса и извлечения доходов.

Увеличенные проценты по ипотеке

Многие дольщики приобретают объекты строительства в ипотеку. И ставка по ипотечному кредиту в период строительства помещения обычно на несколько пунктов выше, чем после сдачи квартиры и регистрации владельца в ней. То есть собственник, не получающий жилую собственность в период, зафиксированный в ДДУ, переплачивает по вине застройщика.

Взыскание переплаченных процентов по ипотеке с застройщика возможно, если разница в процентных ставках действительно имеется. Суды часто встают на защиту дольщиков и удовлетворяют их требования по возмещению убытков в рамках договоров долевого участия.

Если дольщик рассчитывает на взыскание выплачиваемых процентов по ипотеке с застройщика за весь срок кредита, это будет сложно, ведь гражданин сам решил использовать кредитные средства на приобретение помещения. Но всё же если ипотечный кредит был получен конкретно на оплату приобретаемой недвижимости в новостройке, а договор долевого участия расторгнут в связи с бездействием компании, занимающейся строительством и не исполнившей свои обязательства, то суд может счесть взыскание законным и правомерным.

Убытки из-за расторжения договора

Иногда дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор без согласия другой стороны (в том числе через суд). Расторжение договора долевого участия возможно в двух ситуациях:

1. При несоблюдении застройщиком сроков сдачи помещений по ДДУ, если период задержки передачи квартиры по акту составляет больше двух месяцев.
2. Если объект построен ненадлежащего качества, что подтверждается специальной технической службой в ходе строительной экспертизы: квартира не соответствует проекту и изначально заявленным характеристикам, введена в эксплуатацию с явными нарушениями градостроительных и иных норм, имеет существенные неустранимые дефекты. Если застройщик отказывает в исправлении ошибок, владелец может устранить их своими силами, а потом компенсировать расходы на ремонт помещения. Но важно не подписывать акт приема-передачи квартиры/апартаментов, так как после его подписания будет сложнее доказать наличие дефектов в квартире и свою правоту.

После расторжения договора можно возместить убытки двумя способами. Первый наиболее популярный вариант – потребовать от застройщика компенсировать разницу между суммой, потраченной на квартиру в момент заключения ДДУ, и ценой такого же жилого объекта на момент расторжения и прекращения действия соглашения. Но актуальная стоимость продажи помещения должна устанавливаться при судебной экспертизе, а дольщик должен доказать, что расторгнул договор именно из-за действий застройщика, а не из-за потери интереса к квартире.

Второй способ – возмещение через суд не полученной выгоды. Но такие убытки можно возместить, если по ДДУ покупалась недвижимость коммерческой категории, а владелец действительно упустил возможный доход. Для подтверждения можно предоставить предварительный договор аренды, который заключен на период, стартующий с даты сдачи жилой собственности в эксплуатацию.

Прочие убытки

Другие убытки взыскиваются с застройщиков через суд гораздо реже, нежели описанные выше. Но всё же в судебной практике есть отдельные случаи. Так, дольщики пытаются добиться возврата расходов за устранение недостатков своими силами. Например, если черновая отделка выполнена некачественно, можно доказать это независимой экспертизой и вместе с её результатами предъявить в суд квитанции об оплате отделочных работ, выполненных сторонней организацией.

Другой вид убытков – компенсация морального вреда, причинённого застройщиком. Но доказать такой вред проблематично, ведь в большинстве случаев он не может быть измерен и точно рассчитан. Хотя можно попытаться получить заключение в медицинском учреждении о последствиях перенесённого стресса. Но не каждый медик возьмётся устанавливать точные причины ухудшения состояния пациента.

Важные и основные нюансы

У дольщиков, которые являются физическими лицами и проживают в столице, Московской области и иных субъектах РФ, нередко возникают проблемы в сфере ДДУ. Некоторые споры решаются только через суд, что требует предварительной подготовки и особого профессионального подхода.

Но, прежде чем обратиться в суд, нужно узнать свои права и обязанности застройщика. Можно искать и просматривать информационные видео в интернете, самостоятельно изучать право и законодательство, оставлять заявки на разных сайтах с вопросами, пытаться получить подробную бесплатную консультацию по телефону и даже обращаться к добрым друзьям за советами.

Однако, очевидно, что человеку, столкнувшемуся с необходимостью взыскания неустойки или убытков с застройщика, необходима квалифицированная юридическая помощь, а не самостоятельные усилия. Суд может отказать собственнику квартиры в удовлетворении его требований, в результате чего не удастся ничего получить с застройщика, понеся при этом дополнительные расходы денег и времени. Кроме того, в судебной практике часто применяются сроки исковой давности, которые составляют не более трех лет (а иногда и меньше, например 1 год – при оспоримых сделках). В случае истечения такого срока будет невозможно отстоять права физического лица – стороны ДДУ при любых нарушениях по вине застройщика.

Есть и иные последствия бездействия или необдуманных действий. Например, такие как нарушение конфиденциальности (утечка) персональных данных (контактов, паспортных сведений). Или крупные расходы дольщика на несение судебных расходов до окончания судебного процесса (например, при оспаривании экспертизы со стороны застройщика). Еще одно нередкое следствие непрофессионального подхода в судебных спорах – это невозможность взыскания убытков по ДДУ по причине пропуска срока исковой давности.

При начале процедуры банкротства застройщик не только не возместит всю сумму неустойки и убытков, но и может даже не смочь осуществить передачу квартиры, ведь финансово застройщик признается несостоятельным.

С учётом возможных рисков и в связи с безусловной пользой профессиональной работы по делу в суде, рекомендуем Вам начать свой процесс получения денежных средств от застройщика с консультации опытного и высококвалифицированного юриста, который поможет отстоять ваши права и добиться выплат от недобросовестного застройщика. Компетентные юристы и адвокаты, имеющие опыт работы с судебными исками к застройщикам помогут добиться честного и справедливого результата рассмотрения вашего вопроса. Стоит доверять только проверенным специалистам, имеющим положительные отзывы и самую лучшую репутацию на рынке юридических услуг.

Если вам удастся получить положительное решение суда на взыскание убытков при просрочке завершения строительства и невыполнении (или недобросовестном выполнении) застройщиком условий ДДУ, то после судебного решения и определения размера компенсации ответчику (застройщику) будет предъявлен исполнительный лист, по которому последний должен будет вернуть вам указанную в иске сумму. В случае если назначенная сумма не соответствует желаемой и требуемой истцом в суде, то чтобы обжаловать решение суда необходимо будет подготовить и подать апелляционную жалобу в вышестоящую инстанцию. Подготовить ее Вам поможет грамотный юрист, имеющий актуальную успешную практику.

От самого дольщика, заключившего ДДУ, требуется только предоставить документацию, подтверждающую его права и основания для взыскания убытков застройщиком по договору долевого участия. Ведь, как показывает практика, заявить в суд лично и потребовать выплат явно недостаточно для успешного разрешения спора в пользу истца.

Надеемся, что данная публикация позволит Вам правильно сориентироваться и записаться на встречу и консультацию в ГК Лигал Мил. И если вы хотите действовать прямо сейчас – позвоните нам, специалист ответит на все возникшие вопросы и разъяснит оптимальный порядок Ваших дальнейших действий.

Застройщики, выплатившие неустойку нашим клиентам

Судебные решения по нашим делам