Взыскание убытков с застройщика

Гражданин, приобретающий недвижимость по договору долевого участия (ДДУ), рассчитывает получить квартиру в указанный в договоре период. Но на деле часто происходят нарушения срока передачи объекта долевого участия. Из-за этого нередко возникают расходы, связанные с неисполнением застройщиком своих обязательств. В соответствии с действующим в РФ законодательством будущий владелец квартиры имеет право покрыть затраты за счёт строительной фирмы. Читайте статью, ведь здесь подробно рассматриваются взыскание убытков с безответственного застройщика, возникающие проблемы и ответы на все актуальные вопросы по ДДУ и обращениям в суд.

Действующее законодательство

Понятие убытков есть в разных сферах жизни, а именно в трудовых, налоговых, финансовых, гражданских, коммерческих, правовых отношениях. Присутствует оно и в сфере строительства, а именно в ДДУ – договорах долевого участия. Дольщики по вине застройщика из-за нарушения сроков передачи помещений (квартир) часто сталкиваются с расходами, компенсация которых возможна согласно законам России. И права участников ДДУ защищены законом РФ.

В законодательстве, действующем на территории РФ и регулирующем договоры долевого участия, отмечено, что застройщик обязуется возмещать покупателям возникающие убытки. В 15-ой статье российского Гражданского кодекса (ГК), прописано, что лицо, чьи права были нарушены, имеет право требовать полное возмещение понесённых убытков, если договором или законом не предусматриваются меньшие размеры возмещения. Во второй части этой же статьи сказано, что под убытками понимаются все расходы, которые пострадавшая сторона произвела или должна произвести для восстановления либо нарушенных прав, либо утерянного или повреждённого имущества, либо неполученных доходов.

Принят отдельный обеспечивающий защиту прав в рамках ДДУ закон, именуемый «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» и носящий номер 214-ФЗ. Он устанавливает и определяет, что застройщик при невыполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств по договору долевого участия обязан уплатить не только неустойки (пени со штрафами), спровоцированные нарушениями сроков передачи квартир, но и причинённые сверх неустоек убытки. То есть строительная компания обязуется компенсировать расходы, возникшие у участника ДДУ из-за несвоевременной сдачи объекта в эксплуатацию.

Дольщик является потребителем – клиентом застройщика и покупателем недвижимости. Поэтому законом, называющимся «О защите прав потребителей», предусмотрено, что такой гражданин может требовать возврата денежных средств, потраченных из-за продления периода строительства и из-за задержки получения квартиры.

Перечисленные законы и статьи ГК действуют на территории РФ в абсолютно всех субъектах и населённых пунктах, включая Москву, Санкт-Петербург и другие города. Законодательство едино и действительно для всех застройщиков в рамках ДДУ.

—СНОСКА—  Полезно знать! Дольщики имеют право взыскивать неустойки (штрафы и пени) за просрочку сдачи застройщиком объекта долевого участия (нарушение срока передачи владельцу), и они выплачиваются гораздо чаще, чем компенсации убытков. Дело в том, что расходы и их возникновение по вине строительной организации нужно доказать. А право дольщика на неустойку возникает по условиям договора долевого участия автоматически с самого первого дня периода задержки сдачи квартир застройщиком.

Виды взыскиваемых убытков по ДДУ

В Гражданском кодексе, действующем в Российской Федерации, дано чёткое определение понятию убытков. Но расходы бывают разными. Первый и наиболее распространённый вид убытков – реальный ущерб, то есть затраты на восстановление нарушенных законных прав либо имущества после его утраты, порчи или повреждения. Второй вид – упущенная выгода, под которой подразумеваются доходы, которые дольщик мог бы получить от объекта недвижимости при нормальных условиях гражданского оборота, если бы права не нарушались бы.

В правовой и судебной практике в судах общей юрисдикции некоторых европейских стран существует несколько иная классификация: обычные убытки и особые. При обычных не надо доказывать несение расходов, так как они возникли из-за невыполнения условий договора застройщиком. Особые убытки являются косвенными, то есть понесёнными пострадавшей стороной по причинам, связанным с невыполнением обязательств другой стороной соглашения, но не напрямую зависящими от незаконных и противоправных действий застройщика.

В досудебной и судебной практике в РФ есть различные случаи: обманутые дольщики пытаются возмещать любые убытки, которые несут в связи с просрочкой сдачи жилого объекта долевого участия и его передачи в собственность. Но по факту далеко не все расходы подлежат возмещению в полном объёме. Во-первых, судьи нередко становятся на защиту застройщиков. Во-вторых, оказывающий адвокатские или юридические услуги специалист может оказаться некомпетентным и не оказать квалифицированную помощь. В-третьих, у истца может не оказаться доказательств причинно-следственной связи между причинёнными убытками и действиями застройщика.

И всё же в судебной практике рассматриваются любые дела, в которых фигурируют такие виды убытков:

  • переплаты в связи с затянувшимся погашением процентов по ипотечному кредиту, выданному банком на покупку строящейся квартиры в новостройке (или в связи с повышением ставки по условиям кредитного договора);
  • оплата аренды квартиры или иного жилья, которое лицо снимает до момента сдачи объекта строительства застройщиком;
  • расходы на восстановление психического состояния после причинения морального вреда покупателю квартиры;
  • упущенная выгода, которая могла быть получена при ведении бизнеса (например, если дольщик хотел объект строительства сдавать в аренду или использовать в предпринимательских целях);
  • подорожание отделочных материалов за период просрочки передачи квартир, сдаваемых застройщиком в рамках договора долевого участия.

Ниже рассмотрены наиболее распространённые в РФ виды убытков, которые реально и достаточно просто возместить в процессе досудебного мирного взаимодействия с застройщиком или во время судебных разбирательств. Убытки возмещаются добровольно по требованию (претензии) участвующего в долевом строительстве гражданина или же по решению суда.

Расходы на найм жилья

Наиболее часто возникают расходы на найм жилья, и именно такие убытки в большинстве случаев возмещаются. Но чтобы получить от застройщика положенную компенсацию, нужно доказать причинно-следственную связь, то есть официально подтвердить, что необходимость аренды жилой площади была вызвана именно невозможностью проживать в строящемся и не сданном вовремя объекте долевого строительства.

Суд становится на защиту истца-дольщика в следующих случаях:

  • арендная плата вносится своевременно, и в наличии имеются документы-подтверждения: расписка от владельца в получении средств, оплаченные квитанции либо платёжные поручения;
  • подтверждения действительного проживания по месту найма (квитанции по уплате ЖКХ);
  • участник долевого строительства в арендуемом жилье зарегистрирован временно или постоянно (временная регистрация подойдёт, если фактическое место жительства находится на большом расстоянии от места постоянной регистрации);
  • истцом доказано отсутствие возможности проживания по месту его регистрации (регистрация в другом городе, к примеру, не совпадающем с местом постоянной работы);
  • обоснование причины неизбежной необходимости аренды жилья (отсутствие квартиры во владении или нахождение недвижимой собственности в другом российском субъекте);
  • корреспонденция, высылаемая застройщиком по почте, поступает по адресу арендуемого жилья;
  • в договоре найма ничего не говорится о мебели, и снимаемая квартира по характеристикам аналогична объекту долевого строительства;
  • период аренды каким-либо образом связан со сроками сдачи недвижимости по ДДУ (например, жильё арендовано после просрочки сдачи, или договор найма должен был быть расторгнут арендодателем по прошествии периода долевого строительства).

При таких обстоятельствах дольщик имеет большие шансы на удовлетворение интересов. В судебной практике в данных ситуациях судьи выносят решения о возмещении застройщиками убытков и покрытии расходов в полном размере. То есть истец получает всю сумму, израсходованную на аренду квартиры, но только за период просрочки передачи.

Чтобы выиграть дело в суде и добиться взыскания стоимости аренды жилья, необходимо доказать, что запрашиваемая в качестве компенсации сумма потрачена именно по вине застройщика. И если расходы на найм судом не будут признаны убытками, тогда истец ничего не получит.

Причём зачастую решения первой инстанции (как правило, городского арбитражного суда) и апелляционного судебного органа, коим обычно является Верховный суд  (коллегия ВС по гражданским делам) или федеральный арбитражный апелляционный суд, совпадают. То есть если нижестоящий суд полноценно рассмотрит доказательства, которые предоставляет дольщик, и вынесет решение в виде отказа в возмещении убытков, то и ответ высшей инстанции по апелляционной жалобе, скорее всего, будет отрицательным. И основной процесс доказывания правоты происходит на начальных этапах при подаче первого искового заявления.

Риски отрицательного решения суда не в пользу истца увеличиваются в определённых ситуациях. Рассмотрим их:

  • в собственности дольщика есть иное помещение (особенно находящееся в пределах субъекта, в котором расположен дом, сдаваемый по ДДУ);
  • регистрация (или временная, или постоянная) не в арендуемом жилом объекте;
  • не доказано, что дольщик на самом деле не может жить в помещении по адресу, по которому зарегистрирован;
  • нет доказательств того, что дольщик живёт именно в снимаемой квартире;
  • снимается чужая жилая собственность вместе с мебелью и оборудованием, а в объекте долевого строительства нет ничего этого;
  • арендатор не подтвердил факт регулярной и своевременной арендной платы за помещение (или запрашиваемая величина взыскания убытков по ДДУ намеренно завышена);
  • направляемые застройщиком письма не были получены по адресу арендуемой недвижимости.

Что касается взыскания убытков, понесённых в результате неполученной выгоды, то в судебной практике не так часто встречаются дела, выигранные адвокатами или юристами, поскольку обычно квартиры в многоквартирных домах являются жилыми помещениями, а не коммерческими, используемыми в бизнесе.

Увеличенные проценты по ипотеке

Многие дольщики приобретают объекты строительства в ипотеку. И ставка по ипотечному кредиту в период строительства помещения обычно на несколько пунктов выше, чем после сдачи квартиры и регистрации владельца в ней. То есть собственник, не получающий жилую собственность в период, зафиксированный в ДДУ, переплачивает по вине застройщика.

Взыскание переплаченных процентов по ипотеке с застройщика возможно, если разница в процентных ставках действительно имеется. Суды часто встают на защиту дольщиков и удовлетворяют их требования по возмещению убытков в рамках договоров долевого участия.

Если дольщик рассчитывает на взыскание выплачиваемых процентов по ипотеке с застройщика за весь срок кредита, это будет сложно, ведь гражданин сам решил использовать кредитные средства на приобретение помещения. Но всё же если ипотечный займ был получен конкретно на цели ДДУ, а договор долевого участия расторгнут в связи с бездействием ООО, занимающейся строительством и не исполнившей обязательства, то суд может счесть взыскание законным и правомерным.

Убытки из-за расторжения договора

Иногда дольщик имеет право в одностороннем порядке (в том числе через суд, если вторая сторона будет против) расторгнуть договор без согласия другой стороны. Расторжение договора долевого участия возможно в двух ситуациях:

  1. При несоблюдении застройщиком сроков сдачи помещений по ДДУ, если период задержки квартир составляет больше двух месяцев или тем более года или нескольких лет, и покупатель не желает ждать.
  2. Если объект имеет ненадлежащее качество, доказанное специальной технической службой в ходе строительной экспертизы: не соответствует проекту и изначально заявленным характеристикам, введен в эксплуатацию с явными нарушениями и дефектами. Когда застройщик отказывает в исправлении ошибок, владелец может устранить их своими силами, а потом компенсировать расходы на ремонт помещения. Но важно не подписать акт приёмки, так как после приёма будет сложнее доказать наличие дефектов в квартире и свою правоту.

После расторжения договора можно возместить убытки двумя способами. Первый наиболее популярный вариант – потребовать от застройщика компенсировать разницу между суммой, потраченной на квартиру в момент заключения ДДУ, и ценой такого же жилого объекта на момент расторжения и прекращения действия соглашения. Но актуальная стоимость продажи помещения должна устанавливаться при судебной экспертизе, а дольщик должен доказать, что расторгнул договор именно из-за действий застройщика, а не из-за потери интереса к квартире.

Второй способ – возмещение через суд не полученной выгоды. Но такие убытки можно возместить, если по ДДУ покупалась недвижимость коммерческой категории, а владелец действительно упустил возможный доход. Для подтверждения можно предоставить предварительный договор аренды, который заключен на период, стартующий с даты сдачи жилой собственности в эксплуатацию.

Прочие убытки

Другие убытки взыскиваются с застройщиков через суд гораздо реже, нежели описанные выше. Но всё же в судебной практике есть отдельные случаи. Так, дольщики пытаются добиться взыскания расходов за устранение недостатков своими силами. Например, если черновая отделка выполнена некачественно, можно доказать это независимой экспертизой и вместе с её результатами предъявить в суд квитанции об оплате отделочных работ, выполненных сторонней организацией.

Другой вид убытков – компенсация морального вреда, причинённого застройщиком. Но доказать такой вред проблематично, ведь в большинстве случаев он не может быть измерен фактически. Хотя можно попытаться получить заключение в медицинском учреждении о последствиях перенесённого стресса. Но не каждый медик возьмётся устанавливать точные причины ухудшения состояния пациента (в частных клиниках стоимость таких справок различна – в среднем одна-две тыс.).

Важные и основные нюансы

У дольщиков, которые являются физическими лицами и проживают в столице, Московской области и иных субъектах РФ, нередко возникают проблемы в сфере ДДУ. Некоторые споры решаются только через суд, что требует предварительной подготовки и особого подхода.

Но прежде чем обратиться в суд, нужно узнать свои права и обязательства застройщика. Можно смотреть информационные видео, самостоятельно изучать статьи ГК, оставлять заявки на разных сайтах в качестве пользователей, заполнять формы и получать доступ к личным кабинетам, делать звонки по телефону бесплатным юристам и даже обращаться к добрым друзьям за советами.

Однако очевидно, что человеку, столкнувшемуся с необходимостью взыскания неустоек или убытков с застройщика, необходима квалифицированная помощь, а не применение сомнительных советов. Суд может не признать права собственника законными, в результате чего не удастся взыскивать потраченную сумму с застройщика. Кроме того, в судебной практике есть сроки исковой давности, которые применительно к взысканию убытков могут составлять три года или год в особых случаях (например, при оспоримых сделках). В случае истечения такого срока будет почти невозможно отстоять свои права после просрочки передачи квартиры во владение.

Есть и иные последствия бездействия или необдуманных действий. Первое – нарушение конфиденциальности персональных данных (контактов, паспортных сведений). Второе – непосильные убытки  на погашение процентов после срока сдачи квартиры. Если должник не даёт деньги кредитору своевременно, то последний вправе произвести изъятие квартиры и её опись с целью реализации для погашения задолженности. Третье последствие – невозможность взыскания убытков по ДДУ после истечения срока давности.

Четвёртая проблема: после процедуры банкротства попавший в реестр банкротов застройщик не только не возместит всю сумму неустоек и убытков в значительном размере, но и не сможет осуществить передачу квартиры ни при каких обстоятельствах, ведь финансовая состоятельность прекращена и отменена на законных основаниях по определению финансового управляющего.

С учётом возможных обстоятельств и в связи с полезной информацией, обзор которой вы успели сделать, пока читаете статью, рекомендуем получить помощь опытного и высококвалифицированного юриста, который поможет отстоять ваши права и добиться взыскания убытков и неустоек с недобросовестного застройщика. Компетентный юрист или адвокат наверняка имеет много выигранных дел, с образцами и примерами которых вы можете ознакомиться. Стоит доверять проверенным специалистам, имеющим положительные отзывы и самую лучшую репутацию.

Если вам удастся получить разрешение суда на взыскание убытков при просрочке завершения строительства и нарушении условий ДДУ, то после судебного решения и определения размера компенсации ответчик (застройщик) получит исполнительный лист и будет должен вернуть вам указанную в иске сумму даже после расторжения ДДУ. В случае если назначенная сумма не соответствует желаемой и установленной истцом, то чтобы обжаловать результаты определения размера и решения по исковому заявлению, можно написать дополнительную апелляционную жалобу в вышестоящую инстанцию. Лучше и правильнее составить её вам тоже поможет юрист, ведущий успешную практику.

От самого дольщика, заключившего ДДУ, требуется предоставить документацию, подтверждающую его права и основания для взыскания убытков застройщиком по договору долевого участия. Ведь, как показывает практика, заявить в суд лично и потребовать назначения взыскания убытков застройщиком при просрочке передачи квартиры недостаточно.

Надеемся, что данная публикация и успешная судебная практика помогут отстоять права в суде и добиться справедливого определения суммы взыскания. И если вы хотите сейчас узнать, как действовать в этот раз и какие меры принимать, чтобы всегда быть уверенным в положительном исходе судебных разбирательств, то воспользуйтесь изученной информацией из статьи и получите помощь юриста. В этот же день вы узнаете самое главное по ДДУ и сможете начать действовать.

 

Застройщики, выплатившие неустойку нашим клиентам

МонАрхЛСРПИКМИЦ ДевелопментКупелинка Девелопмент (MR Group)Тройка РэдГК ОсноваДонстройА101КРОСТ недвижимостьЮИТШереметьево-4 (RDI)VesperЭталонКОМСТРИНЛидерКОРТРОСТЕКТА GROUPРусичLegenda Intelligent DevelopmentГлавСтройRenaissance Development

Судебные решения по нашим делам