Акт о несоответствии объекта долевого строительства

Большинство покупок квартир и апартаментов в настоящее время происходит в новостройках по договорам на условиях долевого участия в осуществляемом фирмой-застройщиком долевом строительстве. Когда построенный дом получает государственное РВЭ (разрешение на ввод в эксплуатацию) жилые помещения начинают передаваться дольщикам (владельцам) – в соответствии с основными требованиям, установленными действующим в России законодательством и заключенным между двумя сторонами договором.

Если квартира не достроена или имеет строительные недостатки, то есть находится в ненадлежащем для передачи дольщику состоянии, то дольщику нужно отказаться от ее принятия и составить грамотный акт о несоответствии объекта долевого строительства. Правила надлежащего составления акта осмотра (дефектной ведомости, претензии, заявления об отказе принятия квартиры), актуальный образец документа, а также ответы на волнующие всех новоселов вопросы рассмотрены на нашем сайте в данной статье.

Как принимаются жилые объекты

Договоры долевого участия могут заключаться как физическими лицами, так и юридическими (фирмами, ИП). Продажа недвижимости в рамках ДДУ производится специализированными строительными организациями (АО и ООО), которые осуществляют деятельность в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и других российских регионах. Часто жилье в строящихся многоквартирных домах покупаются обычными гражданами РФ, причем в чаще в ипотеку, в том числе семейную с использованием материнского капитала.

Все права, обязательства и важные аспекты участия в долевом строительстве для обеих сторон закреплены в специальном действующем по всей территории страны законе федерального значения № 214-ФЗ. В этом законе прописаны главные особенности приемки достроенных объектов недвижимости:

  1. Компания, являющаяся по заключенному договору застройщиком, завершает возведение и отделочные работы (если они предусматриваются) и получает официальное разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ) построенного дома (ЖК, МФК). Только при наличии РВЭ может осуществляться дальнейшая передача квартир, апартаментов и машиномест участникам долевого строительства по актам.
  2. Не позднее чем за один календарный месяц до прописанного в ДДУ срока, в который объекты должны быть переданы покупателям, застройщик обязан письменно оповестить каждого нового собственника в новостройке о том, что квартиры готовятся к передаче в ближайшее время. Компания направляет всем покупателям специальное уведомление о завершении всех строительных работ, которое должно быть составлено в письменной форме и вручено лично или почтой по адресу регистрации дольщика.
  3. Когда сообщение о завершившемся строительстве и предстоящей сдаче помещений официально получено покупателем, он, в соответствии с законом, обязан приступить к осмотру и приемке купленной по ДДУ недвижимости в течение периода, зафиксированного в договоре. Если такой период соглашением не предусматривался, то он в соответствии с законом он составляет ровно семь рабочих дней. За это время дольщик должен договориться о дате осмотра и явиться на осмотр и приемку приобретенной недвижмости. Обязанность явиться на приемку не означает обязанность принять жилье (поскольку при наличии существенных строительных недостатков дольщик может отказаться от приемки недвижимости и потребовать их устранения или полного возврата денежных средств, уплаченных по ДДУ)
  4. Готовая квартира принимается на основании отдельного официального документа – акта приема-передачи. Являющийся дольщиком покупатель производит осмотр имущества с оценкой его состояния и соответствия всем основным характеристикам и нормам строительства. Если никаких значительных дефектов не обнаружено, тогда осуществляется подписание акта, подтверждающего приемку.
  5. Если же помещение пребывает в ненадлежащем виде, то есть обнаружены какие-либо существенные недостатки строительства, то дольщик вправе не подписывать передаточный акт и требовать ликвидации всех недоделок и имеющихся выявленных дефектов в разумные временные рамки. Факт ненадлежащего состояния жилья подтверждается отдельным официальным документом – актом несоответствия. В нем необходимо указать непосредственно дефекты, а также условия и дата их ликвидации.
  6. После ликвидации недостатков объекта недвижимости застройщик повторно уведомляет будущего собственника о необходимости явиться на осмотр и приемку жилья. И если при повторном осмотре покупатель убеждается в исправлении выявленных дефектов, то можно подписывать акт приема, договариваться о получении сопроводительных документов на собственность и получать ключи от квартиры.
  7. После прохождения всей процедуры можно осуществлять регистрацию законных прав собственности, уплачивать налоги на имущество, оформлять страхование недвижимого объекта, а также готовить документы для подачи их в ФНС на получение имущественного налогового вычета (если право на данную льготу не было уже использовано ранее).

К сведению! Если жилье находится в нормальном годном для использования по своему назначению состоянии, но все же выявлены некоторые недостатки, то в таком случае покупатель может принять решение подписать передаточный акт, но отдельно составить смотровой лист (другое название – дефектная ведомость) с перечислением всех проблемных мест, которую тут же передать представителю застройщика (а лучше – направить по почте ценным письмом с описью вложения) – для последующего устранения в разумное время (обычно – до 30 календарных дней). При этом в документе о приемке следует сделать пометку об имеющихся претензиях и требованиях об ликвидации недоделок с указанием сроков и порядка исправления дефектов жилья.

Сдача жилья целиком и полностью регламентируется Федеральным законом № 214-ФЗ, а также заключенным договором, в котором прописываются все пункты сделки и обязанности сторон. В документе указываются характеристики недвижимости (стоимость, площадь, количество комнат и другие характеристики), срок сдачи квартиры, обязательства подписантов.

Для сдачи полностью готовой квартиры девелопер направляет оповещение о полной готовности объекта, и в данном уведомлении указывается конкретный период сдачи, обязанность приобретателя своевременно принять собственность, а также последствия бездействия.

Застройщик не может оповестить дольщика о завершившемся строительстве звонком или в простой устной форме. Сообщение отправляется письменно по почте непременно ценным письмом с описью вложения.

Если покупатель не принимает свою квартиру в течение следующих двух месяцев, то в такой ситуации девелопер имеет право подписать передаточный акт в одностороннем порядке, то есть без согласия покупателя. Для будущего собственника получение по одностороннему акту невыгодно, ведь он не сможет оценить реальное состояние жилья и указать на выявленные дефекты чтобы застройщик в дальнейшем их устранил за свой счет.

Какой должна быть принимаемая квартира

Качество объекта долевого строительства, регламентируется 214-ым ФЗ первой частью седьмой статьи. В законе указано, что жилье должно соответствовать:

  • заключенному действующему договору, в котором фиксируются все обговоренные между сторонами сделки характеристики квартиры
  • проекту здания, то есть содержанию имеющейся проектной документации, которая утверждена при получении компанией разрешения на осуществление долевого строительства на участке
  • нормам принятых администрацией конкретного региона градостроительных регламентов
  • условиям всех технических регламентов РФ
  • прочим строительным нормативам и стандартам, являющимся обязательными для конкретных домов, жилых комплексом и иных объектов строительства

Подробное описание сдаваемого объекта обычно находится либо в самом ДДУ, либо в приложениях к данному документу. А требования и нормы можно найти в нормативно-правовых документах, например, в Жилищном кодексе.

Как выявлять все недостатки

Как же грамотно проверить? Для начала следует провести детальный осмотр и уделить особое внимание:

  • техническому состоянию всех комнат
  • внешнему реальному виду жилья
  • отделочным работам (их наличию и качеству, недостаткам в отделке)
  • качеству имеющихся коммуникаций: электрики, отопительной системы, водоснабжения, канализации и прочих инженерных сетей

Проверка качества и реального состояния происходит на основании нескольких документов: заключенного ДДУ, технической и проектной документации. Помимо этого, покупатель имеет полное право запрашивать и иные официальные сведения, а именно инструкцию по эксплуатации помещения и коммуникаций, технические документы на организованные инженерные сети, а также фиксированные параметры безопасного пользования всей квартирой и ее отдельными помещениями.

Совет! Если вы не уверены, что сможете качественно самостоятельно выявить все дефекты и грамотно отразить их в дефектной ведомости, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию, которая порекомендует вам надежного и квалифицированного строительного эксперта по приемке жилья в новостройке.

Не всегда недостатки могут быть обнаружены сразу, иногда они выявляются уже после заселения и в процессе проживания или иного использования недвижимости. Но даже такие дефекты, выявленные в ходе эксплуатации, должны надлежащим образом устраняться. Исправление дефектов после подписания передаточного акта осуществляется в рамках гарантийного срока, который составляет пять лет для самого недвижимого объекта и три года для всех инженерных систем. В течение этого периода покупатель вправе предъявить претензии и требовать ликвидации дефектов, а девелопер устранить их.

Как составлять правильный акт

Оформление акта несоответствия готового жилья считается действием двусторонним. Составление данного документа обязательно, так как акт удовлетворяет интересы подписантов. Гражданин хочет получить возможность быстрее начать использовать собственное жилье по его прямому назначению, то есть проживать в нем на законных основаниях. Застройщик при этом заинтересован подписать акт приема-передачи для освобождения себя от коммунальных платежей.

Как правильно составлять акт о несоответствии сдаваемого объекта долевого завершенного строительства? Его стандартная форма действующим законодательством не предусмотрена, поэтому она определяется и согласуется участниками ДДУ и застройщиком.

Но в любом случае в акте, который составляется после обнаружения изъянов, должны быть:

  • наименование документа
  • сведения о сторонах: название, юридический адрес и правовой статус организации, ФИО генерального директора, ФИО и паспортные данные покупателя
  • данные о ДДУ (наименование, номер, дата подписания)
  • дата и точное время проведения осмотра недвижимого имущества
  • описание жилья
  • обнаруженные в ходе осмотра (или экспертизы) недостатки и несоответствия
  • возможные причины дефектов строительства или предполагаемый способ их устранения
  • доказательства выявленных проблемных мест – отсылки к соответствующим документам, законам, фотографии, экспертизы и иное
  • предполагаемые или предлагаемые временные рамки ликвидации дефектов
  • дополнительные сведения (например, об отказе от подписания акта)
  • приложения (при наличии)
  • подписи с расшифровками
  • печати, штампы, факсимиле (если используются для заверения документации)

Подробно описать все дефекты и выявленные в ходе осмотра нарушения очень важно. Подписывают составленный акт две стороны: дольщик и либо сам генеральный директор проводившей строительные работы фирмы, либо уполномоченные лица, имеющие соответствующие нотариальные доверенности.

Как доказать, что квартира на самом деле находится в неприемлемом состоянии

Покупатель должен доказать, что сдаваемая недвижемость в многоквартирном здании действительно находится в неприемлемом состоянии и не соответствует общепринятым требованиям и нормам. Доказательствами могут являться:

  • градостроительный, технический регламенты, проектная документация, проектная декларация и иные документы
  • текст ДДУ с перечислением всех обговоренных сторонами основных характеристик возводимой недвижимости
  • дополнительные соглашения

На все это следует ссылаться при составлении акта о несоответствии сдаваемого объекта, относящегося к долевому строительству.

Что делать при отказе фирмы-застройщика от подписания документа

Что предпринять, если компания отказывается подписывать составленный акт несоответствия приобретаемого жилья завершившегося долевого строительства? Передача жилья в данной ситуации не может быть осуществлена без устранения дефектов. И чтобы обязать девелопера выполнить его обязательства, следует написать и должным образом оформить претензию.

В дальнейшем указанная претензия будет одним из основных документов, которые будет рассматривать суд при вынесении судебного решения по спорному вопросу. В результате судебных разбирательств суд может признать вину строительной фирмы и обязать ее направить покупателю (на карту или счет) компенсацию в виде неустойки, штрафа, возмещения убытков, компенсации морального вреда и иных расходов. Причем исковое заявление частично или полностью будет удовлетворено судом даже при нахождении застройщика в стадии банкротства.

Ответственность девелопера

Уголовная ответственность за уклонение от выполнения обязательств для девелопера не предусматривается, но если покупатель выявляет дефекты, то он может реализовать свое право и потребовать:

  • бесплатного устранения выявленных несоответствий
  • соразмерного уменьшения указанной в ДДУ стоимости недвижимости
  • возмещения расходов, понесенных в связи с ликвидацией дефектов силами покупателя (то есть силами и за счет его личных средств)

Если девелопер несвоевременно устранит дефекты, согласно замечаниям покупателя, то он также обязан компенсировать эту задержку неустойкой и штрафом. Также возможно добиться компенсации морального вреда и затрат на вынужденную и обусловленную задержкой ремонтных работ аренду жилья.

Если недостатки жилья расцениваются как существенные (не устранимые, препятствующие эксплуатации, выявляемые многократно, требующие несоразмерных денежных или временных затрат), то покупатель вправе отказаться от выполнения условий договора, то есть от получения построенного жилья. Он может в одностороннем уведомительном порядке расторгнуть ДДУ и потребовать возврата всей суммы, соответствующей цене недвижимости по ДДУ с выплатой процентов за пользование денежными средствами с даты их оплаты по договору по день его расторжения.

Рекомендации

От грамотного составления акта о несоответствии зависит то, насколько качественно и быстро будут выполнены обязательства застройщика. Чтобы все сделать правильно, соблюдайте следующие рекомендации:

  1. Для ускорения процесса подготовки акта несоответствия, лучше скачать образец и заполнять его
  2. Найти шаблоны различных заявлений и документов можно на сайте застройщика
  3. Помните, что права дольщиков защищены законодательно, и такая защита является гарантией выполнения требований и удовлетворения претензий, предъявляемых им. Ссылаясь на действующие законы, вы имеете возможность отстоять свои права и добиться справедливости
  4. Если определенные моменты вам непонятны, то необходимо задать вопросы юристам, записавшись на консультацию. Есть разные формы консультационных услуг: личный прием, в режиме онлайн (в том числе с помощью сервисов обмена сообщениями), по телефону.
  5. Профессиональные услуги, как правило, оказываются посредством полного сопровождения приемки жилья. Также возможно полное судебное сопровождение при подаче иска в суд
  6. Если вы решили не готовы рисковать и готовы обратиться за профессиональной помощью по приемке жилья, то обращаться необходимо сразу в специализированную юридическую компанию, поскольку отдельно существующие сервисы по приемке квартир от различных оценщиков и обмерщиков не могут в полной мере удовлетворить комплексную защиту ваших интересов с учетом возможных будущих судебных споров
  7. Потраченные на юридическую поддержку средства полностью или в большей части возвращаются вам обратно после завершения судебного дела и взыскания денежных средств с застройщика. Таким образом, самая лучшая юридическая защита для вас окажется еще и самой дешевой.

В заключение остается добавить, что акт о несоответствии сдаваемого объекта составлять обязательно, если имеются дефекты. Каждая ситуация рассматривается индивидуально, но в любом случае нужно добиваться удовлетворения законных требований. Надеемся, вы узнали много нового по теме и получили ответы на свои вопросы. Обращайтесь в Юридическую компанию Лигал Мил – и получайте квалифицированную защиту ваших интересов в сфере строительства по любым возникающим спорам и проблемам.

Застройщики, выплатившие неустойку нашим клиентам

МонАрхЛСРПИКМИЦ ДевелопментКупелинка Девелопмент (MR Group)Тройка РэдГК ОсноваДонстройА101КРОСТ недвижимостьЮИТШереметьево-4 (RDI)VesperЭталонКОМСТРИНЛидерКОРТРОСТЕКТА GROUPРусичLegenda Intelligent DevelopmentГлавСтройRenaissance Development

Судебные решения по нашим делам