Доверенность на приемку квартиры от застройщика

Смотреть практику

10 решений

При приемке квартиры от застройщика по договору долевого участия главную роль играет акт приема-передачи квартиры. Его подписывают две стороны: застройщик либо его представитель и дольщик, то есть покупатель.

Но что делать, если возникнет ситуация, в которой сам дольщик не сможет явиться на процедуру приемки квартиры лично? В таком случае покупатель может привлечь третье лицо, например, своего ближайшего родственника, друга, коллегу или квалифицированного юриста.

Посторонний человек не имеет права осматривать квартиру и подписывать акт приема-передачи. Представитель дольщика должен действовать по закону и иметь при себе официально удостоверенную доверенность от дольщика. Для подтверждения полномочий представителя дольщика доверенность должна быть нотариально оформлена и сдержать в себе все необходимые права для полноценной приемки квартиры или апартамента (машиноместа) в новостройке. Это своеобразное документальное разрешение на осуществление приема недвижимого объекта.

В данной статье рассмотрены все особенности оформления такого документа, важные моменты и приведены ответы на популярные вопросы.

Когда нужна доверенность

Доверенность при покупке квартиры в новостройке необходима, если сам покупатель не имеет возможности присутствовать на процедуре приемки объекта, например, у него нет свободного времени, он болен и проходит лечение либо находится в другом городе.

Конечно, можно подождать, когда возможность личного присутствия на приемке появится, но это не всегда рационально. Дело в том, что собственник после получения официального уведомления о полноценной готовности дома должен принять свою квартиру (обычно) в течение последующих семи – четырнадцати рабочих дней. Если же он не принимает достроенное и введенное в эксплуатацию недвижимое жилое имущество в течение двух месяцев (это предельный срок на приемку квартиры после получения уведомления от застройщика), то по действующему в РФ законодательству застройщик может осуществить подписание акта приема-передачи в одностороннем порядке, то есть без согласия второй стороны договора долевого участия. При этом недостатки строительства, естественно, застройщик в указанном одностороннем акте не отразит.

Если соглашение (акт) о приемке квартиры будет подписано в одностороннем порядке, то это лишит дольщика права на тщательный осмотр приобретаемого жилья. Получится, что владелец согласится, что объект имеет надлежащее качество. Если окажется, что квартира действительно находится в хорошем состоянии, то владелец не столкнется с проблемами в будущем. Но так бывает редко.

Если соглашение о приемке квартиры подписано (в том числе в одностороннем порядке), это, конечно же, не означает, что собственник не имеет претензий к компании и удовлетворен качеством работ. Однако, если в дальнейшем при детальном осмотре дольщиком обнаружены дефекты, то застройщик может отказаться их устранить, ведь по закону дольщик принял квартиру, и доказать что недостатки возникли по вине застройщика будет гораздо сложнее.

Конечно, по закону застройщик должен устранять недостатки и после приемки квартиры, ведь в рамках договора долевого участия действует гарантийный срок. Для здания и несущих конструкций такой срок составляет пять лет, а для инженерных коммуникаций – три года. И если после подписания акта приема-передачи объекта при осмотре выявлены серьезные недостатки, то строительная компания будет обязана их исправить.

Существенными дефектами в квартире (апартаменте) считаются те, которые делают жилье непригодным для проживания или нежилое помещение к использованию его как нежилого помещения – то есть предполагают несоответствие объекта условиям договора и характеристикам, указанным в проекте, либо техническим или градостроительным регламентам. Например, это отсутствие несущих перегородок, существенные трещины в стенах или в полу, ошибки в планировке, отсутствие или сильные повреждения дверей, оконных стекол, рам, вентиляции, низкое качество работ по заявленной отделке, отсутствие окон или входной двери, разница в площади более чем на 5% от указанной в ДДУ и другие. К несущественным дефектам относятся отделка с использованием иных материалов (не тех, которые указаны в договоре), загрязнения и прочие недостатки, устранение которых не представляет сложности.

При приемке квартиры каждый дольщик должен зафиксировать все недостатки при осмотре и указать их в смотровом листе (так называемой дефектной ведомости), который составляется непосредственно во время процедуры приема объекта. Если дефекты выявлены уже после подписания акта приема-передачи, то владелец недвижимой собственности обращается к застройщику с обоснованным требованием устранить ошибки.

Но строительная организация может отказать удовлетворять требования, сославшись на что угодно или просто проигнорировав требования дольщика (в том числе и после устного заверения о том, что «недостатки обязательно будут устранены»). В таком случае придется отстаивать свои права и доказывать их нарушение застройщиком, обращаться за помощью к юристам или подавать иск в суд в целях получения компенсации за дополнительные расходы на ремонт, просрочку получения квартиры по ДДУ либо даже с расторжением по инициативе дольщика договора долевого участия. И все это связано с дополнительными вынужденными , но необходимыми временными и финансовыми затратами дольщика.

Если участник долевого строительства не является дипломированным юристом, который уже имеет опыт взыскания с застройщиков сумм различных санкций, то самым правильным путем будет обращение в специализированную юридическую компанию Лигал Мил – и с целью приемки квартиры (апартамента) и целью дальнейшей защиты прав участника долевого строительства по выявленным недостаткам строительства (которые в 90% случае всегда имеются). Представитель дольщика при приемке квартиры должен получить от дольщика нотариально оформленную доверенность, подтверждающую, что представитель имеет законное право действовать от лица участника строительства.

Когда в доверенности нет необходимости

Если вы собираетесь самостоятельно лично участвовать в процессе приемки своей квартиры и подписывать акт, тогда доверенность не требуется, даже если с вами будут сопровождающие, например, специалист по осмотру и оценке помещений.

Но недобросовестные застройщики способны делать все, чтобы неосведомленные дольщики не смогли выявить дефекты, предъявить требования по их устранению и отказаться от подписания составленного акта приема-передачи квартиры до исправления недостатков, поэтому бывает что не допускают на объект строительства третьих лиц без доверенности (даже при присутствии самого дольщика). Об этом стоит помнить.

Строительная компания может запросить доверенности на всех людей, которые будут присутствовать при приемке квартиры и подписании соответствующего акта. Некоторые застройщики даже ссылаются на то, что в России нет законов, запрещающих требовать наличия доверенности. Но дольщики должны знать и отстаивать свои права даже в тех случаях, когда строительная компания злоупотребляет правом или игнорирует законные требования иных лиц.

Отношения, возникающие между застройщиками и вкладывающими средства дольщиками и связанные с соблюдением условий договоров долевого участия в строительстве, регулируются сразу тремя законами:

Граждански Кодексом Российской Федерации (ГК РФ). В нем прописаны права сторон при заключении, исполнении и расторжении договоров.
Федеральным законом № 214-ФЗ, устанавливающим правила участия в долевом строительстве многоэтажных многоквартирных домов и других недвижимых объектов, а также фиксирующим внесение изменений в некоторые ранее принятые законодательные акты.
Законом «О защите прав потребителей», регулирующим отношения, которые возникают между любыми потребителями и лицами, реализующими товары, выполняющими работы или оказывающими услуги. Данным законом устанавливаются права покупателей квартир и апартаментов (а также подсобных помещений, машиномест и иных объектов строительства) в новостройках.

Согласно действующим законам, обязанностью дольщика является приемка квартиры, которая производится в срок, указанный в договоре участия в долевом строительстве, либо составляющий семь рабочих дней после фактического получения сообщения о полном завершении строительных работ. Но ни в одном нормативном или правовом акте нет информации о том, что покупатель должен участвовать в приемке лично без посторонних лиц. Нет каких-либо ограничений относительно круга людей, имеющих право присутствовать на процедуре приема-передачи достроенной квартиры.

Таким образом, в соответствии с российскими законами, на осмотр объекта можно привести кого угодно: друзей, близких или дальних родственников, коллег или квалифицированных экспертов по приемке. Ограничений для количества присутствующих нет.

Застройщик требует доверенность. Что делать?

Какие действия осуществлять, если застройщик требует предъявить доверенность на сопровождающих? Прежде всего, необходимо вежливо указать на ваши законные права и попытаться сразу же убедить представителя застройщика, что вы не совершаете ничего незаконного. Говорите четко и ясно, вежливо, не спеша. Уже на этом этапе компания-застройщик может перестать требовать доверенность.

Если застройщик все-таки стоит на своем и настойчиво предлагает показать доверенность, Вам придется подготовить претензию и направить ее в адрес генерального директора строительной компании. В этой письменной претензии следует указать, что вы явились на приемку своей квартиры с сопровождающим, и у организации, осуществляющей строительство, нет никаких оснований и прав отказывать в удовлетворении этих требований.

Претензия составляется в свободной форме. Ее следует лично передать в отдел (представительство) застройщика с получение отметки (подписи, печати и указание на лицо ее принявшее) либо направить по почте ценным письмом с описью вложения по юридическому адресу застройщика. Если первая направленная претензия осталась без ответа, следует написать новую (то есть подать аналогичную претензию) повторно.

Если застройщик не удовлетворит претензию, дольщик может требовать письменный мотивированный отказ, в котором должны быть указаны причины невозможности удовлетворении законных требований участника долевого строительства. А так как оснований для отклонения полученной претензии нет, то либо ответ будет в дальнейшем признан необоснованным и незаконным, либо застройщик решит во избежание проблем разрешить присутствовать сопровождающим на приемке квартиры без доверенностей.

Полезный совет! Дольщик также имеет право пожаловаться на недобросовестного застройщика в комитет государственного строительного надзора города или области. Этот орган занимается вопросами урегулирования отношений между строительными компаниями и приобретателями недвижимых объектов. У данного комитета должен иметься собственный сайт, где физические лица могут оставлять обращения. Также есть смысл обратиться в Роспотребнадзор.

Когда застройщик ответил отказом и продолжает требовать оформления доверенностей, нужно взять его официальный ответ и обратиться в суд. И за каждый день нарушения сроков передачи квартиры в дальнейшем можно взыскивать неустойку. Также можно получить в суде компенсацию причиненного морального и материального вреда.

Какую доверенность составлять?

Какую доверенность при покупке квартиры в новостройке составлять? Такой документ является полномочиями, передаваемым одним лицом второму лицу для официального представительства в правоотношениях. Доверенность предоставляет право на заключение сделок по купле или продаже, а также на осуществление иных действий.

Существуют следующие виды доверенностей:

Разовые. Таковые выдаются для выполнения одного конкретного действия, например, для приобретения земельного участка или получения ключей от квартиры.
Специальные. Доверенности данного типа составляются для выполнения ряда действий, выдаются на определенный срок и считаются закрытыми после выполнения всех указанных в документе действий.
Генеральные, то есть общие. Такой вариант предусматривает совершение разнообразных различных действий юридического характера, например, отчуждения или приобретения любого имущества, подписания документации, актов приема-передачи и др.

Также доверенности бывают простыми и нотариальными. Первый тип составляется просто, в свободной письменной форме на усмотрение доверителя (представляемого лица), не требует заверения. Нотариальную доверенность, которая обязательна для заключения соглашений, требующих государственной регистрации и стандартных форм, должен в обязательном порядке заверить нотариус. Нотариальная доверенность всегда необходима если доверителем является физическое лицо.

Какая доверенность нужна для приемки квартиры в новостройке? Это зависит от того, какие полномочия делегируются законному представителю дольщика. Но в любом случае необходим заверенный нотариально официальный документ, так как прием объекта долевого строительства и подписание акта – серьезные процедуры.

Правила оформления

Если вы не знаете, как оформлять доверенность на приемку квартиры от застройщика, мы поможем разобраться в этом. Документ должен содержать:

Дату составления. Она указывается либо цифрами, либо прописью
Информацию о доверителе (дольщике) и представителе – третьем лице, которое будет присутствовать на приемке квартиры, приобретаемой по договору долевого участия в строительстве. Обычно указываются фамилии, имена и отчества физических лиц, дата и место рождения, а также полные паспортные данные.
Полномочия, которыми наделен представитель. Это могут быть полномочия на подписание акта приема-передачи, проведение осмотра, сверка взаиморасчетов с застройщиком и номеров счетов (если предусмотрены), получение документов на квартиру и ключей, заключение соглашения на техническое обслуживание сданного жилого дома, а также прочие действия, требующие непосредственного участия или подписей.
Подпись дольщика-доверителя. Если не подписаться в документе, он не будет иметь законной силы.
Иная дополнительная информация, например, срок действия, место составления документа и так далее.

Как выглядит доверенность на подписание акта приемки квартиры и как составляется? Она может иметь письменную или печатную форму. В первом случае доверенность пишется вручную по стандартным правилам или по образцу. Во втором случае документ составляется на компьютере и распечатывается. Также нотариус может предоставить бланк, который нужно заполнить от руки.

Важно! Для составления доверенности доверитель и представляющее его лицо должны предоставить гражданские паспорта.

К какому нотариусу обратиться

Чтобы приемка квартиры в готовом доме и подписание соответствующего акта были признаны действительными, необходимо иметь законную, грамотно составленную и заверенную доверенность. Заверение следует предоставить опытному и надежному нотариусу, чтобы представитель смог представить права дольщика и выполнить за него все необходимые действия.

Нотариус должен иметь лицензию и осуществлять деятельность в рамках закона. У опытного и востребованного специалиста есть собственный офис или кабинет, но некоторые нотариусы бывает выезжают и на места (то есть непосредственно к клиенту).

Перед тем как произвести заверение доверенности, нотариус должен внимательно проверить ее, изучить и определить, что документ составлен верно. Только при грамотном составлении специалист делает пометку о том, что документ действителен. Нотариус также ставит свою печать и подписывает доверенность.

Стоимость нотариальных услуг различна в разных городах. Цена подготовки нотариальной доверенности (в том числе с правом на проведение осмотра квартиры и подписание акта приема-передачи) составляет в среднем от 1500 рублей до 2500 рублей. Размер оплаты зависит от стоимости правовой и технической работы, а также от нотариального тарифа, который установлен Налоговым кодексом и периодически меняется.