Какие документы застройщик обязан предоставить дольщику

Смотреть практику

10 решений

Согласно Федеральному закону №214-ФЗ каждая строительная компания, работающая в сегменте долевого строительства, обязана не только иметь всю необходимую и законно оформленную документацию, но и предоставлять ее по требованиям дольщиков. Дольщики, в свою очередь, имеют право требовать от застройщика предоставления указанных документов.

Какие же именно документы должен предоставлять застройщик? Их можно условно разделить на несколько категорий. Во-первых, это документы необходимые на этапе оценки и выбора застройщика с хорошим финансовых положением и репутацией. Во-вторых, это документация, использующаяся при подготовке, согласовании и заключении договора долевого участия. И, в-третьих, это документы, появляющиеся у застройщика на этапе строительства многоквартирных домов вплоть до сдачи их в эксплуатацию.

Подтверждения прававого статуса застройщика

Право на осуществление строительства на условиях договоров долевого участия имеют только застройщики, получившие официальный правовой статус. Юридические лица (застройщики) могут осуществлять свою строительную деятельность только в соответствии с текущим законодательством РФ, а правоспособность компании наступает с момента регистрации в налоговом государственном органе. Застройщики, как и все другие организации, регистрируются Федеральной налоговой службой (ФНС). Информация о прошедшем обязательную регистрацию застройщике вносится в ЕГРЮЛ (единый госреестр всех российских юридических лиц).

У застройщика должны быть документы:

Свидетельство о государственной регистрации
Выписка из ЕГРЮЛ
Свидетельство о присвоении ИНН
Учредительные документы (устав в последней редакции, учредительный договор, приказ об учреждении юридического лица, приказ о назначении генерального директора и главного бухгалтера)

Доказательство законности строительства

Строительство по договорам долевого участия возможно только при наличии соответствующих разрешений. К разрешительным документам относятся:

Лицензия со всеми реквизитами: номером, видом документа и датой его выдачи, наименованием выдававшего органа и сроками действия
Разрешение на осуществление строительства многоквартирного дома (выдается уполномоченным государственным органом)
Заключение государственной экспертизы, подтверждающее проверку проектной документации по объекту строительства
Проектная декларация с данными о застройщике, объектах долевого строительства, ежеквартальных результатах финансовой деятельности

Документы и строительство

Какие документы нужны для законного осуществления строительства застройщиком? Вот они:

договор долевого участия, в котором должны быть указаны полное описание объекта, перечень оказываемых застройщиком услуг (например, черновая или чистовая отделка), сроки сдачи, стоимость, обязанности и права участников сделки
инвестиционный контракт с приложениями – соглашение, заключенное застройщиком с инвестором, выделившим финансы на строительство
технико-экономическое обоснование проекта строительства дома
договор, заключенный застройщиком со страховой компанией или с поручителем (подтверждает дополнительную ответственность строительной фирмы перед дольщиками)
проектная декларация с данными о проекте, описанием объекта ведущегося строительства, вносимыми изменениями и отчетами, этапами работ, расположением дома, стоимостью объекта, планируемыми сроками ввода в эксплуатацию и иной информацией
бумаги на земельный участок, на котором ведется строительство: свидетельство о праве собственности на земельный участок либо договор аренды

Документация о финансовом состоянии застройщика

Важно контролировать финансовое состояние застройщика, ведь при его ухудшении сроки строительства могут быть нарушены и стройка не завершена.

Перечень документов, с которыми должен ознакомиться каждый дольщик:

Годовой отчет о финансовых результатах общества за последний отчетный год
Бухгалтерский баланс за последний отчетный год
Аудиторское заключение (последнее)

Документы в прцессе ведения строительства

Дольщик может и должен заботиться о текущем контроле за ходом строительства с помощью следующих мер, которые можно принимать самостоятельно:

Регистрация в сервисе «Мой арбитр» и подписка на обновления. В данной системе отображаются данные о новых судебных разбирательствах и спорах в отношении застройщика, учредителей строительной компании или граждан (дольщиков). Вы сможете отслеживать судебные дела компании в арбитраже (суть предъявляемый претензий, вынесенные судом решения).
Регулярные посещения сайтов районных судов общей юрисдикции по местам нахождения строящегося недвижимого объекта и регистрации фирмы-застройщика. На веб-ресурсах появляются данные о наличии новых дел и о принятых судьями решениях с протоколами судебных заседаний.
Отслеживание фактического хода строительства дома (вэб-камеры, дневники стройки, отзывы участников долевого строительства, чаты/форумы дольщиков, ответы на вопросы от компании застройщика или его представителей на официальных сайтах строительной компании и жилищного комплекса), а также периодическое личное посещение стройки (без доступа на территорию)
Периодические запросы у застройщика данных об экономическом состоянии, о финансовых результатах по итогам текущего года, величины дебиторской и кредиторской задолженностей, о внесении изменений в проектную декларацию и документацию.

Документы в открытом доступе

Некоторые документы дольщик может не требовать от застройщика, так как они есть в открытом доступе в сети Интернет. С первого января 2017-го года абсолютно все строительные компании, заключающие договоры долевого участия (ДДУ), обязаны иметь собственные сайты. На официальном отдельном веб-ресурсе можно предварительно изучить основные документы, подтверждающие законность строительства и ввод объектов в эксплуатацию. Их размещение указывает на открытость застройщика.

В свободном доступе, как правило, представляются: шаблон договора долевого участия, лицензии и разрешения, выданные застройщику, проектная декларация и другое. Данные документы следует искать на сайте застройщика (или на сайте ЖК) в разделе «Документы».

Также можно отыскать дополнительные документы: о ранее сданных объектах, о качестве и сроках завершенного ранее строительства иных многоквартирных домов, а также номинации, грамоты, награды застройщика как строительной компании, так и по отдельным строительным и архитектурным проектам. Обратите внимание на информацию о банках-партнерах, об имеющихся крупных инвесторах/ акционерах, о кредитовании строительства крупными банками, о добровольной сертификации.

Документация после завершения строительства

Когда стартовали последние этапы строительства новостройки, введение квартир и дома в эксплуатацию должно подтверждаться документально. На завершающей стадии строительства формируются следующие документы:

Извещение о том, что строительство закончено и завершено. Оно направляется дольщикам по почте (ценными письмами с описью вложения) только при наличии у застройщика разрешения на ввод дома в эксплуатацию. После получения извещения дольщик должен договориться с застройщиком о дате осмотра и приемки квартиры (апартамента, машиноместа и т.д.).
Акт приема-передачи объекта долевого строительства. В таком акте, составленном в письменной форме, указаны все основные характеристики сдаваемого объекта. Подписывая этот документ, дольщик становится полноправным собственником объекта недвижимости.
Смотровой лист (либо дефектная ведомость), который нужен для фиксации обнаруженных недостатков, связанные с некачественным выполнением указанных в ДДУ обязательств. Составление дефектной ведомости необходимо при обнаружении грубых дефектов или несоответствий реальных характеристик квартиры заявленному застройщикам описанию. Все недочеты перечисляются в данном листе.

Внимание! Если акт приема-передачи готовой квартиры подписывается не генеральным директором фирмы-застройщика, то уполномоченное лицо, которое будет ставить подпись, должно иметь нотариально заверенную доверенность на право подписания акта приема-передачи объекта строительства.

Если застройщик отказывает в предоставлении документов

Гражданские права дольщиков защищены законом, поэтому за невыполнение предусмотренных законодательством обязательств застройщик привлекается в административной ответственности, регламентированной Кодексом об административных правонарушениях (КоАП).

Когда дольщик требует представить и передать ему документацию, а застройщик данное требование игнорирует, вступает в силу статья кодекса под номером 14.28. В этой статье прописано, что передача недостоверных или неполных информационных материалов либо публикация в средствах массовой информации сведений, несоответствующих реальности, приведёт к тому, что компанию оштрафуют на крупную сумму, составляющую от 200 до 400 тысяч рублей. Если же закон нарушило должностное лицо, то для него предусмотрен штраф в размере от 5 до 15 тысяч рублей.

Выполнение требований, указанных выше в тексте, обязаны контролировать уполномоченные государственные органы. В Москве деятельность по контролю осуществляется Комитетом города по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительной сфере и по контролю в области участия в долевом строительстве. В Московской области указанными полномочиями наделено Управление контроля за долевым участием в сфере осуществляемого строительства (данный орган относится к структуре Министерства российского строительного комплекса).

Любой застройщик обязан предоставить дольщику рассмотренные выше документы на объект недвижимости (на новостройку), строящейся по правилам долевого строительства (то есть с привлечение денежных средств участников строительства – будущих собственников помещений). Добросовестной строительной компании достаточно обычного заявления (обращения) дольщика – и документы будут предоставлены. Если же фирма не предоставляет пакет документации, то следует направить стандартный запрос в письменной форме. Если последовал отказ или письменное обращение проигнорировано, в такой ситуации дольщик имеет право обратиться в указанные выше контролирующие органы с жалобой на действия или бездействие застройщика.

Рядовому потребителю, не обладающему специальными познаниями в области долевого строительства, финансов строительной отрасли и юриспруденции, крайне сложно самостоятельно проверить документацию застройщика, его финансовое положение и законность условий ДДУ, а также в случае возникновения разногласий или дополнительных пожеланий к ДДУ, цене ДДУ и другим условиям договора провести переговоры с застройщиком для удовлетворения своих требований или даже снижения цены договора. Поэтому единственным разумным шагом при приобретении квартиры в новостройке и для заключения договора долевого участия является непосредственное обращение в юридическую компанию, специализирующуюся на юридическом сопровождении сделок с недвижимостью в долевом строительстве, проверке застройщиков, защите прав участников долевого строительства. Консультации и юридическую (правовую) поддержку оказывают квалифицированные специалисты с высшим юридическим образованием и многолетним опытом в сфере долевого строительства.

Услуги ЮК Лигал Мил позволят заключить договор долевого участия на ваших условиях, без подводных камней, юридически грамотный и максимально полно охватывающий ваши интересы при приобретении объекта строительства, защищающий вас от рисков недостроя или задержки сроков строительства, а также от некачественно построенного объекта в будущем.