Как проверить застройщика перед покупкой квартиры?

Чтобы не столкнуться с серьезными проблемами и минимизировать риски пополнить списки обманутых дольщиков, следует заранее выяснить, как проверить застройщика при покупке квартиры, а также узнать моменты, на которые стоит обязательно обратить внимание при проверке перед продажей девелопером имущества. Ответы на все самые важные и интересующие вопросы вы сможете посмотреть и проанализировать в статье.

Что может указывать на недобросовестность застройщика

Если застройщик в РФ работает недобросовестно, то он, скорее всего, будет осуществлять деятельность не по закону, обманывая дольщиков. В итоге люди, покупая квартиры в рамках ДДУ, не смогут своевременно вступить в права владения и зарегистрировать объект в Росреестре (без этого невозможна продаже в дальнейшем), либо совсем останутся без жилья.

Но как проверить самостоятельно компанию застройщика на добросовестность и на надежность? Для начала надо определить и распознать признаки, которые должны настораживать и вызывать сомнения:

• У строительной компании нет всей необходимой документации для продажи, либо она отказывается предоставлять дольщику некоторые документы. Это свидетельствует о незаконности деятельности или об утаивании продавцом справочной информации от покупателя.
• Девелопер очень часто судится, к нему предъявляют законные обоснованные претензии и требования не только дольщики, но и банки-кредиторы, инвесторы, а также иные организации, имеющие статус юридических лиц или ООО (обществ с ограниченной ответственность) или ОАО (открытых акционерных обществ).
• Наличие и тем более большое количество незакрытых исполнительных производств и активных исполнительных листов. Это говорит о том, что задолженности, подлежащие обязательному взысканию, доказаны в суде, но не оплачены компанией сразу в добровольном порядке.
• У застройщика многочисленные отрицательные отзывы клиентов. Негативные мнения, комментарии и жалобы дольщиков указывают на то, что компания не несет ответственность перед участниками ДДУ и нарушает условия договоров.
• Жилой комплекс (ЖК), который возводится девелопером, состоит преимущественно из недостроенных объектов с неготовыми и не сданными квартирами (тем более если их много).
• Представленная на сайте застройщика информация не соответствует действительности.
• Компания была фигурантом скандалов, крупных судебных разбирательств, споров и иных сомнительных ситуаций.
• При долевом строительстве являющаяся застройщиком компания предлагает вам заключить договор, отличный от установленного законом 214-ФЗ формата. Хотя строгой формы такое соглашение не имеет, все же есть обязательные пункты, которые можно найти в образцах.
• Небольшой период осуществления деятельности. Новые компании в условиях непростой нынешней экономической ситуации вряд ли могут конкурировать с «гигантами» и демонстрировать успехи. Поэтому с «новичками» сотрудничать нежелательно.

Все эти признаки должны насторожить дольщиков и стать поводом не сотрудничать с девелопером.

Кого надо проверять

Прежде всего, выясните, кого надо проверять. Вы заключаете договор именно с застройщиком, то есть с юридическим лицом, которое будет осуществлять строительные работы и отчитываться перед всеми дольщиками. Его данные указаны в ДДУ.

Строительная компания может входить в определенную группу, и это не всегда плохо. Проверьте прочие входящие в структуру такой группы организации. Если среди них есть фирмы-однодневки или банкроты, то это должно насторожить. Но наличие всего одной компании, объявившей о банкротстве, не всегда указывает не недобросовестность всей группы, ведь иногда крупные холдинги осуществляют достройку вместо несостоятельных организаций, то есть фактически берут на себя их невыполненные обязательства.

Как выяснить, кому принадлежит товарный знак

Следует выяснить, на кого конкретно зарегистрирован товарный знак, используемый компанией. Бренд является самым дорогостоящим и главным активом каждой уважающей себя и следящей за репутацией компании. Поэтому если товарный знак имеет узнаваемый привлекательный дизайн и принадлежит именно той организации, которая предоставляет вам жилой объект, это будет хорошим признаком.

Для подтверждения наличия и принадлежности знака застройщику запросите у него копию свидетельства о его государственной официальной регистрации. Такой документ должен включать сведения о законном правообладателе, то есть застройщике (название компании, ИНН и прочие сведения), присвоенный регистрации номер, непосредственно изображение знака, регистрационный номер обработанной заявки на регистрацию, дату осуществления регистрации и конца действия присвоенного компании исключительного права.

Совет! Чтобы подтвердить подлинность предоставленного застройщиком свидетельства, можно осуществить его поиск в реестре всех товарных знаков или в специализированных информационных сервисах.

Какие документы застройщик должен предоставить

В последней редакции регулирующего долевое жилищное строительство законодательства указано, что любой застройщик обязуется по требованию дольщиков предоставлять все сведения. То есть вы как гражданин, вкладывающий деньги в возведение недвижимого объекта, имеете полное гражданское право запрашивать интересующую документацию. В перечень проверяемых документов, с которыми обязательно надо ознакомиться при проверке, входят следующие:

• учредительная документация, к которой относятся устав (с указанием уставного капитала), а также свидетельства о присвоении ОГРН и ИНН, о включении в ЕГРЮЛ (единый гос. реестр юридических лиц);
• действующая лицензия на осуществление строительной деятельности;
• свидетельство о регистрации в качестве юридического лица;
• «свежая» выписка из ЕГРЮЛ (такие выписки имеют не все компании, но их могут получать сами дольщики);
• разрешение на ведение фирмой строительства;
• проектная декларация;
• проект заключаемого с дольщиками ДДУ;
• правоустанавливающие документы на используемый для строительства земельный участок.

Все эти документы в полном объеме можно запросить у менеджера в головном офисе компании. Также документация доступна на сайте. Если каких-либо документов нет, это указывает на то, что организация что-то пытается скрыть, или ее репутация не слишком чиста.

Выше перечислены все документы, которые можно потребовать у застройщика еще до заключения договора законного долевого участия. Когда ДДУ оформлен, и деньги в возведение новостройки фактически вложены, стройкомпанией будут подготавливаться иные бумаги, например, разрешение на ввод в эксплуатацию, которое по результатам проведенной экспертизы выдается тем же самым органом власти, разрешившим строительство (в столице и Московской области это Москомстройинвест) в соответствии с Градостроительным кодексом (ГК), который действует в Российской Федерации.

Полезно знать! Также после завершения строительства дома и сдачи в эксплуатацию объекта девелопер обязуется предоставить акт приема-передачи, который подтверждает приемку недвижимости в новостройке собственником. В таком акте или в отдельно составляемой дефектной ведомости указываются все значительные серьезные недостатки, например, отсутствие окон или дверей, использование низкокачественных строительных материалов.

Изучаем договор

Обязательно нужно изучить договор, который заключается между застройщиком и дольщиком. Его форма и вид законодательно не зафиксированы, но в документе обязательно должны указываться:

• кадастровый номер строящегося объекта;
• характеристики: площадь в квадратных метрах, планировка, количество комнат, этаж, на котором располагается квартира, а также некоторые другие особенности;
• адрес дома (название улицы или шоссе);
• стоимость ДДУ (уплачиваемая дольщиком сумма, то есть цена недвижимости);
• сроки строительства и введения готового объекта в эксплуатацию;
• вероятные форс-мажоры;
• обязанности и все права сторон заключаемого ДДУ.

Важно! Если заключать договор, не соответствующий федеральному закону под номером 214-ФЗ (именно он регламентирует обязанности, права и отношения между сторонами сделок), то в дальнейшем вы не сможете стать законным и полноправным владельцем квартиры в новостройке, зарегистрировать собственность в Росреестре, распоряжаться ею полноценно (например, делать перепланировки, сдавать имущество в аренду) и осуществлять продажу.

Проверка сайта

Любой застройщик имеет собственный сайт. На таком сайте есть все сведения о компании: ее полное наименование, статус, контакты (юридический адрес, телефон), история создания и существования, основные документы, фотоотчеты готовых уже сданных квартир, финансовая отчетность, отзывы дольщиков, перечень партнеров и инвесторов.

Будущий покупатель, который проверяет застройщика, должен внимательно изучить сайт и его структуру. Веб-ресурс не должен быть простым одностраничником и пестрить заманчивыми и зачастую неправдоподобными обещаниями и предложениями. Меню должно включать отдельные разделы, в том числе с документами.

Проверить имеющийся в интернете сайт застройщика можно в специальном сервисе. И обращать внимание необходимо на несколько параметров:

• Дату, в которую ресурс создан. Хорошо, если она примерно совпадает со сроками создания самой компании застройщика.
• Владельца (на которого веб-ресурс зарегистрирован). Лучший вариант – непосредственно застройщик. Но иногда сайты регистрируются на провайдеров.
• Посещаемость. Чем она выше, тем лучше.
• Присутствие сайта в естественной выдаче, а не в рекламной (на последнюю указывает надпись «реклама» рядом с наименованием ресурса). И в топе поисковой системы обычно находятся лидеры строительного рынка.

После проверки всех показателей вы сможете сделать вывод о качестве сайта и, значит, о надежности застройщика.

Сроки сдачи квартир в новостройках

При долевом строительстве застройщики часто нарушают сроки сдачи квартир в новостройках. Если вы хотите обезопасить себя и получить свою недвижимость вовремя, то обратите внимание на три момента. Первый – сроки, которые указаны в проектной документации и ДДУ. Они зависят от способа строительства и применяемых материалов. Так, панельные дома компании строят и сдают довольно быстро – за 7-10 месяцев. Кирпичный дом будет построен в среднем за два-три года.

Новостройки возводятся дольше в местах со сложными климатическими и погодными условиями, например, на севере. И часто девелоперские организации делают поправки на погоду и добавляют к сроку период от нескольких месяцев (одного квартала) до года, полутора или двух лет. Вообще, все грамотные фирмы добавляют к длительности стройки примерно год с учетом вероятных форс-мажорных обстоятельств.

Второй момент – количество сданных своевременно домов. Чем их больше, тем застройщик надежнее и ответственнее. Получить такую информацию возможно в самой компании или на ее сайте, а также в СМИ. Если же в истории работы компании было много просроченных проектов и введенных с задержками и просрочками домов, это указывает на ненадежность. Вам наверняка придется ждать свою квартиру долго, ведь сейчас экономическая ситуация в стране нестабильна, и немало покупателей ожидают готовности помещений для продажи больше года.

Третий момент – частые нарушения сроков. Если они бывают нередко, то местные органы власти субъекта могут включить организацию в перечень ненадежных компаний, в так называемый черный список. Если возникают проблемы с конкретной новостройкой, то она может включаться в реестр так называемых проблемных объектов.

Выписка из ЕГРЮЛ

Где проверить застройщика на его надежность? Для оценки добропорядочности строительных компаний или других потенциальных контрагентов можно запросить выписку из ЕГРЮЛ – реестра всех российских юр. лиц. Получить такую справку можно на ресурсе ФНС, специально созданном для этих целей – https://egrul.nalog.ru/index.html.

Важно! Частые смены руководителей – плохой показатель.

В выписке содержатся ОГРН, данные руководителя, ИНН директора, статус и дата постановки на учет юр. лица, а также прочие важные сведения. Чтобы проверить надежность застройщика, достаточно просто указать информацию для поиска. Введите ОГРН, полное наименование фирмы или же ИНН.

Проверка на банкротство

Как проверить застройщика на банкротство? Есть несколько способов, из которых можно выбрать подходящий:

• в реестре сведений о банкротах России;
• в картотеке функционирующих в стране арбитражных судов (https://kad.arbitr.ru/);
• в газете «КоммерсантЪ».

Анализ долгов

Как проверить застройщика при покупке новостройки на наличие долгов? Долги по налогам имеются в открытом общем доступе на официальном сайте налоговой службы здесь: www.nalog.ru. В базе вы видите все задолженности крупнее одной тысячи рублей.

Долги по неустойкам, назначенным штрафам (например, в рамках закона о защите прав потребителей) и компенсациям вреда здоровью или материального ущерба, а также иным обязательствам хранятся на веб-ресурсе ФССП – Федеральной службы судебных приставов (https://fssp.gov.ru/). Там обычно размещаются сведения о задолженностях, взыскиваемых приставами по судебным решениям в рамках начатых исполнительных производств.

Совет! Анализируйте не только размеры долгов, но и перспективы их возврата. Так, если задолженности измеряются миллионами и намного больше стоимости активов, то вряд ли застройщик сможет исполнить все свои долговые обязательства и осуществить выплаты. Для сопоставления проверяйте сведения финансового учета, например, бухгалтерские отчеты.

Проверяем директора

Проверить стоит отдельно генерального директора компании. Он может быть номинальным, то есть несущим лишь юридическую ответственность (при этом управление и остальные функции осуществляются совершенно иным лицом).

На номинальном директоре иногда числится несколько компаний, при этом сам он может ни иметь никакого отношения к коммерческой деятельности, но отвечать по закону и нести ответственность. Определить номинальность (большое количество управляемых лицом фирм) можно из той же выписки из ЕГРЮЛ.

Проверка инвестора

Строительство может осуществляться с привлечением денег из разных источников: посредством финансирования дольщиками или же за счет заемных финансов, выделенных банком или инвестором. Как проверить банк застройщика либо его инвестора? Эти данные, как правило, указываются в отдельной части проектной документации (смотрите раздел строительства за счет заемных средств).

Когда вы нашли название кредитующего банка, проверьте его рейтинг. Расчетом и анализом финансовых оцениваемых показателей занимаются специализированные рейтинговые агентства. И если рейтинг плохой, не стоит заключать договор с застройщиком, ведь его бизнес может пострадать из-за разорения и банкротства кредитующей организации.

Судебные разбирательства

Сведения о судебных разбирательствах с участием девелопера размещены и опубликованы в картотеке работающих в РФ арбитражных судов, а также на веб-сайтах районных судов, к которым территориально относятся компании.

Обращать внимание нужно на количество исков, по которым застройщик выступал в роли ответчика, на основания для составления исковых заявлений, а также на сумму исков по итогам. Так, многочисленные штрафы, неустойки и тем более возвраты стоимостей ДДУ при их расторжении должны настораживать. Также нежелательны задолженности, взыскиваемые в пользу подрядчиков, ресурсоснабжающих фирм, арендодателей территорий земли.

Важно! Если застройщик привлечен или ранее привлекался к уголовной ответственности по любым статьям УК, то сведения об этом любой гражданин получает из открытых баз разных инстанций, например, МВД (https://мвд.рф/opendata) или Верховного суда (https://www.vsrf.ru/lk/practice/cases).

Страхование и взносы в Фонд защиты дольщиков

Девелопер обязан застраховать недвижимость. Чтобы убедиться, что он это сделал, запросите договор страхования. Кроме того, проверьте, есть ли страховщик в перечне Центробанка.

Недавно (с 2017-го года) начал функционировать Фонд защиты законных прав всех лиц, участвующих в долевом строительстве. При оформлении каждого ДДУ любой застройщик обязуется внести в такой фонд взнос в размере 1,2 процента цены приобретаемой недвижимости. В интернет-центре данного подразделения (тут: https://фонд214.рф/) пользователи смогут найти сведения о компаниях, формирующих взносы.

Ход строительных работ

Раз в неделю полезно проверять, как идет стройка. Девелопер должен регулярно отчитываться о ходе работ и на сайте выкладывать фото или видео с места осуществления деятельности. Некоторые организации устанавливают на стройках камеры и ведут трансляции в режиме реального времени. Но если на территории ничего не меняется, изменений мало, или рабочие подрядчика создают видимость движения (например, перемешаются по одинаковым траекториям), это должно насторожить.

Совет! Чтобы убедиться, что организация точно строит недвижимость, можно лично посетить место стройки. Это позволит не только увидеть, что работы ведутся, но и оценить расположение и инфраструктуру района (к примеру, наличие в шаговой доступности указанного девелопером парка или озера).

Участие застройщика в госконтрактах

Если застройщик участвовал в государственных контактах, это указывает на положительную репутацию, высокую надежность и надлежащее качество оказываемых услуг, ведь сегодня к партнерам государства предъявляются многочисленные разные жесткие требования, которым отвечают далеко не все фирмы.

Если застройщик принимает участие в аукционах или тендерах города (Москвы, Санкт-Петербурга или иного региона России), то это расценивается как хороший знак. А если компания даже выиграла в тендере, то это тем более говорит о надежности девелопера.

Рекомендации дольщикам

Напоследок читайте полезные рекомендации, которые помогут проверить компанию по всем параметрам и вычислить недобросовестного застройщика:

1. Искать информацию, касающуюся застройщиков, можно в средствах массовой информации, например, в газетах, журналах и интернет-публикациях, новостных порталах. В таких СМИ помимо интересных новостей о политике, экономике, коммерческих отношениях и прочих отраслях и сферах жизни есть и данные о застройщиках и девелоперах, например, о судебных делах и разбирательствах, громких скандалах, банкротстве.
2. Если вы не знаете, как проверить новостройку и вложить деньги в строительство максимально безопасным способом, то посетите один из тематических форумов, групп или сообществ, к примеру, в социальных сетях. На подобных ресурсах дольщики пишут информацию по теме и могут поделиться своими впечатлениями о конкретных застройщиках и об их недостатках и ошибках, ведут обсуждения возможных путей решения возникающих проблем. Также здесь публикуют образцы документов, необходимых на разных этапах строительства недвижимости в новостройке и предоставляемые компанией (договоры, проекты, декларации.
3. Если вы собираетесь взять ипотечный кредит (ипотеку) на покупку недвижимости в новостройке, то заключение кредитного договора будет возможным только в том случае, если застройщик входит в перечень аккредитованных девелоперов. Отсутствие аккредитации означает, что банковское учреждение не считает строительную компанию надежной. Поэтому еще одним способом проверки благонадежности застройщика является выяснение аккредитации в банках. Если большинство банковских компаний аккредитовали строительную фирму, то они доверяют девелоперу. И важно понимать, что аккредитация присваивается после оценки и проверки организации по разным параметрам.
4. Поиски надежного застройщика могут оказаться сложнее, чем ожидается. Если у вас нет свободного времени, или вы сомневаетесь в своих юридических знаниях и хотите избежать ошибок, то можно осуществлять проверку с привлечением специалиста. Помощь юриста, аналитика, специализированного агентства или же грамотного риелтора позволит сделать поиски максимально продуктивными и эффективными, узнать, кто именно занимается строительством, а также оценить, действительно ли застройщик надежен.
5. Если вы решили привлекать специалиста, который поможет ответить на возникшие вопросы и проверить надежность застройщика, а также защитит ваши права при необходимости, то осуществлять его поиски нужно тщательно и ответственно, ведь за консультацию или оказание услуг вы будете платить свои деньги. Юрист должен иметь большой опыт и высокий уровень квалификации.
6. Некоторые специалисты работают в режиме онлайн и могут отвечать на вопросы бесплатно, но также можно лично побеседовать с юридическим консультантом. Причем профессиональные юристы берут оплату после оказания услуг. И любой специалист при обработке персональной информации (по вашему согласию) обязуется соблюдать политику конфиденциальности, то есть не передавать сведения третьим лицам.
7. Обратиться к специалисту для получения юридической помощи возможно различными методами. Придите в офис или кабинет юриста лично (после предварительной записи), оставьте заявку на сайте, позвоните или используйте иные средства связи, например, популярные мессенджеры. Также можно подписаться на специалиста в социальных сетях и написать ему личное сообщение.
8. Чтобы оплатить услуги специалиста, не переплатив и потратив минимум средств, можно воспользоваться акцией и получить скидку на услуги.

Проверка застройщика перед покупкой квартиры, как успела показать практика, позволяет сделать участие в строительстве безопасным и выгодным, а также купить квартиру с минимальными рисками. Изложенная в статье инструкция, которую удалось подробно написать, поможет сделать все грамотно.

Застройщики, выплатившие неустойку нашим клиентам

Судебные решения по нашим делам