Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Продажа или приобретение объекта, предназначенного для ведения коммерческой деятельности, представляет собой сложную юридическую операцию, которая требует тщательной подготовки и профессионального сопровождения. Ошибка, допущенная на каком-либо этапе, может привести к возникновению неприятных последствий. Потери весьма существенные вплоть до парализации работы предприятия на неопределённый срок. Чтобы обезопасить себя от проблем, заручитесь поддержкой квалифицированного юриста.

Специалисты, которые предоставляет услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью, приложат все усилия, чтобы обеспечить юридическую чистоту операции. Юрист занимается решением целого спектра задач: проверяет документы и права продавцов, составляет договор, представляет интересы клиента в суде и пр. Участие адвоката в процессе – это защита вашего бизнеса от потерь и неоправданных финансовых затрат.

тонкости

Особенности сделок

Заключение договора купли продажи коммерческой недвижимости имеет некоторые особенности по сравнению с отторжением и приобретением квартир и домов. Эти нюансы обязательно нужно учитывать.

  • Цель приобретения помещения может быть самой разнообразной. Купить недвижимость можно под кафе или ресторан, производственный цех, супермаркет. Бизнесмены приобретают помещения для их последующей сдачи в аренду. Перед подписанием договора убедитесь, что объект соответствует вашим требованиям и подходит под ваши цели.
  • Недвижимость предназначена для использования в коммерческих целях, поэтому её владельцем должно выступать юридическое лицо. Важно проверить не только правовую историю помещения, но также правоспособность и полномочия продавца.
  • Цена метра квадратного в коммерческом помещении выше, чем жилая площадь. Речь идёт о крупных суммах. В связи с этим и покупателю, и продавцу нужно быть крайне внимательным и осторожным. Риск попасться на ловушку мошенников довольно высокий. Нужно продумать форму расчёта. Есть два варианта: безналичный или наличными через банковскую ячейку.
  • Покупка недвижимости для арендного бизнеса. Для покупателя объект становится источником постоянного дохода. Важно проверить не только договор купли-продажи, но и соглашение о долгосрочной аренде.

В законодательстве прописан алгоритм заключения сделок с объектами коммерческой недвижимости. Если допустить какие-то нарушения или ошибки, это повлечет за собой серьёзные неприятности: оспаривание законности операции, признание соглашения недействительным, а это сопровождается существенными финансовыми потерями. Привлечение профессионального юриста минимизирует риски.

Подготовка документов

Одним из самых важных этапов является подготовка и проверка документов. Необходимо удостовериться в их подлинности. Список включает такие справки и свидетельства:

  • право собственности на объект;
  • кадастровый паспорт;
  • подтверждение оформления электрической мощности;
  • паспорта сторон (оригиналы и копии);
  • технический паспорт БТИ;
  • информация по коммунальным платежам;
  • договор аренды (опционально);
  • договор ДДУ (опционально).

Основной документ, регламентирующий отношения между продавцом и покупателем – это договор купли продажи. В нём есть все необходимые данные, касающиеся сделки, а именно: техническая и правовая характеристика объекта, адрес, тип помещений, сумма, срок и способ расчёта.

Проверка объекта

Проводится всесторонняя оценка и проверка объекта. Здесь не должно быть никаких технических и строительных дефектов. Помещение должно соответствовать условиям, прописанным в договоре, на основании которого осуществлялась регистрация права собственности. Если недочёты есть, они фиксируются в специальном протоколе. На его основании можно говорить с продавцом о снижении цены или устранении дефектов за его счёт.

Исследованию подлежат документы, устанавливающие право собственности продавца. Важно учесть такие нюансы:

  • помещение должно быть предназначено для осуществления коммерческой деятельности;
  • участок переходит в собственность покупателя вместе с объектом недвижимости, поэтому правовой статус земли тоже стоит уточнить;
  • наличие обременений, залога или ареста – весомые препятствия для заключения соглашения;
  • есть ли разрешение на перепланировку и переоборудование помещений;
  • оформление несанкционированных пристроек, внесение их в план и регистрация в Росреестре.

Всю информацию об объекте нужно проверить, чтобы избежать неприятностей в процессе регистрации договора купли продажи и последующей эксплуатации помещения.

Анализ правоспособности сторон

Юрист проверяет правоспособность сторон, которые принимают участие в сделке. Важно определить, не нарушит ли отторжение объекта права третьих лиц. Кроме личных, стороны представляют также различные финансовые и уставные документы. Специалист тщательно изучает материалы, проверяет их на соответствие законодательным требованиям, сверяет с нормативными актами. Конечно, самостоятельно выполнить такой объём работ непросто.
анализ сторон

Регистрация права собственности

Согласно законодательству РФ помещения, использующиеся для осуществления коммерческой деятельности, относятся к имуществу, на которое обязательно нужно оформлять право собственности. Они подлежат регистрации, которая проводится в Росреестре путём внесения записей в ЕГРН. Здесь содержится такая информация:

  • описание объекта;
  • данные о правах на имущество;
  • история смены собственников.

Если происходит замена личных данных владельца или характеристик объекта (смена фамилии, перепланировки и пр.), процедуру госрегистрации придётся начинать заново. Это требования соблюдается, как для физических, так и для юридических лиц.

Сделка считается завершённой только после того, как новый владелец зарегистрирует права на объект. Чтобы осуществить процедуру государственной регистрации, необходимо выполнить такие действия:

  • подготовить пакет документов – все бумаги должны быть оформлены грамотно, устаревшие справки не принимаются;
  • подать документы в Росреестр;
  • заказать публикации в «Вестнике государственных регистраций».

Если в ходе проведения экспертизы окажется, что список документов неполный, некоторые справки и свидетельства нуждаются в корректировке и обновлении, в регистрации могут отказать. Придётся опять всё переделывать. А это ваше время, дополнительные денежные затраты. Обратитесь к опытному юристу, и процедура пройдёт быстро и без проблем.
чего опасаться

Подводные камни при заключении сделок

Сопровождение коммерческих сделок – это актуальная услуга, которая призвана помогать владельцам малого, среднего и крупного бизнеса. Человеку, плохо разбирающемуся в юридических нюансах, сложно будет подготовить и провести сделку грамотно. К сожалению, желающих обогатиться за чужой счет хватает. Злоумышленники применяют продуманные мошеннические схемы, чтобы получить неправомерную выгоду.

Банкротство собственника

Если бывший собственник обанкротился, а сделка заключена на торгах, она не может быть оспорена. Это регламентировано Законом о банкротстве (ст. 61.2, 61.3). Но данное условие актуально только в том случае, если проводятся официальные, организованные торги.

Срок давности

Сделка может быть оспорена и признана недействительной в течение 3 лет после её заключения. Однако есть обстоятельства, при которых этот срок восстанавливается. Основания для этого должны быть очень серьёзными.

Неоплата – не повод для расторжения договора

Если покупатель не внес вовремя оплату за объект недвижимости, продавец не имеет права требовать расторжения договора. У последнего даже нет возможности истребовать неоплаченное имущество у недобросовестного покупателя. Но продавец может себя защитить от таких ситуаций.

  • Потребовать аванс до заключения сделки. Деньги передаются только в присутствии свидетелей. В свою очередь покупатель должен требовать расписку.
  • Заблаговременно открыть счёт, на который будут перечислены деньги после подписания договора или арендовать банковскую ячейку.

И ещё один надёжный способ предупредить проблемы с оплатой – обратиться к квалифицированному юристу, который обеспечит юридическую чистоту сделки и проследит, чтобы вся сумма была внесена контрагентом в срок.

Продажа одного объекта нескольким покупателям

В судебной практике известны случаи, когда продавец продаёт объект недвижимости нескольким покупателям. Но право собственности может оформить только один. Чтобы зарегистрировать имущество, необходимо подавать заявление в суд. Решение будет принято в пользу того, с кем договор был заключен ранее. Если эту информацию подтвердить нельзя, права переходят к тому, кто раньше обратился в суд. А другие покупатели могут требовать возмещения убытков, связанных с неисполнением продавцом своих обязательств.

Покупка арестованного имущества

Ещё одна распространённая проблема – покупка арестованного или заложенного имущества. Если даже арест был наложен после подписания договора, всё равно государственная регистрация объекта невозможна.

налоговые отчисления

Налоги с продажи

Налогообложение при продаже жилой и коммерческой недвижимости различается. При отторжении дома или квартиры придётся уплатить 13% от суммы. Это налог на прибыль. Взимается он в случае, если имущество было во владении продавца менее 3-х лет. А вот с продажи коммерческого имущества налог взимается обязательно, несмотря на то, сколько времени объект находился в собственности владельца.

Если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, а объект был использован для ведения коммерческой деятельности, то и сделка заключается по документации ИП. Упрощённая система налогообложения предусматривает уплату налога в размере 6% от суммы. Если продавец – юридическое лицо, он платит налог, величина которого зависит от типа налогообложения компании.
стоимость услуг

Преимущества юридического сопровождения

Чтобы планируемая сделка по отторжению или приобретению объектов прошла без проблем и с минимальными рисками, обратитесь к юристу. Специализированные агентства предоставляют широкий спектр высококачественных услуг, применяют комплексный подход. В обязанности специалистов входит подготовка документации и юридическое сопровождение сделки купли-продажи недвижимости. Юрист анализирует правовую историю объекта, определяет права продавца, изучает документы. Помещения коммерческого назначения являются предметом для заключения сделок разного типа: аренда, дарение, наследование, купля и отторжение.

В спектр юридических услуг входят такие:

  • предварительная подготовка и оформление настоящего договора купли-продажи офисов, помещений под производства, торговых площадей, гаражей и пр.;
  • составление договора аренды или покупки земельного участка, предназначенного для коммерции;
  • правовое исследование договора аренды объектов нежилого типа;
  • оформление имущества, которое перешло по наследству, дарственной;
  • государственная регистрация права собственности;
  • содействие в снятии обременений, наложенных по решению суда;
  • сопровождение до завершения сделок, где предметом выступает арестованное, заложенное имущество, или принимают участие третьи лица, права которых могут быть нарушены;
  • отстаивание интересов клиента в суде разных инстанций.

 

 

Юридическое сопровождение покупки недвижимости (от 30 млн. руб.) Стоимость
Купля-продажа квартиры «Под ключ» от 150 000 руб.
Полное юридическое сопровождение покупки нежилых помещений от 185 000 руб.

 

 

 

Консультации по сделкам с недвижимостью в Москве Стоимость
Устные консультации (очные) от 2 500 руб.
Консультации дистанционные от 3 000 руб.

Профессиональные юристы обладают всеми необходимыми навыками и знаниями, имеют практический опыт, поэтому быстро распознают попытку мошенничества. Специалист проанализирует договор, изучит документы. Он присутствует на всех этапах заключения сделки, следит за тем, чтобы процедура была осуществлена строго в рамках закона. Участие адвоката, специализирующегося на юридическом сопровождении сделок с коммерческой недвижимостью в Москве, это гарантия вашей безопасности.