Как самостоятельно взыскать неустойку с застройщика по ДДУ

Смотреть практику
10 решений

Когда застройщик задерживает передачу строящегося объекта в нарушение срока, указанного в договоре долевого участия, дольщик имеет законное право взыскать со строительной компании неустойку. 

Если гражданин, купивший квартиру по ДДУ, желает осуществить взыскание суммы неустойки самостоятельно, то он должен знать некоторые правила, особенности и нюансы этого процесса

Знание особенностей самостоятельного предъявления требований к девелоперу убережёт от типичных ошибок, которые совершают неопытные граждане в юридических спорах с более сильной стороной.

В настоящей статье изложена подробная инструкция по получению неустойки с застройщика.

Самостоятельные расчёты точной суммы неустойки

Как рассчитать положенную неустойку самостоятельно? Прежде всего, нужно выяснить, за какой период данная сумма будет взыскиваться.

Началом периода является первый день, следующий за указанной в ДДУ конечной (максимальной) датой передачи объекта недвижимости (квартиры/ апартамента/ машиноместа и др.). А окончанием периода просрочки является дата подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства между дольщиком и застройщиком.

Где же в договоре указан срок передачи квартиры/ апартамента? Как правильно высчитать эту дату финального срока передачи объекта недвижимости? Застройщики прибегают к различным формулировкам указания даты передачи недвижимости после окончания строительства. Наиболее часто в договорах встречаются 3 таких варианта:

  • В ДДУ указывается конкретное число какого-то месяца определенного года (например, «срок передачи квартиры – до 31.03.2021 года»). В этом случае первым днем просрочки будет 01.04.2021 года
  • В ДДУ указано «начало периода передачи…1 квартал 2021 года, … окончание периода передачи … 3 квартал 2021 года». В этом случае окончательным (последним) днем передачи квартиры от застройщика участнику долевого строительства будет 30.09.2021 года. А первым днем просрочки – 01.10.2021 года.
  • В ДДУ указан срок завершения строительства, например, «застройщик планирует получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию до 15.02.2021 года» и указан срок передачи после получения указанного разрешения в формате: «после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик обязуется передать квартиру в течение 4-х месяцев». Таким образом, срок передачи квартиру по такому договору долевого строительства – «до 15.06.2021 года» (15.02.2021 + 4 месяца). Обратите внимание, что вне зависимости от реальной даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (будь это разрешение фактически получено раньше или позже указанного срока «15.02.2021» — в любом случае дата последнего дня передачи квартиры по данному ДДУ – «не позднее 15.06.2021 года». Даже если разрешение на ввод в эксплуатацию до этого дня вообще еще не будет получено. Так или иначе, а просрочка начнется с 16.06.2021 года.

Отдельно стоит написать о договоре цессии – соглашения по отчуждению (переуступке) прав на квартиру (или любой иной объект недвижимости) иному юридическому или физическому лицу. В договоре уступки (цессии) дата передачи владения также указывается, но она может отличаться от срока передачи, указанного в ДДУ. При этом правильной (действительной) датой и сроком передачи будет только та дата, которая указана в ДДУ. В связи с чем, при заключении договора уступки или приобретении ранее уступленной по такому договору недвижимости требуйте предоставления вам копии всех страниц ДДУ между первым покупателем и застройщиком, сверяйте даты и условия договора цессии и договора долевого строительства.

Для самостоятельных расчётов размера неустойки воспользуйтесь формулой, указанной в отдельной шестой статье Федерального закона о долевом строительстве (№214-ФЗ), регламентирующего порядок долевого строительства и особенности участия в нём. Там сказано, что сумма неустойки для любого физического лица, являющегося дольщиком, будет составлять 1/150 часть ключевой ставки ЦБ РФ от полной стоимости договора за каждый день просрочки. Для лиц юридических величина в два раза меньше – одна трёхсотая ставки.

Ключевая ставка ЦБ РФ (она же – ставка рефинансирования) устанавливается российским Центробанком. По состоянию на февраль 2021-го, например, ставка = 4,25%.

Пример расчета неустойки:

Цена квартиры по ДДУ = 8 миллионов рублей

Обратите внимание, что для расчета неустойки за основу всегда берется только та цена квартиры, которая указана непосредственно в ДДУ, а не в договоре уступки или переуступки.

По договору застройщик был обязан передать квартиру до 31.12.2020 года, а передал по акту приема-передачи только 01.03.2021 года

Таким образом, период просрочки (с 01.01.2021 года по 01.03.2021 года, включительно) = 60 календарных дней.

Расчёт по формуле будет выглядеть таким образом: 8000000/150*4,25/100*60=136000 рублей. Иными словами, застройщик обязан заплатить Вам за просрочку передачи квартиры на 60 календарных дней сумму 136 000 рублей. И это соответствует и ФЗ № 214-ФЗ и условиям заключенного между Вами и застройщиком ДДУ.

Совет! Если вычисления кажутся вам сложными, воспользуйтесь специальным калькулятором расчета неустойки на нашем сайте. В калькуляторе достаточно указать цену квартиры по ДДУ, дату передачи квартиры по договору и дату подписания акта приема-передачи. Расчет будет произведен мгновенно, и Вы узнаете размер положенной Вам по закону суммы неустойки, которую обязана заплатить строительная компания.

За что ещё обязан заплатить застройщик

Неустойка – эта далеко не всё, на что может рассчитывать дольщик, который своевременно не получил свою квартиру. Помимо неустойки дольщик имеет право за счёт строительной компании компенсировать все свои убытки, возникшие по причине неполучения готовой квартиры вовремя. Это может быть арендная плата за вынужденно снимаемое жильё, удорожание стоимости отделки квартиры, упущенная выгода от последующей передачи квартиры в аренду и другое.

Вместе с тем, следует помнить и о том, что недобросовестный девелопер, уклоняющийся от добровольной выплаты неустойки дольщику, в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» в результате судебного разбирательства будет обязан дополнительно к сумме неустойки уплатить участнику долевого строительства штраф в размере 50 процентов от суммы исковых требований последнего. То есть помимо самой суммы неустойки можно также получить дополнительно еще плюс 50% к ней если застройщик своим уклонением от выплаты неустойки доведет дело до суда.

Самостоятельная подготовка и направление претензии девелоперу

Если вы намереваетесь с требованием получения неустойки сразу же обратиться в суд, то ошибаетесь в последовательности решения этого финансового вопроса. Дело в том, что до подачи иска в суд лучше сначала подготовить и подать соответствующую претензию самому застройщику. Во-первых, это позволит Вам в дальнейшем рассчитывать на дополнительное присуждение судом штрафа по Закону о защите прав потребителей (дополнительно 50% к сумме неустойки), во-вторых, хоть это случается и редко, но все же иногда застройщики удовлетворяют требования дольщиков (конечно не полностью, а частично) в досудебном порядке. И в некоторых случая Вам будет удобнее и, вероятно, даже выгоднее урегулировать Ваш спор в претензионном порядке без суда.

Как правильно написать претензию

Претензия может быть предъявлена девелоперу в свободной форме, но лучше воспользоваться образцом претензии, размещенном на нашем сайте. Так проще, быстрее и удобнее.

Содержание претензии (типовое):

  • персональные сведения о дольщике, который направляет претензию (ФИО, паспорт, адрес регистрации, почтовый адрес)
  • точное наименование и актуальный юридический адрес строительной компании
  • точное наименование и дата заключение договора участия в долевом строительстве
  • срок просрочки передачи объекта долевого строительства (с … по …, ХХ календарных дней)
  • ссылки на законодательную базу: ФЗ № 214-ФЗ, Закон о защите прав потребителей, Гражданский кодекс РФ (желательно, на конкретные статьи указанных законов)
  • сумма неустойки (желательно с указанием ее расчета, подробно), сумма убытков, прочих нотариальных, юридических и почтовых расходов дольщика, связанных с просрочкой исполнения девелопером своих обязательств по ДДУ
  • банковские реквизиты участника долевого строительства (для добровольного перечисления застройщиком выплаты – в случае признания претензии обоснованной)

Куда направляется претензия

Претензия направляется по адресу строительной компании, причём непременно по юридическому, числящемуся в российском реестре государственной регистрации юридических лиц (ЕГРЮЛ). Если вы направите претензию в офис или же филиал застройщика, например, указанный в ДДУ, то рискуете не соблюсти нормы и требования, установленные законом в отношении правильного информирования второй стороны договорных отношений о ваших претензий к ней. И это в последствии может привести к отказу судом в удовлетворении всех или части ваших требований к девелоперу по формальным (юридическим) основаниям.

Юридический адрес девелопера может быть прописан непосредственно в договоре долевого участия (в реквизитах). Но эту информацию желательно самостоятельно перепроверить, чтобы убедиться в актуальности сведений на дату направления претензии. Проверить официальный адрес юридического лица возможно посредством запроса выписки из ЕГРЮЛ на сайте Федеральной налоговой инспекции в интернете: https://egrul.nalog.ru/index.html.

Для заполнения электронной формы следует указать ИНН девелопера в специальном онке запроса информации.

После ввода ИНН появятся результаты, и напротив информации есть кнопка получения выписки. Кликните на неё и откройте подготовленный документ в PDF-формате. В нём будет вся интересующая вас информация, включая актуальный юридический адрес застройщика.

Способы подачи претензии

Претензию можно направить девелоперу двумя способами:

  • Лично. Составленное обращение вручается в офисе застройщика либо непосредственно генеральному директору строительной компании, либо его законному представителю, имеющему нотариальную доверенность с указанием в ней право на получение корреспонденции для застройщика или представления интересов застройщика перед иными лицами. Претензия составляется в двух экземплярах: один вручается получателю, а другой остаётся у самого заявителя. Причём на втором экземпляре принимающая сторона обязана поставить подпись (указав полностью ФИО подписавшего), печать застройщика, дату регистрации и регистрационный номер входящей корреспонденции (это будет подтверждать, что обращение действительно получено надлежащим лицом).
  • Ценным письмом (с описью). Отправлять следует не стандартное письмо, а именно ценное письмо (с трекингом и с описью вложения), чтобы его содержание было понятным и его получение или не получение можно было отследить на официальном сайте Почты России в сети Интернет.

В какой суд подавать

Если застройщик отказывается удовлетворять претензию или просто не отвечает на неё, то подача дольщиком иска в суд неизбежна. Но возникает вопрос: в какой именно суд направлять иск?

Разрешением споров между дольщиками и застройщиками занимаются судебные органы общей юрисдикции, а именно районные и городские суды.

Территориальная подсудность (то есть конкретный суд) истцом (дольщиком) определяется по его усмотрению самостоятельно по определенным правилам выбора суда.

А именно, дольщик может выбрать один из следующих судов:

  • суд, к территориальной подсудности которого относится место регистрации дольщика (как постоянное, так и временное)
  • — /- место юридической регистрации застройщика
  • — /- место заключения договора долевого участия
  • — /- местонахождения объекта недвижимости, приобретенного по ДДУ (строительный или юридический адрес новостройки/ ЖК/ МФК).

Так как дольщику самостоятельно дозволено определять конкретный суд, в который он желает подать исковое заявление, то этим правом следует воспользоваться разумно. Поскольку участник долевого строительства не осведомлен о складывающейся судебной практике по аналогичным спорам в конкретных судах и в практике конкретных судей, то желательно выбрать суд, исходя из удобства его месторасположения (близости) к фактическому адресу проживания дольщика, и по возможности не выбирать суд по месту адреса регистрации девелопера. Это общие правила.

Надо ли уплачивать государственную пошлину

Уплачивается ли госпошлина при подачи иска к застройщику? И в каком размере? Это – самые частые вопросы, возникающие у дольщика при подготовке иска.

Сумма госпошлины уплачивается только если сумма исковых требований дольщика к застройщику превышает один миллион российских рублей, и ее размер зависит от суммы иска. При исковых требованиях к застройщику в размере до 1 миллиона рублей (включительно) дольщик освобождается от уплаты госпошлины.

Размер уплачиваемой госпошлины рассчитывается от суммы иска, превышающей 1 миллион рублей, в порядке, указанном в Налоговом кодексе (в первом подпункте первого пункта статьи 333.19). Реквизиты для уплаты пошлины можно найти на сайте того суда, в который дольщик планирует обращаться.

Полезная информация! Если период просрочки срока передачи недвижимости застройщиком довольно большой, и сумма неустойки велика, то целесообразнее подать к застройщику несколько исков, разбив требования к последнему на периоды, размер неустойки за которые (каждый) меньше суммы в 1 миллион рублей. Таким образом можно освободить себя от необходимости изыскивать средства на оплату госпошлины.

Кто подает иск

Истец – это тот, кто подаёт иск. Но есть некоторые нюансы. Так, если по договору цессии либо по договору долевого участия приобретатель один, то и истец будет один. Если же по одному и тому же ДДУ недвижимость приобретали сразу несколько дольщиков, то все они могут быть истцами, заявив один общий иск к застройщику или заявив каждый индивидуальный иск к застройщику в рамкам той части Цены ДДУ, которая пропорционально оплачена именно этим дольщиком. При этом каждый индивидуальный иск по ДДУ может быть подан по правилам подсудности в совершенно различные суды, удобные каждому конкретному участнику долевого строительства.

Участвовать в судебном разбирательстве могут как собственники (дольщики), так и, например, только один из них, представляя и отстаивая и свои личные интересы и интересы остальных дольщиков с нотариальной доверенностью от каждого из них, а также и любое третье лицо (включая юристов и адвокатов) на основании нотариальной доверенности от собственника объекта недвижимости.

Возмещение морального вреда

В девятой части статьи четыре Федерального закона №214-го указано, что в отношении недвижимых объектов, приобретаемых для личных нужд (не для коммерческой деятельности) помимо Закона № 214-ФЗ права дольщиков дополнительно защищены и Законом о защите прав потребителей. Именно он регламентирует некоторые общие правовые подходы, не изложенные в ФЗ № 214-ФЗ.

Под моральным вредом подразумевается вред, который причинён приобретателю (в случае ДДУ – дольщику) при нарушении продавцом (девелопером) Закона о защите прав потребителей. При этом любое нарушение девелопером условий договора долевого строительства считается причинением дольщику – физическому лицу морального ущерба. А значит, этот моральный ущерб можно компенсировать, взыскав с застройщика в судебном порядке.

Верховный Суд Российской Федерации дал некоторые пояснения касаемо взыскания морального вреда. Под этим понятием понимаются либо физические, либо нравственные страдания, которые причиняются действиями (либо бездействиями), посягающими на законно принадлежащие человеку нематериальные блага (к ним относятся здоровье, репутация, достоинство, жизнь, семейная либо личная тайна, психическое состояние) либо на права имущественной категории.

Вместе с тем, в практике российских судов редко случаются взыскания морального вреда в существенном размере. При нарушении условий договоров долевого участия с застройщиков, как правило, взыскиваются суммы морального вреда в пределах от 1000 до 30000 рублей. В среднем – 5 000 рублей. Поскольку размер присуждаемого морального вреда устанавливается только судом, то с присужденной (а также и с заявленной) суммы морального ущерба не подлежит уплата госпошлины. Сумма требуемого к возмещению морального ущерба с девелопера не включается в сумму исковых требований при расчете подлежащей уплате госпошлины.

Компенсация убытков

Пятнадцатой статьей Гражданского кодекса закреплено, что гражданин, чьи права нарушены, может потребовать полноценного возмещения убытков в максимальном размере, если заключенным договором или действующим законодательством не предусматривается возмещение таких убытков в меньших размерах.

Убытками будут считаться все затраты пострадавшей стороны на восстановление нарушенных гражданских законных прав, реальный причинённый ущерб (повреждённая или утраченная собственность), а также не полученная прибыль (упущенная выгода), которая могла бы быть получена при соблюдении условий договора, то есть если бы права не нарушались.

В 393-ей статье (в четвёртом пункте) ГК чётко прописывается, что при исчислении реальной (фактической) упущенной выгоды могут учитываться действия, которые предприняты для получения дохода, а также направлены на необходимые приготовления. В случае с дольщиками к данной категории можно отнести арендную плату за альтернативны арендуемый объект недвижимости, вносимую владельцем не переданной вовремя квартиры в период задержки сроков передачи строительной компанией.

Чтобы подтвердить понесённые убытки, нужно представить в суде их документальные доказательства. Так, если вы снимали квартиру, то обязаны предъявить договор найма или аренды, а также расписку, доказывающую факт получения уплаченной вами суммы арендодателем (или же выписку по банковской карте с операциями по оплате договора аренды). Если таких бумаг не имеется, суд в возмещении убытков откажет.

Но даже если документальные подтверждения будут на руках, нужно будет доказать, что вы действительно вынужденно снимали жильё в период просрочки передачи квартиры по ДДУ. Если у вас есть иная недвижимая собственность, или вы, по мнению судьи, вполне могли проживать по месту своей регистрации, то расходы посчитают необоснованными и необязательными. Удовлетворяют, в основном, те иски, по которым истцы зарегистрированы в других регионах, а также по которым имеет место постоянная подтверждённая трудовая занятость в регионе, в котором находится строящийся по ДДУ дом.

Могут возникать и иные варианты убытков, например, в случае когда квартира по ДДУ приобретена в ипотеку, и приходится вынужденно более продолжительный период выплачивать повышенную процентную ставку по банковскому кредиту (ипотеке) до оформления квартиры в собственность. Такие переплаты при задержке передачи объекта тоже считаются прямыми убытками и, значит, могут быть возмещены в полной мере за счет застройщика в судебном порядке.

Еще один вид убытков – это упущенная выгода от сдачи квартиры в аренду (после окончания срока на ее передачу по ДДУ). Но в данном случае владелец также должен будет доказать свои намерения сдавать недвижимость. Это может быть договор, заключенный с арендатором с указанием конкретных дат – начала и завершения периода аренды.

Какие документы готовить истцу для обращения в суд

Чтобы обратиться в суд, нужно собрать следующий пакет документов:

  • копию договора долевого участия со всеми приложениями и дополнительными соглашениями к нему (если они заключались)
  • договор уступки (цессии) (если квартира приобреталась по переуступке)
  • копию платёжного документа (-ов), подтверждающего (-их) оплату цены ДДУ в полном размере
  • претензию на имя застройщика с расчетом и требованием выплаты неустойки в добровольном порядке (с приложением чека и описи об отправки претензии застройщику ценным письмом)
  • документацию, подтверждающую понесённые дольщиком убытки (договор аренды снимаемого жилья с расписками или чеками);
  • письменную официальную переписку дольщика с застройщиком (все полученные от застройщика письма и направленные ему по почте ответы дольщика) (если такая переписка или извещения от застройщика имели место)
  • оригинал пописанного дольщиком искового заявления (с приложениями);
  • копию передаточного акта квартиры после ее приемки (если он составлен и подписан)
  • квитанцию, доказывающую оплату госпошлины (при необходимости)
  • иные бумаги и доказательства, если они имеют отношение к делу и позволяют более полно и достоверно установить те или иные обстоятельства.

Инструкция по самостоятельному обращению в суд с иском

Иск подается в суд лично или с предъявлением нотариальной доверенности в рабочее время (заранее уточните его) в отдел экспедиции. Главное при подаче иска – это не ошибиться с подсудностью дела, то есть с наименованием конкретного суда, который должен рассматривать дело по нарушению договора долевого участия. Выяснить подсудность можно в канцелярии/экспедиции, на стендах информации на стенах внутри здания судебного органа, а в части московских судов – на сайте Мосгорсуда: https://mos-gorsud.ru/territorial

Сотрудник, который примет от вас исковое заявление со всеми приложениями должен сделать отметку о принятии иска на втором экземпляре, который остается у вас. Далее заявление в соответствии с внутренними документами суда распределяется в работу какого-то одного судьи и по этому поводу выносится определение суда о принятии дела и назначении беседы (предварительного заседания по делу).

Спустя десять дней после передачи иска в суд вы можете узнать, был ли он принят к дальнейшему производству. Если да, то выясняйте время и день судебной подготовки. Если иск не принят, выясните причины его отклонения и исправьте допущенные ошибки, чтобы направить исковое заявление повторно. В приёмные дни на руки истцу могут выдать определение, в котором указываются обстоятельства оставления обращения без движения. Тут же указаны и сроки, отведённые на устранение мешающих обстоятельств. Возникающие вопросы можно задать помощнику судьи или секретарю судебного заседания.

Если не возникает непредвиденных сложностей (а они, на самом деле, возникают довольно часто), то в первой инстанции судебный процесс продлится порядка двух-трёх месяцев. На первом заседании происходит обсуждение вопроса двумя сторонами, к делу приобщаются письменные заявления сторон и дополнительные доказательства (при наличии) – то есть это подготовка к дальнейшим разбирательствам. Второе и последующие заседания по делу – это стандартные заседания по рассмотрению дела по существу.

Иногда застройщики намеренно затягивают процесс, привлекая третьих лиц, предоставляя якобы имеющие отношение к делу документы и иные доказательства, обращаясь к суду с ходатайствами об отложении заседаний и прочее. Однако, в ваших интересах завершить судебный процесс как можно раньше, и именно вы должны убедить суд, что все эти попытки предпринимаются строительной компанией исключительно с целью затягивания разбирательств. В противном случае судиться можно долго и нудно, регулярно тратя на этот вопрос время и деньги.

Данные о датах назначаемых судебных разбирательств доносятся до сведения сторон на непосредственно слушаниях по делу, а также письменно, с направлением  уведомлений о назначении даты и времени следующего заседания по почте. Иногда эти сведения публикуются на сайтах судов в категории судебного делопроизводства.

Возможные возражения застройщика или его юристов

Каждый дольщик должен быть готов к возражениям со стороны самого застройщика либо представляющих его интересы юристов. Среди таких возражений наиболее часто встречаются:

  • отсылка к тому, что в договоре долевого участия был указан лишь ориентировочный срок передачи квартиры, и его следует отсчитывать от реальной даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (и тому подобное),
  • несоразмерность запрашиваемой суммы неустойки реальным убыткам дольщика (а также «карательный характер неустойки», «потребительский терроризм» и иные аргументы, отсылающие к тому, что закон о долевом строительстве не следует исполнять только лишь потому, что размер неустойки кажется застройщику слишком большим,
  • ответственность за просрочку приёмки-передачи лежит на самом дольщике поскольку последний уклонялся от приемки (например, якобы он намеренно не являлся на осмотр квартиры или являлся, но не подписывал акт приемки-передачи и подобное),
  • величина неустойки некорректно рассчитана истцом, и что ее следует рассчитывать как-то иначе, а не по формуле, специально указанной в Федеральном законе № 214-ФЗ,
  • наличие непреодолимых сил, форс-мажора, непредвиденных застройщиком обстоятельств в процессе строительства объекта (любых: от невыполнения обязательств подрядчиками застройщика до неполучения разрешения на ввод в эксплуатацию по вине государственных органов),
  • невозможность присутствия уполномоченного лица или официального представителя застройщика на заседаниях, наличие неких иных споров по этому же поводу, рассмотрение которых якобы должно быть в большем приоритете чем настоящий спор и т.п. (намеренное затягивание судебного процесса).

Совет! Вы должны подготовиться к таким возможным возражениям и продумать, что на них отвечать, как доказывать собственную правоту, чем обосновывать свою правовую позицию (включая письменные доказательства).

Судом первой инстанции вынесено решение в пользу дольщика: дальнейшие действия

Когда резолютивная часть судебного решения оглашена, на подготовку мотивировочной части решения (то есть решения в полном виде) суду отводится десять дней, но по факту эти сроки нередко увеличиваются из-за значительной загруженности судов.

На протяжении тридцати дней со дня вынесения судьёй решения оно может обжаловаться любой стороной (и истцом и ответчиком). Если решение суда первой инстанции (районного или городского суда) не обжаловано ни одной из сторон в течение 30 календарных дней после его вынесения, то оно вступает в законную силу. На письменном варианте решения судом проставляется отметка «Вступило в законную силу», и данное решение Истец может забрать в суде. Кроме того, после вступления в силу решщения суд также выдает и исполнительный лист.

К сведению! Многие застройщики обжалуют решения, чтобы затягивать процесс и получать отсрочку платежа по судебному решению.

Как быть, если застройщик направил апелляцию

Далеко не все застройщики соглашаются с присужденной к выплате суммой неустойки и добросовестно выполняют требования суда по ее выплате. Многие подают апелляцию, чтобы обжаловать решение органа первой инстанции, тем самым добившись, как минимум, отсрочки платежа. Но зачастую основная цель – это процессуальное затягивание окончания судебного процесса. Строительные компании тянут время в надежде на то, что дольщик в итоге откажется добиваться справедливости и согласится получить небольшие отступные или же сильно заниженную сумму компенсации, или же проиграет суд по формальным основаниям (из-за своей юридической некомпетентности). Также за время разбирательств девелопер может распродать имущество (оставшиеся свободные квартиры, машиноместа и кладовые помещения), перевести средства на сторонние счета и объявить себя банкротом.

Застройщик может сначала подать краткую неполную апелляционную жалобу, потом дополнить её, но намеренно совершив ошибки и исправляя их по ходу процесса. Все это будет растягивать судебное дело во времени. На устранение несоответствий, как правило, даётся один календарный месяц, и порой только рассмотрение апелляции растягивается на полгода или даже более длительный срок. За это время может произойти все что угодно – и сам дольщик может утратить контроль над собственным делом в суде, и застройщик обанкротиться и все что угодно. В результате участник долевого строительства рискует столкнуться с неполучением денежных средств от девелопера по судебному решению и исполнительному листу.

Запаситесь терпением. Если застройщиком подана апелляционная жалоба, то непременно ознакомьтесь с судебным делом и получите её вместе с приложениями. Застройщик обязан направить один экземпляр апелляционной жалобы непосредственно вам перед подачей апелляции в суд (убедитесь, что это было сделано). Внимательно изучите жалобу и подготовьте свой отзыв на неё. На каждый приведённый строительной компанией аргумент подготовьте свой ответ. Ответив на все возражения, вы повысите шансы на оставление судебного решения в силе (или даже на то, что оно может быть пересмотрено в вашу пользу с увеличением суммы присужденной неустойки и убытков). Непременно приходите на рассмотрение апелляции и участвуйте в обсуждении, приводя свои веские доводы.

Что делать при несогласии с вынесенным решением: самостоятельная подача апелляционной жалобы

Когда судом вынесено решение в полном итоговом виде (с мотивировочной частью), то в случае несогласия с мнением суда дольщик вправе в течение тридцати дней обжаловать вынесенное решение. Если окончательное решение пока не готово (юристы советуют чаще звонить в суд и напоминать о себе, чтобы не ожидать вынесения решения с большим опозданием и не рисковать пропуском срока на обжалование), то направьте краткую апелляцию (без указания причин несогласия с вынесенным решением), а потом после получения окончательного решения направьте дополнительно апелляционную жалобу в полном виде. К жалобе приложите квитанцию об оплаченной госпошлине.

Апелляции должны направляться в вышестоящие суды, но через судебные органы, непосредственно выносящие решения (то есть через суд первой инстанции). Порядок обжалования решений схож с подачей исков в суд первой инстанции, но направление апелляционных обращений осуществляется через отдел экспедиции. После подачи апелляции следите за сайтом суда или же у помощника судьи уточняйте, принята ли апелляция, и направлена ли она в вышестоящий суд.

В апелляционных инстанциях, как правило, сторонам предоставляется не более пяти-десяти минут на выступление с аргументацией своей позиции. Поэтому подготовьте заблаговременно чёткую и короткую речь, чтобы осветить самые важные и основные моменты, все главные аргументы и требования.

Самостоятельное получение исполнительного листа в суде

Апелляционными судами выносятся постановления либо об оставлении в силе решений судов первых инстанций, либо об изменении вынесенных ранее решений. И после этого дело из вышестоящего суда направляется назад в суд первой инстанции для подготовки в дальнейм (Судеом первой инстанции) исполнительного листа по делу и его выдаче выигравшей суд стороне. Поэтому через некоторое время (ориентировочно, месяц-полтора) уже можно получать готовый исполнительный лист в суде.

Чтобы готовый исполнительный лист получить на руки, надо оставить в экспедиции суда заявление о его выдаче. Готовятся исполнительные листы в среднем в течение одной-двух-трех недель. Если вы желаете получить документ в короткие сроки, то регулярно осуществляйте звонки в суд и обращайтесь с просьбами об ускоренной подготовке листа. Выдача исполнительных листов осуществляется отделом канцелярии. Точные порядки уточняйте в канцелярии, и у помощника судьи.

Что делать с исполнительным листом

Исполнительный лист предъявляется в банк, в котором у застройщика открыт счёт. Таким образом, необходимо знать в каком банке у застройщика открыт расчетный счет. Такая информация может быть указана непосредственно в договоре долевого участия в разделе «реквизиты сторон», на официальном сайте девелопера, а также подобную информацию можно запросить непосредственно в ФНС (в налоговой инспекции), направив туда официальный запрос.

С исполнительным листом и реквизитами строительной компании обратитесь лично в банк, подав заявление о предъявлении исполнительного листа к исполнению. В заявлении также укажите собственные банковские реквизиты, по которым будет осуществлена выплата при исполнении денежного требования банком. При принятии заявления банк делает отметку о приеме на втором экземпляре заявления, указывая дату и другие реквизиты принятого заявления (обычно с печатью, подписью и должностью принявшего работника, временем и датой регистрации, а также присвоенным идентификационным номером).

Важно знать! В течение трёх рабочих дней после принятия заявления деньги должны прийти на счёт дольщика. Если их нет, звоните и пишите в банк официальный запрос с просьбой указать статус исполнения листа и причины задержки.

Взыскать неустойку с застройщика собственными силами вполне возможно, хоть это и бывает крайне сложно и продолжительно. Но если вы не уверены, что сможете сделать это самостоятельно, или же желаете получить компенсацию задержки сроков строительства в гораздо большем размере и значительно быстрее, то вам необходимо обратиться к профессионалам – юридическую компанию, занимающуюся подобными вопросами и имеющую серьезный опыт в судебных делах против недобросовестных девелоперов, в сфере долевого строительства и в судах общей юрисдикции (или арбитражных судах). В любом случае рекомендуем приступать к взысканию неустойки только после получения грамотной и персональной юридической консультации по вашему вопросу с анализом имеющихся у вас документов и доказательств. От правильного начала дела будет зависеть дальнейший успех.

Показать все

Застройщики, выплатившие неустойку нашим клиентам

МонАрхЛСРПИКМИЦ ДевелопментКупелинка Девелопмент (MR Group)Тройка РэдГК ОсноваДонстройА101КРОСТ недвижимостьЮИТШереметьево-4 (RDI)VesperЭталонКОМСТРИНЛидерКОРТРОСТЕКТА GROUPРусичLegenda Intelligent DevelopmentГлавСтройRenaissance Development

Судебные решения по нашим делам