Приемка квартиры в новостройке

Приобретение квартир в новостройках в России имеет свои особенности, поскольку производится по специальным договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Застройщики и дольщики имеют определенные права и обязательства. Так, после ввода объекта в эксплуатацию для получения ключей и заселения в многоквартирный дом дольщик должен правильно принять недвижимость, чтобы стать полноправным собственником квартиры и не иметь проблем в дальнейшем с ее использованием в качестве качественного и годного для проживания жилья.

Если при приобретении вторичного жилья факт приема жилого помещения новым владельцем иногда подтверждается подписанием только договора купли-продажи, в котором фиксируются характеристики объекта, то при покупке первичного недавно построенного жилья обязательно составляется отдельный акт приема-передачи квартиры в новостройке.

Как принять квартиру в новостройке у застройщика, на что обратить внимание при приемке, как проверить качество объекта и его соответствие заявленным застройщиком характеристикам, что нужно знать и сделать в первую очередь? Ответы на все эти и другие вопросы в виде подробной инструкции по приемке приобретаемой квартиры в новостройке раскрыты в настоящей статье.

Сроки приемки

Новая жизнь начинается с нового жилья, и чтобы оно устраивало владельца по всем параметрам, важно сделать все не только грамотно, но и в срок. Квартира, приобретаемая по договору долевого участия, подлежит сдаче застройщиком только после ее официального введения в эксплуатацию. Даты или сроки окончания строительства прописываются в ДДУ. В договоре указан период, в который квартира будет полностью готовой к передаче участнику долевого строительства.

Полезная информация! Процесс принятия квартиры от застройщика дольщиком регламентируется действующим законодательством. Особенности процедуры, а также обязательства и права сторон сделки рассматриваются в статьях седьмой и восьмой 214-ФЗ, охватывающего наиболее важные аспекты участия в долевом строительстве.

После завершения строительства и отделочных работ (если они предусмотрены строительной компанией) застройщик должен получить от специальной государственной комиссии РВЭ – разрешение на ввод в эксплуатацию. РВЭ выдается госкомиссией после экспертизы при условии надлежащего качества объекта и его соответствия всем нормам и стандартам. Кроме того, объекту до его сдачи должен быть присвоен почтовый адрес (не строительный).

Когда квартира или апартамент готовы, и застройщик имеет на руках РВЭ, он должен уведомить всех дольщиков о необходимости приемки объекта. Причем компания не может просто позвонить и сообщить об этом устно или послать сообщение по электронной почте. Организация обязана официально уведомить будущих владельцев: лично с составлением письменной  расписки либо письмом с описью вложения и обязательным уведомлением о получении дольщиком, отправляемым Почтой России. После такого официального уведомления наступает второй этап – приглашение (или запись) на дату осмотра и приемки квартиры в новостройке.

На приемку квартиры дольщику по закону дается семь дней (рабочих). Причем неделя стартует с момента, в который гражданин узнал о готовности объекта – получил соответствующее уведомление по почте. Нарушение сроков может повлечь проблемы: если приемка квартиры не будет осуществлена в течение двух месяцев после получения уведомления, то застройщик может подписать акт приемки в одностороннем порядке, то есть без согласия второй стороны (дольщика). Поэтому в ваших интересах осуществить приемку своевременно и с личным участием.

Кто участвует

Как принимать квартиру у застройщика, кто участвует в такой процедуре? В приемке должны участвовать все дольщики, указанные в ДДУ и застройщик (представитель застройщика).

Если покупатель не может присутствовать на приемке, то он вправе предоставить нотариально заверенную официальную доверенность другому дольщику или же любому доверенному третьему лицу.  Представитель строительной компании по закону также должен иметь подтвержденные документально полномочия на подписание подготовленного акта приемки квартиры в новостройке.

Важно! Если одна из сторон не явится на процедуру приемки квартиры по ДДУ, тогда принятие не будет осуществлено.

Какие документы нужно иметь

Для участия в приемке квартиры обязательно иметь гражданский паспорт, а также договор долевого участия. Акт приемки обычно предоставляют застройщики: он не имеет стандартной формы, и его образец можно просмотреть и скачать в интернете на официальном сайте застройщика.

Если участников (дольщиков) несколько, каждый из них должен явиться с паспортом. Дополнительно может потребоваться акт осмотра (смотровой лист), который покупатель тоже может потребовать у представителя строительной компании.

Что еще

Помимо документов для осмотра, оценки состояния квартиры на момент проверки и ее последующей приемки полезно иметь при себе дополнительные принадлежности, инструменты и приспособления:

  • несколько листов бумаги с ручкой или планшет для фиксации дефектов;
  • мобильный телефон (для видео- или фотофиксации, связи с экспертом);
  • скотч, мел, строительный карандаш либо смываемый маркер для указания дефектных или сомнительных участков;
  • тестер электричества либо какой-нибудь электроприбор для проверки исправности электропроводки;
  • лампочку для проверки всех патронов;
  • свечку, зажигалку или спичку;
  • фонарик;
  • табурет или мобильную стремянку;
  • рулетку;
  • лазерный нивелир или строительный уровень для проверки ровности стен и полов;
  • тепловизор (проверяет окна и наружные стены на промерзание в холодное время года);
  • дозиметр для замеров уровня радиации;
  • индикатор электромагнитного излучения;
  • газоанализатор для проверки содержания в воздухе газов (например, аммиака).

Если вы обратитесь к профессиональному приемщику, все необходимые инструменты у него должны быть.

Процесс осмотра

Перед тем как принять квартиру в новостройке у застройщика, нужно тщательно осмотреть ее. Она должна соответствовать заявленным в ДДУ характеристикам, а также существующим нормам и стандартам. Перед проверкой полезно изучить такую документацию:

  • договор долевого участия;
  • проектную документацию;
  • планы квартиры по ДДУ: из БТИ и предоставленный застройщиком (для сравнения заявленных характеристик и фактических);
  • СНиПы и ГОСТы (СНиП – это набор обязательных строительных норм и правил, а ГОСТ – государственные стандарты);
  • СанПиН (санитарно-эпидемиологические правила и нормы), гигиенические нормативы, требования пожарной безопасности;
  • специальный акт, подтверждающий ввод многоквартирного дома жилого комплекса в эксплуатацию (составляется после получения строительной фирмой РВЭ);
  • акт скрытых работ (составляется застройщиком и включает обозначения зон основных коммуникаций);
  • технический и кадастровый паспорт;
  • паспорт и гарантийные талоны на установленные двери, окна, счетчики и прочие приборы;
  • экспликацию (пояснительную документацию с подробными характеристиками комнат).

Изучение всех этих документов позволит оценить состояние квартиры по факту и ее соответствие самым важным характеристикам: заявленным застройщиком, а также регламентированным законодательно.

На что обратить внимание при приемке квартиры? Это зависит от того, в каком состоянии компания сдает объект. Есть три варианта: помещения без отделки, с черновым ремонтом и с чистовой отделкой. Надо смотреть в договоре долевого участия, к какому виду относится ваш объект, а также изучить его характеристики. Так, некоторые застройщики подразумевают под черновой отделкой только выравнивание стен и полов, другие же полностью готовят квартиры к косметическому ремонту.

Без отделки

Приемка квартиры в новостройке без отделки происходит с обязательным изучением следующих моментов:

  • планировка (должна соответствовать предоставленному застройщиком плану);
  • площадь в квадратных метрах;
  • наличие всех указанных в плане перегородок и несущих стен;
  • дверные и оконные проемы: вертикальные, ровные, имеющие заявленную ширину и высоту, с отклонениями не больше 1 сантиметра;
  • стены: ровные (максимальные отклонения от плоскости – 15 мм), без следов влаги, плесени и трещин, не имеющие сколов или посторонних включений (строительного мусора, торчащей арматуры);
  • двери (если предусматриваются) и окна: правильно установленные, имеющие фурнитуру, исправно работающие, без внешних дефектов, без зазоров (проверяются пламенем: если оно нестабильно, значит, присутствуют отверстия);
  • пол и потолок: ровные (с отклонениями по горизонтали не более 2 см), однородные, без пустот и пузырьков воздуха, без посторонних включений, без трещин;
  • вентиляция: исправность проверяется поднесением к вентиляционным отверстиям пламени (должно отклоняться внутрь шахты) или листом бумаги (если прилипнет, все в порядке);
  • электропроводка: исправная, с корректной разводкой и работающими розетками в нужном количестве (проверяются тестерами или электроприбором);
  • отопление: радиаторы закреплены надежно, на допустимых расстояниях: от пола – 6 см, от стены – 25 мм, от подоконника – 5 см;
  • электрощиток;
  • счетчики на воду, электричество и газ;
  • водоснабжение и канализация: в открытом доступе, с запорной арматурой, без подтеков и ржавчины на трубах, исправно работающие и надежно закрепленные элементы.

С черновой отделкой

Квартиры в новостройке с отделкой необходимо проверять еще более тщательно. Помимо указанных выше моментов оценивается качество проведенных ремонтных работ: равномерность, однородность и толщина слоя нанесенной на стены штукатурки. Также проверьте, выполнена ли черновая отделка в соответствии с планом. Так, если на бетонном полу отсутствует заявленная стяжка, это будет существенным недостатком.

С чистовой отделкой

Если дом сдается с чистовой отделкой, нужно проверить качество выполненного косметического ремонта. Осмотрите напольное, настенное и потолочное покрытия, проанализируйте ровность монтажа или нанесения. Также проверьте, соответствуют ли фактические материалы заявленным. Если строительная компания предложила дизайн интерьера, оцените его соответствие изначальной обговоренной концепции.

Места общего пользования

При приемке квартиры в новостройке от застройщика обязательно проверяйте места общего пользования, а именно:

  • придомовую территорию (наличие парковочных мест, детской площадки, мусорных контейнеров);
  • подъезд: отделку, состояние лестниц;
  • общую входную дверь: состояние замка или исправность домофона (камеры, если таковая имеется);
  • лифт: исправность, состояние, безопасность;
  • подвальное и чердачное помещения;
  • наружную отделку дома.

Если все это не проверить при приемке, то впоследствии будет непросто добиться от застройщика выполнения обещаний.

Составление акта приемки

Что делать после осмотра? Если квартира полностью устроила участника долевого строительства, он принимает её и подписывает акт. В данном документе обязательно указываются:

  • реквизиты, печать строительной компании;
  • паспортные данные дольщика;
  • место, дата составления акта;
  • сведения об объекте: адрес (номера квартиры и дома, название улицы), подробные характеристики (площадь, количество комнат и этажей в здании, стоимость помещения), реальное состояние;
  • пометка о выявленных дефектах с отсылкой на смотровой лист;
  • обязательства застройщика со сроками их выполнения;
  • согласие с приемом или его перенос на поздний срок.

Акт подписывается только в том случае, если дольщика полностью устраивает состояние квартиры с отделкой или без нее, и он соглашается принять ее. Готовится два экземпляра, один с подписью застройщика остается у дольщика. В случае недовольства состоянием покупатель отказывается от приемки и составляет дефектный акт.

Если выявленны дефекты

Если обнаружены недостатки при приемке квартиры, тогда составляется акт дефектов (дефектная ведомость, лист осмотра, смотровой лист), в котором указываются недостатки. Также в документ вносятся сведения, содержащиеся в акте приема.

Смотровой лист при приемке квартиры по договору долевого участия также содержит сроки устранения недостатков, ответственность за невыполнение обязательств и отсылку на акт приема объекта. Дефектная ведомость составляется в двух экземплярах, подписывается застройщиком.

После составления смотрового листа у дольщика есть несколько вариантов:

  • Не подписывать акт приёмки при наличии существенных недостатков, делающих квартиру непригодной для проживания. Вы даёте застройщику время (до 45-и дней) на устранение всех дефектов. Бездействие или нарушение сроков влечёт взыскание с компании неустойки.
  • Подписать акт приёмки, но потребовать либо устранения недочётов, либо компенсации на осуществление работ собственными силами (нужно будет предоставить смету).
  • Подписать акт и запросить снижение стоимости квартиры с учётом расходов на устранение недоделок.
  • Расторгнуть договор долевого участия, если дефекты существенные, а застройщик не может (или не хочет) их устранить. Компания обязуется вернуть деньги.

Устранить недостатки уже после приемки квартиры от застройщика тоже возможно. Даже если дефектов не было по акту, они могут выявляться в ходе эксплуатации. Гарантия на дом составляет пять лет, а на внутренние инженерные коммуникации – три года. Но если существенные первичные недостатки не были выявлены при приемке квартиры от застройщика, подтвердить их после подписания акта будет сложнее.

Советы дольщикам

Как принять новую квартиру правильно у застройщика? Чтобы все сделать грамотно и учесть важные нюансы, следуйте полезным советам, которые должны помочь избежать проблем:

  1. Просмотр квартиры лучше осуществлять в светлое время суток, чтобы видеть все дефекты, включая мелкие. В темное время используйте освещение (основное, если оно есть в помещении, или дополнительное).
  2. Приемка новой квартиры – это стресс, но старайтесь не нервничать. Если застройщик торопит вас или принуждает подписать акт при наличии существенных недостатков, спокойно сообщите ему свои права. Действуйте согласно законодательству, ссылайтесь на 214-ФЗ.
  3. Записывайте абсолютно все выявленные дефекты. Не стесняйтесь указывать на недостатки, которые кажутся незначительными.
  4. Попробуйте скооперироваться с соседями и связаться с другими дольщиками, которые принимали квартиры ранее. Возможно, вам с помощью владельцев квартир в том же доме удастся выявить мелкие незаметные на первый взгляд дефекты или обнаружить недостатки в местах общего пользования.
  5. Если вы не уверены в собственных силах, считаете, что самостоятельно не сможете принять квартиру, или просто не хотите заниматься этим, то осуществите приемку квартиры со специалистом. Порой консультация или юридическая помощь в таком деле позволяет выявить замаскированные скрытые дефекты, добиться правды и отстоять правоту. С экспертом вы обретете уверенность в том, что ничего не упустите и не станете жертвой обмана недобросовестным застройщиком. Услуга приемки квартиры или работа квалифицированного приемщика стоит недешево, но стоимость полностью оправдана. Практика показывает: пытаясь сэкономить, некоторые по ошибке обращаются к мошенникам или некомпетентным специалистам, в результате чего упускают важные моменты и принимают квартиры с крупными дефектами.
  6. Если вы обратились к специалисту, он должен выдать заключение с перечислением дефектов, которые обнаружил. Данный документ (особенно с расчетами и обоснованиями) вы сможете использовать при составлении претензии или при разбирательстве в суде, если застройщик откажется устранять недостатки.
  7. Не соглашайтесь на предварительный осмотр квартиры до получения застройщиком РВЭ и до завершения всех работ. Некоторые дефекты могут быть выявлены исключительно после строительства и ремонта. Кроме того, поставив подпись на предварительном акте, включающем пункт о том, что все указанные несоответствия расценены как исчерпывающие, вы в будущем не сможете исправить или пересмотреть зафиксированные в документе недочеты.
  8. Процесс осмотра квартиры может отнять немало времени, поэтому лучше освободить весь день. Застройщики пытаются ускорить процедуру сдачи, но она обычно занимает не меньше двух-трех часов. Если же квартира отремонтированная и имеет большую площадь, то покупатель осматривает ее гораздо больше времени.
  9. Инструкция по приемке квартир действует в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре и иных городах РФ. Алгоритм стандартный для всех. Порядок передачи квартиры и порядок приемки регламентированы законодательно.
  10. Лучше проверить квартиру в обговоренную дату. Если вы не явитесь, застройщик может сдать её в одностороннем порядке.

Процедура передачи квартиры от застройщика дольщику имеет важные нюансы, которые полезно знать. Незнание законов, прав и обязательств сторон ДДУ чревато потерей времени и денег. Но зная правила приемки квартиры в новостройке, можно избежать проблем.

Застройщики, выплатившие неустойку нашим клиентам

МонАрхЛСРПИКМИЦ ДевелопментКупелинка Девелопмент (MR Group)Тройка РэдГК ОсноваДонстройА101КРОСТ недвижимостьЮИТШереметьево-4 (RDI)VesperЭталонКОМСТРИНЛидерКОРТРОСТЕКТА GROUPРусичLegenda Intelligent DevelopmentГлавСтройRenaissance Development

Судебные решения по нашим делам