Представление в суде по ДДУ
Участие в долевом строительстве является одним из популярных способов инвестировать свои деньги. В связи с чем каждый год в России увеличивается число граждан, которые заключают договор долевого участия (ДДУ), а затем вкладывают средства в новостройку. Особенно, в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Однако, растет и количество жалоб инвесторов-физических лиц по вопросам защиты своих нарушенных прав и как участников долевого строительства и как потребителей. Практически все строительные компании не выполняют обязательства надлежащим образом, согласно заключенному договору, допуская как относительно несущественные строительные недостатки, так и существенно нарушая условия договора долевого участия.
Одним из основных нарушений является нарушение срока строительства (передача объекта долевого строительства в более поздний срок, чем указанный в договоре).
Федеральный закон №214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей защищают права дольщиков, возлагая на компанию-застройщика ответственность в виде неустойки и штрафа. Иными словами, граждане имеют право получить финансовую компенсацию за задержку строительства в виде неустойки и штрафа с застройщика.
Компания-застройщик никогда не выплачивает дольщикам неустойку добровольно, разумно рассчитывая на то, что такой подход снизит число желающих обращаться за неустойкой в судебном порядке из-за сложности и продолжительности судебного разбирательства. Юристы застройщика, как правило, имеют серьезный опыт в судебных разбирательствах и могут профессионально «отбиваться» от претензий дольщиков, в том числе в судах, поэтому представление интересов дольщиков, как правило, осуществляется специализированными судебными юристами.
Как же дольщику взыскать неустойку?
Одним из элементов правильно подхода к этому вопросу является выбор дольщиком конкретного суда (общей юрисдикции) для подачи искового заявления, так как исход разрешаемого дела зависит в том числе и от конкретного судьи, и от определенного суда.
В какой же суд подавать исковое заявление?
Мало кто из юристов на самом деле имеет достоверное и уверенное представление какой суд предпочтительнее, не говоря уже об обычных гражданах. Ни один чат или группа форума жильцов не даст релевантного и надежного ответа о предпочтительной подсудности конкретного спора, поскольку «коллективное мнение» в подобных вопросах практически всегда ошибочно. Только профессиональная юридическая специализированная фирма, обладающая самостоятельной практикой и концентрированным опытом судебной работы может более-менее точно выбрать «правильный» суд для разрешения определенного дела с учетом его особенностей и текущей судебной практики.
Подсудность и подведомственность дел
Эти слова неравнозначны, так как подсудность — это установление конкретного суда, который должен рассмотреть данное дело, а подведомственность — это разграничение компетенции разных судов: общей юрисдикции, арбитражных, третейских и других государственных органов, наделенных полномочиями решать те или иные правовые вопросы.
В российском законодательстве не указана определенная подсудность споров с застройщиками по ДДУ. При этом в Законе № 214-ФЗ дополнительно прописано, что к отношениям, которые не урегулированы этим законом, применяются нормы защиты прав потребителей.
Согласно п. 2 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей» гражданин вправе сам выбрать суд, в котором он будет защищать свои нарушенные права. И таким судом может быть суд по месту регистрации дольщика, месту заключения или исполнения договора (т.е. по местонахождению новостройки), месту нахождения ответчика (регистрации застройщика).
Изменение подсудности дела
Подсудность дела можно изменить только до момента подачи иска в суд. Дело, принятое судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть разрешено этим судом по существу, несмотря на то что в дальнейшем может стать подсудным и иному суду.
В статье ст. 32 ГПК РФ указано, что стороны ДДУ вправе заранее договориться о выбранном суде, в котором будут урегулированы возникшие споры. Этой правовой нормой активно пользуются застройщики, указывая в договоре наиболее удобный для них суд.
К счастью, данное положения договора в делах по спорам физических лиц с застройщиками недействительно, поскольку согласно п. 2 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей» дольщик вправе подавать исковые заявление в суд и по месту жительства или пребывания дольщика, и по месту нахождения застройщика, и по месту заключения ДДУ – на свое усмотрение. И это право дольщика не может быть ограничено договором.
Нельзя не отметить и позицию Верховного Суда РФ (см. в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 №17), где также закрепляется выбор суда истцом.
Найдя в своем договоре такое положение о подсудности, перед подачей иска гражданин должен заявить о признании его недействительным, сославшись на вышеуказанные статьи закона.
Во многих случаях дольщику удобнее и выгоднее подать иск в суд по месту своей регистрации. Однако, этот выбор может оказаться ошибочным, если судебная практика выбранного суда складывается не в пользу дольщиков, и судьи, например, существенно снижают размер неустойки по 333 статье ГК РФ.
Представительство в суде интересов дольщика многократно лучше осуществляют профессиональные юристы, а не сам дольщик. Это всегда нужно учитывать при подачи иска.
Насколько выгодна дольщику третейская оговорка в ДДУ?
В ДДУ можно встретить положение, которое устанавливает подведомственность возникшего спора третейскому суду (ст. 3 ГПК РФ). Третейская оговорка может выражаться в форме резолюции, которая не допускает выбора другого суда, либо как альтернативный вариант судопроизводства. Необходимо сказать, что третейские суды — это негосударственный суд. Не каждый гражданин представляет себе третейский суд.
Третейская оговорка включается только по согласию обеих сторон, поэтому надо обратить внимание на этот нюанс. В противном случае, дольщик может потерять государственную защиту суда, которая гарантирована законодательством РФ.
Третейская оговорка в договоре напрямую ущемляет права и интересы дольщиков, а застройщику же она предоставляет целый набор преимуществ, включая процессуальные. После заключения ДДУ оспорить третейскую оговорку на судебном заседании бывает крайне сложно.
В данной статье рассмотрена только лишь небольшая часть проблем, связанные с заключением ДДУ и его исполнением. Для достижения желаемого результата гражданам, которые принимают участие в долевом строительстве, следует обратиться за профессиональной юридической помощью.
Юристы и адвокаты с удовольствием помогут дольщикам собрать необходимые доказательства, чтобы успешно защитить нарушенные недобросовестным застройщиком права. Они грамотно представят интересы своих доверителей на судебных заседаниях против незаконных действий застройщика. В противном случае риск напрасной потери времени и средств очень существенен. Не следует гражданам самостоятельно представлять интересы в суде против профессиональных юридических служб застройщиков, «съевших ни одну собаку» в спорах с другими дольщиками ранее.
В любом случае оптимальным действием дольщика будет обращение за профессиональными юридическими услугами, например, в ЮК «Лигал Мил».
Застройщики, выплатившие неустойку нашим клиентам
