Увеличение площади квартиры по договору долевого участия

Смотреть практику

10 решений

Все основные условия приобретения квартиры в рамках долевого участия в строительстве должны быть прописаны в соответствующем договоре, который заключен между продавцом (застройщиком) и покупателем, коим является дольщик. Именно в этом документе, именуемым ДДУ, две стороны указывают все главные параметры, к которым относятся характеристики будущего объекта недвижимости: его цена (уплачиваемая дольщиком сумма), планировка, количество комнат и площадь.

Важным отдельным пунктом договора является жилая площадь, за которую дольщик платит деньги. Изначально денежные средства при долевом строительстве уплачиваются за пока не существующий недвижимый объект, который только будет строиться. Поэтому в ДДУ может быть указана только проектная, запланированная площадь, заложенная в проект и план возводимого многоквартирного дома.

Законом, регламентирующим нормы участия в долевом строительстве (214-ФЗ), предусмотрено, что застройщик обязан сдавать объекты, которые соответствуют не только общепринятым нормативам в сфере осуществления строительных работ (например, Жилищному и Градостроительному кодексам), но и условиям договора, который заключается между застройщиком и приобретающим недвижимость дольщиком.

Но на деле выполнить абсолютно все условия практически невозможно. Вероятны изменения, в частности, затрагивающие площадь квартиры достроенного дома. Далеко не всегда получается добиваться проектной квадратуры объекта, которая указана в ДДУ. И превышение размера площади является наиболее частой ситуацией. Такие случаи вызывают у дольщиков немало вопросов.

Нужно ли осуществлять доплату за лишние квадратные метры, если этого требует застройщик в связи с изменением площади квартиры? Что делать, если площадь увеличилась? Может ли по инициативе строительной компании повышаться стоимость квартиры? Давайте в этой статье разберём ответы на все самые актуальные вопросы. Читайте изложенную ниже полезную информацию, отстаивайте свои права и действуйте по закону.

Как определяется цена объекта

Цена квартиры при долевом строительстве может вычисляться тремя способами:

Сумма денег на осуществление возмещения (компенсации) понесённых застройщиком затрат на строительство и ещё оплата услуг строительной компании. Ввиду невозможности отследить в полной мере расходы организации, возводящей новостройку, такой метод используется редко.
Произведение цены, которая установлена для единицы приведённой общей площади, и приведённого общего конкретного метража квартиры. Данный вариант применяется для квартир, в которых предусматриваются лоджии, террасы, балконы и веранды, то есть фактически нежилые помещения. Приведённая общая квадратура по закону определяется в виде суммы всей жилой площади и метража балкона, террасы либо лоджии с применением к последним понижающего коэффициента. Такие понижающие коэффициенты зафиксированы в Приказе российского Минстроя 2016-го года: для террасных и балконных помещений – 0,3, для лоджий – 0,5, а для веранд – 1.
Произведение цены, зафиксированной для одной единицы общей площади конкретного объекта, и общей площади этой недвижимости.

Так как лоджии и балконы имеют многие квартиры, то именно второй способ на практике применяется чаще всего.

Определение точной фактической площади

Сразу на этапе строительных работ определить точно итоговую фактическую площадь квартиры невозможно, и поэтому застройщик в договоре участия в ведущемся долевом строительстве указывает площадь проектную, то есть запланированную. Она предусмотрена проектом, но довольно часто отличается от фактической.

Но кто и когда определяет фактическую, реальную площадь уже построенной квартиры? Такими полномочиями наделяется особый государственный орган, который называется Бюро технической инвентаризации (общепринятое и известное многим сокращение – БТИ). Другое название этой госструктуры – ПИБ, что расшифровывается как Проектно-инвентаризационное бюро.

Замерами квартир на этапе сдачи дома в эксплуатацию занимаются работающие в БТИ кадастровые инженеры. После обмера БТИ выясненная площадь заносится в акт приёма-передачи, который составляется застройщиком и предоставляется дольщику для приёмки готового объекта недвижимости.

Определение любых отклонений осуществляется исключительно до передачи квартиры участнику долевого участия, являющегося приобретателем по ДДУ. Разница фиксируется в акте приёма-передачи на основании сведений инвентаризации и кадастрового учёта. Кроме того, данные технического государственного обязательного учёта должны в обязательном порядке отражаться и в паспорте квартиры, выдачей которого занимается БТИ.

Как проверить площадь

Недобросовестный застройщик в целях получения максимальной выгоды может в приёмочном акте указать не соответствующую действительности площадь, чтобы потом предъявить дольщику требования о доплате. Метраж измеряется не самой строительной компанией, а сотрудником уполномоченного органа – БТИ. Замеры выполняются кадастровым инженером. Но он вполне может допустить ошибку или намеренно (по предварительной договорённости с девелопером) указать неверную цену. В таком случае покупатель квартиры окажется обманутым и переплатит. Как изменить площадь квартиры, если её внесение в акт приёма-передачи осуществлено некорректно?

Приобретатель собственности в новостройке после обмера БТИ вполне может проверить, правильно ли указана площадь. Для такой проверки надо обращаться к кадастровому инженеру, причём к независимому, то есть не к тому, который уже осуществлял обмеры. Но для начала нужно попытаться решить вопрос непосредственно с застройщиком.

Если вы считаете, что фактическая площадь квартиры, внесённая в передаточный акт, указана неверно, то следует направить застройщику претензию с требованием уточнить метраж и измерить его повторно. Претензионное заявление вручается лично в руки генеральному директору или его официальному представителю либо же высылается по почте в формате заказного письма. И лучше направьте письмо с описью вложения и желательно с уведомлением о состоявшемся вручении.

К сведению! Сроки ответа на претензию могут отдельно отмечаться в договоре долевого участия, и зачастую они составляют от недели до месяца. Если такой период в ДДУ не прописывался, он не может превышать десять дней с момента обращения дольщика (с даты, в которую девелопер принял заявление).

Строительная компания, уважительно относящаяся к своим клиентам, удовлетворит требования и повторно проведёт замеры с привлечением независимого специалиста, приглашённого из организации, которая занимается кадастровыми работами и имеет соответствующую лицензию. Также возможно привлечь частного инженера.

Если застройщик откажется повторно проводить оценку площади, то дольщик вправе сделать это своими силами и за собственные денежные средства, также пригласив независимого специалиста, выполняющего кадастровые работы. После проведения замеров отчёт с результатами следует передавать застройщику, чтобы он внёс коррективы. Если компания отказывается корректировать площадь, то дольщик имеет законное и полное право подать в суд.

Возможно ли увеличение площади квартиры и её стоимости

Может ли застройщик увеличить квадратуру квартиры? Порой увеличение площади объекта, относящегося к долевому строительству, обусловливается некоторыми нюансами строительной деятельности. Так, при возведении панельных домов значительные отклонения и расхождения встречаются редко. Но если здание строится из кирпича, то площадь вполне может меняться.

В федеральном законе под номером 214 (в первом пункте седьмой ст.) указано, что застройщик обязуется в предусматриваемые соглашением сроки передать готовый объект недвижимости, который соответствует регламентным техническим требованиям, градостроительным нормативам, проектным документам и договору участия в осуществляемом долевом строительстве. Площадь прописывается в ДДУ и проекте, и её фактические значения в идеале должны соответствовать проектным. Но всё же допустимы отклонения.

Во второй части пятой ст. 214-го закона указано, что стоимость договора осуществляемого застройщиком долевого строительства может быть изменённой уже после заключения и подписания обеими сторонами ДДУ, но только если соглашением по обоюдному согласию участников предусматриваются возможности изменения и пересмотра начальной цены, а также конкретные случаи и отдельные условия корректировок проектной стоимости.

Таким образом, возможность изменения цены приобретаемой дольщиком квартиры или в большую, или в меньшую сторону зависит исключительно от условий договора, который заключается между покупателем и юридическим лицом – застройщиком. Чтобы знать такой момент наверняка, следует внимательно и подробно изучить ДДУ, экземпляр которого должен обязательно иметься у вас на руках. Уделите особое внимание разделу цены или стоимости.

В договоре может быть написано не только то, что соглашение допускает возможность пересмотра цены в случае отклонения фактического показателя площади от проектного, зафиксированного в ДДУ. Также в документе иногда указывают, при каких именно превышениях будет осуществляться перерасчёт в документации изначально заявленной стоимости квартиры.

Пример: в договоре зафиксировано следующее: цена может подлежать изменениям в случае отклонений фактической величины общей жилой площади более чем на 1,5 квадратных метра. То есть цену объекта недвижимости, относящегося к долевому строительству, реально будет изменить только в случае разницы в фактической и проектной площадях, превышающей полтора квадратных метра. А если конечный метраж имеет отклонения от заявленного в ДДУ меньше, чем на 1,5 м², то перерасчёт по условиям договора на лишние метры производиться не будет.

Важно знать! Если в договоре совсем ничего не указывается о корректировках цены, то установленная стоимость ДДУ по общепринятым порядкам остаётся неизменной и фиксированной, то есть уплачивается в размере, прописанном в соглашении. Это значит, что ни дольщик, ни застройщик, не имеет законного права требовать доплат любых сумм в связи с изменением площади квартиры.

Какие максимальные отклонения допускаются

Сколько может составлять итоговый метраж квартиры? Ранее допустимые максимальные отклонения законодательством в России не устанавливались, то есть фактически застройщики могли превышать площадь на 10, 15 процентов и даже больше. Если пересчитывать это на деньги, то суммы могут получиться значительными. И многие дольщики вынужденно покупали большую площадь, причём порой цена возрастала значительно – на десятки или даже сотни тысяч рублей. И это «развязывало» руки застройщикам, фактически предоставляя возможность увеличивать метраж и получать больше денег.

Но теперь с первого января 2017-го года действуют иные правила. С этой даты в 214-ом законе, регламентирующем правила долевого строительства и участия в нём, есть некоторые ограничения. Согласно новым порядкам, чётко определены критерии существенных допускаемых изменений проектной площади построенной квартиры. И такие превышения не могут быть больше 5%.

То есть если изменение площади квартиры превысило установленные допускаемые пять процентов, то застройщик не имеет никакого права требовать за лишние квадратные метры (выходящие за пределы возможных 5%) доплаты. Дольщик же может по желанию оплатить только пять процентов разницы в метраже (если имеет на это нужную сумму денег) либо расторгнуть договор в одностороннем порядке.

К сведению! Некоторые застройщики в договорах указывают, что дольщик должен будет доплатить только за метраж, превысивший фактическую площадь более чем на 5% допустимых процентов. Это выглядит заманчиво, и многие говорят, что такие значительные отклонения маловероятны. Но если по факту квадратура превысит проектные значения, например, на 10-15%, то доплата будет крупной, что крайне невыгодно для покупателя, а также является нарушением его законных прав.

Особенности пересмотра цены ДДУ

Пересмотр стоимости договора и оплата денег за квадратные дополнительные метры сверх проектной площади квартиры по ДДУ имеет некоторые особенности:

В договоре законного долевого участия в ведущемся компанией строительстве обычно указано, что перерасчёт по ДДУ может выполняться в случае заключения дополнительного отдельного соглашения о доплате за метры, которых оказалось больше, чем в договоре. Этот документ прилагается к основному договору. До перечисления денег застройщику следует составить и подписать такое соглашение, в котором нужно указать точную сумму. И эта бумага обязательно проходит регистрацию в органе Росреестра (иначе она считается недействительной и не имеющей юридической силы).
Заключение отдельного соглашения о доплате за дополнительную площадь в случае её увеличения не допускается без наличия волеизъявления хотя бы одной из двух сторон. Если такое требование игнорируется, и цена в рамках соглашения меняется односторонне (без согласия второй стороны), то это расценивается как одностороннее изменение условий всего договора. Это прямо противоречит действующему в РФ Гражданскому кодексу, а именно его 310-ой ст.
Договор, заключаемый при участии в долевом строительстве, не должен предусматривать возможность одностороннего пересмотра стоимости только застройщиком. Если ДДУ содержит такое условие, это нарушает положения первого пункта ст. под номером 16 закона, именуемого «О защите прав потребителей». Права дольщика, являющегося потребителем в рамках долевого строительства, будут ущемлены.
В российском ГК (в первом пункте 452-ой ст.) сказано, что соглашение, заключаемое отдельно для изменения (уменьшения или увеличения) цены жилья, должно составляться в такой же форме, в которой составляют сам договор. В соответствии с третьим пунктом ст. 3-ей 214-ФЗ, такой документ должен быть тоже письменным и зарегистрированным в Росреестре.

Обязательно ли доплачивать застройщику за квартиру большей площади

Обязательно ли доплачивать застройщику определённую сумму за лишние квадратные метры? Чтобы ответить на такой вопрос, нужно учитывать условия заключенного между дольщиком и строительной компанией договора об участии в долевом законном строительстве.

Если в документе прописана чётко возможность увеличения стоимости при отклонениях по метражу, то сделать доплату нужно (если площадь на самом деле изменилась). Её условия необходимо указать в дополнительном соглашении до или после подписания передаточного акта. И чтобы все дольщики понимали свои обязанности, стоит отметить, что застройщик имеет прописанное законом право в ближайшее время (в зафиксированный в соглашении период) получить доплату. А при задержке возможен вариант развития событий, при котором девелопер решит стребовать с покупателя неустойку за задержку внесения необходимой выплаты. Поэтому доплатить своевременно – в интересах владельца квартиры. Если нужной суммы нет, целесообразно взять кредит.

Когда застройщик требует доплату за все квадратные метры в новостройке, которые превышают проектную прописанную в договоре квадратуру, но при этом возможность увеличения стоимости в ДДУ не предусматривалась, дольщик имеет право отказаться доплачивать требуемую сумму, ведь в одностороннем порядке без соответствующего соглашения девелопер не может поменять цену. И застройщик не имеет никакого права отказывать покупателю в передаче квартиры, мотивируя простойку готового жилья отказом приобретателя осуществлять доплату. Такой отказ девелопера в суде признают неправомерным, обязав организацию предоставить квартиру её владельцу.

К сведению! Если простойка квартиры из-за отсутствия её своевременной передачи собственнику повлекла расходы дольщика на вынужденную аренду другого жилья, то через суд такие затраты возможно будет компенсировать. Кроме того, строительная компания также должна будет осуществить выплату неустойки за просрочку сдачи достроенного объекта. Потребовать оплату неустойки возможно либо мирным путём посредством направления девелоперу соответствующей претензии, либо в суде (вероятно, с помощью юриста), если организация отказывается от мирного урегулирования вопроса.

Возможные варианты развития событий

Если фактический метраж квартиры по договору долевого участия оказался больше проектного, то есть несколько вариантов развития событий, в зависимости от конкретной ситуации:

Если речь идёт о договоре, в котором прописывалась возможность пересмотра цены при превышении метража, то всё зависит от размера отклонения. Если он менее допустимых 5%, тогда дольщиком осуществляется доплата за лишние метры. А при отказе от неё застройщик вправе подать на недобросовестного покупателя в суд. Если же отклонение больше пяти процентов, то заключавший договор с девелопером приобретатель квартиры может по желанию доплатить сумму за дополнительную квадратуру либо инициировать в одностороннем порядке без согласия строительной организации расторжение ДДУ. При последнем варианте застройщик обязуется вернуть не только всю уплаченную дольщиком сумму, но ещё и проценты за пользование предоставленными приобретателем финансами.
Если в договоре не предусматривалась возможность корректировки стоимости квартиры, то застройщик никакого права требовать доплаты не имеет. Дольщик не должен ничего доплачивать.
Обращение в суд. В суд следует обращаться, если застройщик нарушает права дольщика, например, незаконно требует с него доплату без заключения соглашения и без указания такой возможности в договоре участия в долевом строительстве. Судебные разбирательства также могут инициироваться покупателями, даже если корректировка стоимости предусмотрена ДДУ, но приобретатель считает, что увеличение метража осуществлено преднамеренно, либо требования доплатить крупную сумму ущемляют права. Но при разрешении таких споров судьи обычно склонны принимать позиции застройщиков, за исключением случаев нарушения строительными организациями законов.
Замена квартиры на объект меньшей площади, соответствующей указанному в договоре метражу. Такие решения принимаются по договорённости и обоюдному согласию дольщика и застройщика.

Как выбрать лучший и наиболее подходящий вариант? Оцените конкретную ситуацию и решите, что для вас важнее прямо сейчас: получить жильё в достроенном доме или же вернуть деньги. Но помните, что взыскать всю сумму быстро бывает сложно. Кроме того, судебная практика зависит от региона, политики конкретного суда, реакции строительной компании и прочих факторов.

Расчёт точной величины доплаты

Как узнать, сколько в итоге платить за дополнительный метраж? Следует осуществить пересчёт с использованием трёх составляющих: проектной и фактической площадей, а также стоимости одного квадратного метра.

Считать следует так: от фактического метража отнимайте проектный, а потом полученное число умножайте на цену одного квадратного метра. Именно столько составит точная сумма к доплате.

Если площадь квартиры оказалась меньше

А как быть, если площадь квартиры оказалась меньше, чем по ДДУ? Возможно ли добиться справедливости? Такие случаи тоже встречаются нередко. И если метраж уменьшен, то стоимость квартиры фактически должна быть меньше изначально заявленной в договоре. Но как вернуть деньги за не полученные квадратные метры?

Если в договоре указано, что стоимость может меняться с учётом изменений метража, то застройщик обязан вернуть переплаченную сумму – разницу между ценой проектной и фактической площадей. В данной ситуации тоже составляется дополнительное соглашение с перечислением условий пересмотра стоимости.

Для возврата переплаты при отказе от заключения соглашения следует направить заказным письмом с оповещением о состоявшемся вручении претензию, включая требования о взыскании и расчёты. Если компания ведёт грамотную политику, то такая претензия будет удовлетворена. В противном случае надо обращаться в суд.

Важно! Если отклонение превышает 5 допустимых процентов, можно односторонне расторгнуть договор и затребовать возврата всей цены объекта.

Но даже если в договоре вероятность пересмотра стоимости не прописывалась, дольщик всё равно может рассчитывать на справедливость. Так, условия, якобы освобождающие застройщика от ответственности и обязательств по передаче жилья, соответствующего ДДУ, часто признаются ничтожными и аннулируются (как и преднамеренно ущемляющие и нарушающие права покупателей).

Кроме того, метраж, который меньше заявленного более чем на пять процентов, является существенным недостатком, устранения которого дольщик может требовать от девелопера. Но так как добавить площадь нереально, компания может предложить другое подходящее жильё или соразмерно уменьшить стоимость, то есть вернуть переплату. В ином случае допустимо и возможно расторжение договора. Если же отклонение менее 5%, а в ДДУ пункта о корректировке стоимости нет, то изменить стоимость квартиры и получить разницу не получится.

К сведению! Вы можете выяснить, какая сумма подлежит возврату. Для этого от проектной стоимости отнимите фактическую, а потом полученное число умножьте на стоимость одного м².