Уставной капитал застройщика по закону 214 ФЗ

Смотреть практику

10 решений

Многочисленные изменения, вступившие в силу с января 2017 года в ФЗ «О долевом строительстве» коснулись том числе и уставного капитала застройщика. Отныне в данном законе установлена фиксированная стартовая сумма для компании, решившей получить лицензию на строительство. Чем больше размер общей площади, которую обязуется построить строительная компания, тем больше должен быть её уставной капитал.

Данная поправка напрашивалась с момента появления самого закона «О долевом строительстве» в 2004 году. До её появления строительный рынок был наводнен фирмами-однодневками, которые получали лицензию при символическом уставном капитале и объявляли себя банкротами, даже не начав строительство. Такая поправка снижает для любого дольщика риск выйти на недобросовестную компанию, которая заморозит строительство в начальной стадии без какого-либо уведомления. При этом законом предусмотрено, что в процессе получения фирмой лицензии проверяется не только уставной капитал фирмы, но и финансовое положения её учредителей.

Сразу стоит уговориться, что данная норма закона распространяется только на ДДУ, заключённые после 01.01.2017 г. Если вы заключили договор с застройщиком до 2017 года, а ваш объект всё ещё находятся в строящемся состоянии, на ваш договор данная норма не распространяется.

Что относится к уставному капиталу

К уставному капиталу относятся в первую очередь не расчетные счета, а различные активы предприятия. Так, помимо финансов организации к ним относятся:

движимое и недвижимое имущество застройщика;
любые материала, принадлежащие организации;
объекты незавершённого строительства;
нематериальные активы организации (к примеру, оценка её деловой репутации и степени квалификации сотрудников).

Необходимо понимать, что введение данной нормы хоть и снижает риск для дольщика выйти на недобросовестную компанию, всё же не сводит такие шансы к абсолютному минимуму. На то есть как причины напрямую не зависящие от застройщика (непредвиденные обстоятельства из-за которых не получилось завершить строительство в срок или отказ самого дольщика от получения квартиры), так и наличие различных лазеек позволяющих застройщику не исполнять свои обязательства, по договору оставаясь при этом в рамках закона. Их существует несколько и на практике застройщик может обходить новые законодательные изменения путём искусственного увеличения цены на имеющиеся активы организации.

Новые варианты расчётов с застройщиком

После того, как застройщик получает разрешение на строительство, он также может на любой из стадии строительства объявить себя банкротом, сославшись на непредвиденные обстоятельства. Чтобы снизить риск такой ситуации новой редакцией закона был предложен дополнительный вариант, касающийся механизма привлечения денег в строительство. Так, на данный момент законодателем предложена новая схема расчётов между дольщиком и застройщиком – отныне все расчёты по ДДУ можно осуществлять через банк. Схема таких взаиморасчётов состоят из нескольких стадий:

банк предоставляет застройщику кредит на указанный в договоре строящийся участок;
все расчёты с застройщиком дольщик осуществляет через банк, открывая для этого специальный счёт (эскроу);
все деньги, положенные застройщику по условиям договора он переводи на счёт застройщика показа ему готовой квартиры.

В обязанности банка при этом входит контроль за целевым использованием данных средств т.е. банк в данном случае является не только посредником между сторонами в долевом строительстве, но и организацией, в обязанности которой входит контролировать денежные средства обеих сторон, не допуская при этом просрочки сроков и неисполнения сторонами договорных обязательств. Подобный способ расчетов выгоден в первую очередь для дольщика, поскольку риск, что строительство будет неоконченным в таких случаях минимален.

В том случае, если застройщику не хватит уставного капитала того, чтобы завершить строительство, банк тут же получит информацию о подлинном состоянии дел на строительном участке и сообщит вам об этом без затягивания сроков и без предоставления дезинформации как это вероятнее всего случилось бы, если бы вы сотрудничали с застройщиком напрямую.

Как узнать уставный капитал застройщика

На данный момент существует единый реестр застройщиков, по которому можно посмотреть всю информацию о текущем финансовом положении дел каждой компании. В данном реестре каждый застройщик размещает о себе:

сведения о своём финансовом состоянии (основанное на заключении аудиторов);
способы привлечения денежной массы для дольщиков;
общая информация о процессе строительства.

Поскольку данные изменения существенны и многочисленны, на практике сторонам ДДУ в процессе сотрудничества придётся разрешать друг с другом имеющиеся противоречия. Так, строительным компаниям в процессе адаптации к новому законодательству придётся:

искать новые способы формирования уставного капитала;
точечно исполнять свои обязательства по ДДУ, чтобы избежать налоговой и иных видов ответственности;
искать новые способы консолидации прибыли.

Многие из перечисленных изменений не идут на руку застройщикам, заставляя их пересматривать концепцию ведения бизнеса и ужиматься в более ранние сроки. Для того чтобы данные законодательные нормы начали воплощаться на практике потребуется время, но уже сейчас для будущих дольщиков, ещё не заключивших договор о долевом участии в строительстве данные поправки пойдёт на пользу, снизив риск выхода на недобросовестную компанию и упростив процедуру перечисления денежных средств застройщику.