25 вопросов по взысканию неустойки с застройщика

Когда целесообразно подавать иск на неустойку?
Исходя из практики, начинать взыскивать неустойку следует с момента, когда сумма неустойки будет составлять не менее 50 тысяч рублей. Соответственно, дата подачи иска о взыскании неустойки зависит от цены квартиры.

Как рассчитать неустойку?
Итоговая сумма неустойки зависит от:

• цены квартиры;
• текущей ставки рефинансирования.
• количества просроченных дней;

Формула расчёта неустойки выглядит следующим образом:

Цена договора*1/300 ставки рефинансирования (её текущий размер составляет 7,75%)* количество дней просрочки*2

Насколько увеличивается размер неустойки в момент вынесения
судебного решения?

Если на момент судебного разбирательства вам всё еще не передали квартиру, размер неустойки увеличивается с каждым днем. В среднем, суд общей юрисдикции выносит решение через 3-4 месяца после подачи искового заявления, арбитражный — через 5-6 месяцев. При этом сумма требований неустойки увеличивается в день вынесения решения суда на текущее число. При таких обстоятельствах неустойка на момент вынесения судебного решения может увеличиться в 2-4 раза.

По какой ставке рефинансирования рассчитывается неустойка?
Для расчета неустойки следует использовать ставку рефинансирования, действующую на момент подписания акта приема-передачи квартиры.

Можно ли в случае покупки квартиры у юридического лица подавать иск от его имени?
Поскольку после переуступки все права на квартиру переходят к физическому лицу, он имеет право подавать иск только от своего имени.

Что можно взыскать с застройщика, кроме неустойки?
Штраф, моральный вред и судебные расходы. Под судебными расходами подразумеваются расходы на оплату юридических услуг, государственной пошлины, почтовые и транспортные расходы.

Реально ли получить неустойку после подписания акта приёма-передачи?
Это зависит от содержания акта. Если в акте есть пункт о вашем согласии со сроками передачи квартиры, то вы автоматически лишаетесь права на неустойку.

В какой суд подавать иск на застройщика?

1. По вашему месту жительства.
2. По месту пребывания застройщика.
3. По месту заключения договора (чаще всего совпадает с официальным адресом застройщика).
4. В Арбитражный суд.

Даже если застройщик заранее определил подсудность, указав её в ДДУ, вы всё равно можете подать иск в любой более удобный для вас суд, поскольку наличие такого пункта в ДДУ незаконно.

Как долго длится судебный процесс по взысканию неустойки?
В судах общей юрисдикции данный процесс занимает от 3 до 4 месяцев, в арбитражном суде — от 5 до 6 месяцев. Однако, процесс получения денежных средств может затянуться по другим причинам. К примеру, если вы взыскиваете неустойку в суде общей юрисдикции, срок выдачи исполнительного листа может растянуться до 6 месяцев, в то время как в арбитраже судебная канцелярия обязана выдать такой документ в течение 5 дней. К тому же, в случае отказа ответчика добровольно выплатить полагающиеся вам средства, процесс списания средств со счёта может занять от 2 до 3 месяцев.

Минимальным сроком прихода денег на ваш счёт после обращения в суд составит 4 месяца. Стандартным сроком получения денег составляет от 6 до 8 месяцев.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?
Нет, поскольку, подписав такое соглашение, дольщик автоматически лишается права требовать неустойку, так как соглашается на новые сроки передачи объекта долевого строительства.

Как отправляется претензия застройщику?
Претензия застройщику направляется в виде ценного письма с обязательной описью вложения на действующий юридический адрес компании. Если застройщик не заберёт претензию, то спустя 30 дней ожидания адресата на почте, письмо вернётся вам. Даже в таком случае ваша претензия будет считаться поданной правильно.

Обязательно ли вообще направлять претензию?
Да, поскольку в противном случае вы лишаетесь возможности взыскивать с застройщика штраф, размер которого составляет 50% от суммы неустойки.

Нужно ли ходить на судебные заседания?
Главное, чтобы на такие заседания ходил ваш представитель. Поскольку к юридическим услугам прибегают во многом по причине экономии собственного времени ваш приход на судебные заседания не обязателен. В то же время факт вашего отсутствия на судебных заседаниях может отрицательно повлиять на итоговую сумму неустойки, поэтому если у вас есть такая возможность, будет лучше, если вы придёте на судебное заседание.

Можно ли что-то взыскать с компании, уставной капитал которой не превышает 15 тысяч рублей?
У подавляющего большинства компаний уставный капитал составляет 10 тысяч рублей, что не мешает им получать прибыль от продажи квартир и получать другие доходы, за счёт которых и взыскивается неустойка в судах.

Как взыскать неустойку в размере 100%?
Для этого необходимо судиться с застройщиком через арбитраж с помощью квалифицированных юристов, а не самостоятельно через суды общей юрисдикции. Сегодня сложилась практика, что суды общей юрисдикции уменьшают сумму заявленной неустойки в несколько раз независимо от представленных доказательств. В то же время практика арбитражных судов демонстрирует, что грамотно поданные доказательства и профессионализм участников процесса определяет, насколько удовлетворят требования истца. В связи с этим в арбитражных судах споры идут на более высоком уровне, и взыскать неустойку в полном объеме, обратившись к квалифицированным юристам, будет гораздо эффективнее.

Поскольку арбитражный суд рассматривает споры между юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями), то для рассмотрения иска именно арбитражным судом, дольщику будет необходимо передать право требования неустойки (не связанные с собственностью на квартиру) юридическому лицу.

В случае уступки квартиры юридическому лицу расчёт неустойки должен производиться в уменьшенном объёме?
Нет, поскольку застройщиком были не соблюдены требования ДДУ, заключенного с физическим лицом, в связи с этим все расчеты подлежащих выплате сумм производятся исходя из факта, что сторонами правоотношений являются застройщик и участник долевого строительства.

За какой срок рассчитывается неустойка и штраф?
Со дня начала просрочки до даты подписания акта приёма-передачи. Необходимо отметить, что существует срок исковой давности, который составляет 3 года. Это значит, что на момент направления досудебной претензии в адрес застройщика действительны будут только требования не позднее прошедших трех лет. Для дольщиков это имеет значение, когда они поздно решают взыскивать неустойку. Пропуск срока исковой давности гарантирует отказ в удовлетворении требований за пропущенный период. Это еще раз показывает, что при желании получить деньги в полном объеме, не следует тянуть с решением взыскать неустойку.

Если в ДДУ указано требование на получение согласия от застройщика на уступку, можно ли обращаться в арбитраж?
Да, действующее законодательство и современная судебная практика не содержит запрета на уступку денежных требований. Включение в ДДУ пункта об обязательном получении согласия застройщика на уступку не влечет никаких юридических последствий.

Каковы гарантии получения денег после суда, если дольщик переуступил неустойку ИП?
Условия договора между вами и ИП должны содержать условия взаиморасчетов между сторонами. Договором может быть предусмотрена фиксированная сумма, процент от полученных от застройщика денежных средств или другой вариант ваших расчетов с ИП. Также договором устанавливается срок, в течение которого расчеты должны быть произведены. Нарушение таких условий влечет ответственность, предусмотренную договором и действующим законодательством, в том числе начисление различных процентов, неустоек и штрафов.

Какие ограничения действуют при передаче прав ИП?
При проведении уступки права требовании ИП не должно принадлежать самому дольщику или его супругу.

Что делать, если для уступки нет юридического лица?

1. Вы можете открыть ИП, оформив его на своего друга. Процесс открытия может занять 7 дней и обойтись вам в 700 рублей. Кроме того, вам будет необходимо открыть расчётный счёт (500 рублей в месяц) и оплатить страховые отчисления (2 500 рублей в месяц). Если в суде неустойка будет взыскана в размере 100%, ваши расходы окупятся более чем в 20 раз.
2. Также вы можете обратиться в «Лигал Мил». Переуступив право требования неустойки на наше юридическое лицо, вы сэкономите деньги и время, которые бы потратили на оформление ИП (как представлено в первом случае).

Насколько обоснована переуступка юридическому лицу?
Это стандартная процедура, которая часто применяется по делам о неустойке и не вызывает вопросов в судебной практике.

Какие дополнительные расходы ждут истца при подаче иска?
Оформление нотариальной доверенности, гос. пошлина в суд, почтовые расходы. Все потраченные средства взыскиваются с застройщика в полном объёме.

Как долго действует исполнительный лист?
Исполнительный лист действителен в течение трёх лет. По окончании этого срока вы имеете право подать заявление в суд о его восстановлении, но для того, чтобы его приняли, вам понадобятся уважительные причины. Поэтому взыскание лучше всего завершить за отведённый законом срок.

Застройщики, выплатившие неустойку нашим клиентам

Судебные решения по нашим делам