Застройщик не устраняет недостатки в квартире: что делать?
Приёмка квартиры в новостройке – это долгожданно и волнительно. Застройщики обязаны передавать квартиры в идеальном состоянии, но на практике — квартиры без строительных недостатков почти не встречаются даже у хорошо-зарекомендовавших себя застройщиков.
Участники долевого строительства часто сетуют, что их новые квартиры выглядят так, как будто в них кто-то до этого жил. Застройщики же обвиняют дольщиков в «потребительском терроризме» и завышенных ожиданиях вместо того, чтобы передавать квартиры в надлежащем виде, качественно исполняя свои обязательства по закону и договорам долевого участия (ДДУ).
Права участников долевого строительства защищены нормами Закона, и каждый имеет право на безвозмездное устранение всех дефектов застройщиком. А если Застройщик не исправляет Вам дефекты бесплатно, за Вами остаётся законное право на взыскание денежной компенсации за некачественное строительство и отделку.
За какие строительные недостатки можно получить компенсацию?
Дефекты в квартирах бывают явные и скрытые, опасные, угрожающие здоровью и эстетические, портящие внешний вид квартиры. Законодательно недостатки делятся на «существенные» и «несущественные». При существенных – Вы имеете право отказаться от договора, при несущественных – Вы обязаны принять квартиру от застройщика. И за те, и за другие — Вы можете получить денежную компенсацию с Застройщика. В среднем, наши специалисты находят в квартирах с отделкой от застройщика около 30-60 недостатков. В квартирах без отделки их обычно намного меньше, но и их устранение может быть дорогостоящим.
Важно! За все недостатки, которые вам не устранили безвозмездно, Застройщик обязан выплатить вам денежную компенсацию.
Размер денежной компенсации за строительные дефекты
Часть собственников не обращаются за взысканием компенсации к застройщикам, считая, что их квартира в хорошем состоянии, ничего критичного нет, а все строительные недостатки в квартире – мелочи, исправление которых не затратно. Застройщики же пользуются неосведомленностью собственников квартир и продолжают строить некачественно.
На деле — суммы компенсации обычно стартуют от 200 тысяч рублей за квартиру и больше. Для определения суммы компенсации проводится строительно-техническая экспертиза. Она и определит точную сумму восстановительного ремонта в квартире – сумма зависит от количества и вида строительных недостатков. В среднем, ориентироваться следует на 8 000 – 12 000 рублей за 1 метр квадратный. То есть если у вас квартира 50м2, то сумма компенсации за строительные недостатки может быть около 400 000 – 600 000 рублей.
Сумма компенсации за строительные недостатки часта равна стоимости отделки с нуля в связи с тем, что дефектов в квартирах много, а застройщики редко исправляют их в полном объеме.
Например, вот малая часть обнаруженных строительных недостатков в новой квартире:
Как считается сумма компенсации за дефекты?
Например, в квартире в ванной одна плитка на полу уложена выше другой (есть уступ) – застройщик не исправил, за этот недостаток можно взыскать компенсацию. Сумма компенсации — это не только стоимость двух плиток, между которыми есть уступ, но еще и стоимость всей новой плитки по всему периметру пола, стоимость работ (демонтаж старой плитки, монтаж новой плитки, демонтаж и монтаж плинтусов), стоимость всех необходимых материалов (плитка, плинтусы, клей для плитки, затирка для швов и др.), транспортные расходы.
Пример сметы из строительно-технической экспертизы:
Другой пример: есть читаемые обойные швы на обойном полотне в квартире. В этом случае, даже если визуально достаточно заменить одну полосу обоев, — обойное полотно необходимо менять по всему периметру комнаты. Сумма компенсации будет включать в себя стоимость нового обойного полотна по всему периметру комнаты, стоимость работ (расчистка от обоев, поклейка обоев), стоимость материалов (обои, клей), транспортные расходы.
Пригласите специалиста Лигал Мил, при взыскании компенсации мы произведем осмотр объекта на предмет наличия строительных недостатков бесплатно. Зачастую строительные дефекты встречаются по всей квартире, и сумма компенсации может быть равна стоимости ремонта с нуля. Чтобы узнать ориентировочную стоимость по вашей квартире, воспользуйтесь нашим калькулятором:
КАЛЬКУЛЯТОР
которую Вы можете получить от застройщика:
Сроки устранения недостатков застройщиком по закону
При обнаружении строительных недостатков на приёмке
До взыскания денежной компенсации необходимо дать застройщику время на безвозмездное и добровольное устранение недостатков. Сроки устранения строительных дефектов Вы можете узнать в условиях вашего договора долевого участия — обычно в них указано 30 или 45 дней.
Также они будут указаны в акте приема-передачи (АПП) или в приложении к нему (акте осмотра/акте дефектовки/дефектной ведомости), которые Вам предоставит для заполнения со своей стороны застройщик после того, как Вы осмотрите квартиру на приёмке.
Важно! Если Вы принимаете квартиру от застройщика в период с 25 марта по 31 декабря 2022 года, у Застройщика есть 60 дней на устранение недостатков, вне зависимости от того, какой срок указан в Договоре долевого участия. Это единый срок для всех, установленный постановлением Правительства РФ № 442 от 23.03.2022 г.
Если вы принимаете квартиру в период с 25 марта по 31 декабря 2022 года, у застройщика есть 60 дней с даты подписания акта приёма-передачи с приложенным актом с перечнем дефектов. По истечении 60 дней Вы можете начинать процесс по взысканию компенсации.
60 дней на устранения отсчитываются с даты подписания акта приёма-передачи. Поэтому если недостатки в квартире настолько существенные, что Вы решили не принимать квартиру по АПП до их устранения, то срок на устранение недостатков соответственно увеличится. При этом участник долевого строительства может обратиться за взысканием неустойки за нарушение срока устранения недостатков в объекте долевого строительства, согласно п.8 ст.7 ФЗ № 214-ФЗ (за период с 29 марта по 31 декабря 2022 года включительно неустойка не начисляется, в связи с нормами Постановлением от 26 марта 2022 г. N 479, принятым Правительством России).
При обнаружении строительных недостатков после приёмки
Согласно ст. 7 Закона № 214-ФЗ, общий гарантийный срок, устанавливается условиями ДДУ, но не может быть менее 5 лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование – устанавливается ДДУ, но не менее 3 лет. В эти периоды дольщик может предъявить претензию об устранении, а при неустранении в разумный срок – обратиться за взысканием компенсации.
При взыскании за отделочные работы дольщику следует руководствоваться не ст.7 ФЗ Закона № 214-ФЗ, а Гражданским Кодексом и Законом о защите прав потребителей. Согласно закону, у дольщика есть 2 года на предъявление претензий за отделочные работы. Срок устранения строительных недостатков застройщиком должен быть разумным после предъявления собственником претензии.
Что если застройщик не устраняет недостатки
При наличии строительных недостатков участник долевого строительства имеет право на:
а) безвозмездное устранение дефектов застройщиком
б) взыскание с застройщика денежной компенсации (стоимости устранения строительных недостатков, установленной экспертизой)
в) возмещение своих расходов на устранение недостатков.
г) отказ от договора долевого участия и возврат застройщиком денег по договору (только в случае наличия существенных недостатков в квартире).
Если застройщик не исправляет дефекты в течение 60 дней после приёмки или в течение 10 дней после получения вашего требования об устранении, то Вы можете начинать процесс взыскания денежной компенсации за недостатки ИЛИ устранить всё самостоятельно и требовать возмещения своих расходов.
Если Вы находите недостатки в вашей квартире настолько существенными, что хотите отказаться от квартиры, а застройщик не соглашается с дефектами, — тогда Вам необходимо будет пригласить эксперта, который подготовит официальное заключение. Для этого Вам необходимо сперва согласовать с застройщиком кандидатуру эксперта (она должна соответствовать требованиям Постановления № 442 от 23.03.2022 г.: специалист должен состоять в реестре НОПРИЗ или НОСТРОЙ, состоять в СРО), согласовать с застройщиком дату осмотра со специалистом, уведомив застройщика не менее чем за 5 дней до даты проведения осмотра, и провести осмотр с участием специалиста и представителя застройщика. Если эксперт подтвердит наличие существенных недостатков – Вы можете отказаться от договора долевого участия и организовать возврат застройщиком денег по договору или требовать устранения недостатков.
Когда подавать иск в суд
Обращаться в суд следует в том случае, если Застройщик не устранил все строительные недостатки в квартире или устранил, но частично, а также когда прошли срок на безвозмездное устранение (60 дней с приемки) и срок на добровольную оплату застройщиком компенсации за дефекты/возмещение расходов (10 дней с получения застройщиком досудебной претензии).
Застройщики редко исправляют недостатки в заявленном полном объеме и почти никогда не оплачивают денежные компенсации на этапе досудебного урегулирования. Поэтому если Вы приобрели квартиру от застройщика – готовьтесь представлять свои интересы в суде или пригласите юриста по спорам с застройщиками. Судебные дела по взысканию компенсации с застройщиков юристы компании Лигал Мил выигрывают в 100% случаев.
Согласно ст. 7 214-ФЗ от 30.12.2004 г., застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства.
Для получения максимальной суммы компенсации за недостатки с застройщика, обратиться за взысканием можно сразу после обнаружения недостатков и по истечении 60-дневного срока на устранение.
Как подать в суд на строительную компанию
Участникам долевого строительства полагается денежная компенсация за строительные недостатки по Закону о защите прав потребителей и Гражданскому Кодексу.
Что нужно сделать до суда?
- Дать застройщику время на устранение недостатков и предоставить доступ в квартиру для их устранения. Это необходимо сделать только в случае, если Вы приняли квартиру по акту приема-передачи в период: 25.03.2022 – 31.12.2022гг.
- Заказать досудебную строительно-техническую экспертизу.
- Направить досудебную претензию застройщику.
Досудебную строительно-техническую экспертизу можно заказать в любой экспертной организации или обратившись в юридическую компанию по взысканию компенсации. В Лигал Мил есть тарифы БЕЗ предоплаты и без затрат с вашей стороны – вознаграждение оплачивается только после получения клиентом компенсации от застройщика.
Для проведения экспертизы – договоритесь с экспертом на удобный день для его посещения. Эксперт осмотрит квартиру на факт наличия строительных недостатков в квартире от застройщика и составит смету за устранение каждого недостатка. Осмотр обычно занимает от 1 до 3 часов. Через 7-14 дней эксперт подготовит и направит Вам официальное экспертное заключение с перечнем дефектов, сметой и итоговой суммой компенсации.
Далее по закону до суда Вы должны пройти «досудебное урегулирование спора» — предъявить застройщику требование об оплате компенсации в добровольном порядке.
Для этого направьте почтой с описью вложения досудебную претензию с приложением экспертного заключения по юридическому адресу застройщика. Суть претензии – требование, чтобы застройщик оплатил компенсацию в размере, установленной по результатам экспертизы. На этапе досудебного урегулирования застройщики почти никогда не оплачивают компенсации или могут предложить компенсацию в десятки раз меньше той, которую установил эксперт. Вы можете согласиться и получить деньги сразу, но в гораздо меньшем объеме, или отказаться от частичной оплаты и взыскать максимум через суд.
Спустя 10 дней после получения застройщиком письма, можете подавать иск в суд. Проверить статус доставки письма можно по почтовому идентификатору на сайте Почты России.
Важно! В 2022 году особенно важно заблаговременно изучить вопрос взыскания заблаговременно, до приёмки квартиры. 23 марта 2022 года Правительство РФ приняло Постановление № 442, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 25.03.2022 по 31.12.2022 года включительно. Теперь приёмка квартиры стала одним из важным этапов в процессе взыскания компенсации. Если передача квартиры попала на указанный период – рекомендуем привлечь на приёмку специалиста Лигал Мил.
Порядок взыскания компенсации
Шаг 1 (если принимаете квартиру в период с 25 марта 2022 по 31 декабря 2022 года)
Правильно проведите приёмку квартиры от застройщика: отразите все обнаруженные строительные недостатки (дефекты) в акте осмотра (дефектной ведомости). Акт осмотра является приложением к акту приёма-передачи и будет предоставлен Вам застройщиком на приёмке.
Подготовьтесь к приёмке заранее, прочитав статью про приёмку, скачайте наш чек-лист, а лучше пригласите профессионального специалиста, который знает все подводные камни новостроек.
Приемка со специалистом стоит 3-5 тысяч рублей, самостоятельная приёмка без знаний и опыта — может стоить Вам 300-500 тысяч упущенной выгоды — денежной компенсации за строительные недостатки.
Важно! Если вы уже приняли квартиру и не указали ничего в акте осмотра – у Вас также есть право на взыскание компенсации, но сумма в этом случае будет ниже.
Шаг 2(если принимаете квартиру в период с 25 марта 2022 по 31 декабря 2022 года)
Застройщик в течение 60 дней с даты подписания акта приема-передачи с актом осмотра на устранение недостатков обязуется устранить дефекты. В этот период Вы обязаны предоставить доступ в квартиру работникам застройщика на устранение недостатков. Если в Ваш адрес приходит корреспонденция от застройщика с согласованием дат исправления – ответьте застройщику о своем согласии в письменной форме. Это поможет доказать в суде, что вы не препятствовали устранению недостатков, а сделали всё возможное, чтобы решить спор в досудебном порядке.
Шаг 3
Проведите строительно-техническую экспертизу:
По результатам экспертизы Вы узнаете сумму компенсации (сумму восстановительного ремонта).
Шаг 4
Направьте Застройщику по юридическому адресу досудебную претензию с описью вложения.
Образец досудебной претензии к застройщику:
Шаг 5 Подайте исковое заявление в суд
До подачи иска Вам необходимо:
1. Определить цену иска и размер госпошлины за подачу в суд
В цену иска входит:
- Сумма компенсации (т.е. сумма восстановительного ремонта, определенная строительно-технической экспертизой)
- Компенсация морального вреда (заявляется в любом размере, взыскивается судом обычно в размерах от 5 000 рублей до 50 000 рублей)
- Неустойка за нарушение срока выплаты компенсации (за период с даты направления досудебной претензии и до фактической оплаты компенсации – т.е. заявляется в твердом размере на дату подачи и за каждый будущий день просрочки)
- Штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей (50% от суммы компенсации, морального вреда и неустойки, но может быть снижен судом по своему усмотрению).
В период с 25 марта до 31 декабря 2022 года неустойка и штраф не начисляются.
2. Решить в какой суд подать иск
Выбор суда – важный шаг в целях взыскания максимальной суммы. Прежде, чем подавать иск, юристы всегда анализируют судебную практику по судам, чтобы выбрать наилучший вариант и минимизировать риски снижения судом суммы компенсации.
Если цена иска менее 100 тыс. руб. — иск следует подавать мировому судье. Если больше 100 тысяч — в районный суд. Больше 1 миллиона рублей – в районный или арбитражный суд. Также Вы можете выбрать один из вариантов подсудности: 1. по месту проживания истца (дольщика), 2. по юридическому адресу ответчика (застройщика), 3. по месту нахождения объекта (квартиры), 4. по месту заключения договора долевого участия.
3. Составить исковое заявление, направить копию застройщику, оригинал – в суд
Пример искового заявления:
К исковому заявлению необходимо приложить пакет документов (в копиях):
- Договор долевого участия (ДДУ) или договор уступки по ДДУ
- Документ, подтверждающий оплату по ДДУ
- Заключение по результатам строительно-технической экспертизы
- Подтверждение направления копии иска застройщику (квитанция, опись вложения)
- Подтверждение направления досудебной претензии застройщику
- Акт осмотра квартиры (при наличии)
- Подтверждение оплаты госпошлины за подачу иска в суд
- Иные доказательства по делу.
Шаг 6 Представление своих интересов в суде
После того, как Вы подадите иск в суд — иск распределят к судье, судья назначит дату предварительного слушания. После этого будет назначена дата основного судебного заседания. Об их проведении – Вам придёт уведомление по почте по адресу, указанному в иске, а также даты заседаний можно посмотреть на сайте суда.
На судебном заседании представители застройщика могут возражать в удовлетворении вашего искового заявления, а также ходатайствовать перед судом о проведении судебной экспертизы.
Если суд посчитает необходимым назначить судебную экспертизу по ходатайству одной из сторон, то перенесет заседание на новую дату, когда будут готовы результаты судебной экспертизы. Судебная экспертиза проводится, как и досудебная, – Вам необходимо будет предоставить доступ в квартиру эксперту для её осмотра. Судебная экспертиза оплачивается ходатайствующей стороной (застройщиком). Когда эксперт подготовит экспертное заключение и направит его в суд, судья назначит новую дату заседания. Возможно проведение еще нескольких судебных заседаний для всестороннего анализа дела, а также обжалование в апелляционной инстанции. В среднем, судебных заседаний по делу может быть от 1 до 5, а рассмотрение может длиться от 5 месяцев до 1 года.
Шаг 7 Взыскание компенсации
После того, как судья вынесет решение и оно вступит в законную силу (через 1 месяц после изготовления полной версии решения), Вам необходимо будет подать в суд заявление о выдаче исполнительного листа. В заявлении укажите каким образом Вы хотите получить лист: нарочно или по почте.
Чтобы взыскать денежные средства с застройщика по исполнительному листу, Вам необходимо подать заявление о взыскании денежных средств с оригиналом исполнительного листа в:
а) банк, в котором у застройщика открыт счет (запросить эти сведения можно в ФНС)
б) в отдел судебных приставов.
Чтобы взыскать максимальную сумму компенсации, проконсультируйтесь в юридической компании Лигал Мил.
