Приемка квартиры в новостройке

Смотреть практику
10 решений

Приобретение квартир в новостройках в России имеет свои особенности (в сравнении с вторичным рынком жилья), поскольку производится по специальным договорам участия в долевом строительстве (ДДУ).

Если при приобретении вторичного жилья факт приема жилого помещения новым владельцем подтверждается подписанием договора купли-продажи, в котором фиксируются все характеристики приобретаемого объекта недвижимости, то при покупке первичного жилья продавцом (застройщиком) и покупателем (дольщиком) подписывается не только договор долевого участия, но и отдельный акт приема-передачи квартиры в новостройке.

Как принять квартиру в новостройке у застройщика, на что обратить внимание в день приемки и как проверить качество объекта и его соответствие заявленным характеристикам? — ответы на эти вопросы изложены в настоящей статье.

С учетом многолетней юридической практики Лигал Мил и особенностей приемки новостроек, выявленных в 2021 году, подготовлена настоящая статья — в виде подробной инструкции по приемке приобретаемой квартиры в новостройке в 2022 году.

Срок приемки

Приемка квартиры в новостройке
Участник долевого строительства вправе требовать возмещения расходов на устранение недостатков объекта не только, если они делают его непригодным для использования, но и если они привели к ухудшению качества объекта. — Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ (Определение от 30.01.2018 N 18-КГ17-222)

Даты или сроки окончания строительства многоквартирного дома (или ЖК) прописываются в ДДУ. В договоре долевого участия должен быть указан срок окончания строительства дома и срок передачи квартиры по акту дольщику. Квартира, приобретаемая по договору долевого участия, подлежит передаче дольщику только после окончания строительства дома и получения застройщиком официального документа о вводе дома в эксплуатацию. Ранее получения заключения об окончании строительства дома (ЗОС) застройщик не имеет право приглашать дольщиков на осмотр квартир и начинать их передачу с подписанием актов приема-передачи.

Полезная информация! Процесс принятия квартиры строго регламентирован действующим законодательством о долевом строительстве. Особенности процедуры приемки-передачи, а также права и обязательства сторон указаны в статьях седьмой и восьмой ФЗ № 214-ФЗ, регламентирующего все этапы долевого строительства.

После завершения строительства и отделочных работ (если они предусмотрены в ДДУ) застройщик должен получить от специальной государственной комиссии РВЭ – разрешение на ввод в эксплуатацию. РВЭ выдается госкомиссией после экспертизы при условии надлежащего качества объекта и его соответствия всем нормам и стандартам. Кроме того, объекту до его сдачи должен быть присвоен почтовый адрес (вместо ранее указанного в ДДУ строительного адреса).

Когда квартира (или апартаменты) готовы, и застройщик имеет на руках РВЭ, он должен уведомить всех дольщиков о необходимости принять объект. При этом строительная компания не может просто позвонить и сообщить об этом дольщику устно или ограничиться отправкой по электронной почте сообщения о завершении строительства. Девелопер обязан официально уведомить будущих владельцев – направив Почтой России ценное письмо с описью вложения по адресу регистрации каждого дольщика (указанному в ДДУ). Получив вышеуказанное уведомление девелопера дольщик обязан явиться на осмотр и приступить к приемке объекта долевого строительства в разумный срок (разумным сроком считается срок в 30 календарных дней).

По закону (214-ФЗ) на приемку квартиры дольщику дается не менее семи рабочих дней. Этот срок отсчитывается от даты получения дольщиком уведомления от застройщика, а если уведомление по вине дольщика не было им получено – то от даты поступления уведомления в почтовое отделение по адресу регистрации дольщика, либо от даты назначенной девелопером даты осмотра квартиры. Нарушение срока начала приемки квартиры в новостройке по вине дольщика (например, в случае игнорирования последним уведомления застройщика о необходимости явиться на осмотр), если такое нарушение длится более 2 месяцев, дает право застройщику передать объект долевого строительства дольщику в одностороннем порядке без проведения процедуры осмотра и приемки квартиры. Передача квартиры в одностороннем порядке – это составление и подписание застройщиком одностороннего акта приема-передачи квартиры без подписи со стороны дольщика (-ов). Учитывая это, дольщику лучше приступить к приемке квартиры в указанный в уведомлении срок (или, по крайней мере, в разумный срок).

Кто участвует в приёмке

Как принимать квартиру, кто участвует в такой процедуре? В приемке должны участвовать все дольщики, указанные в ДДУ и застройщик (представитель, физическое лицо, имеющий надлежащую доверенность на участие/ проведение процедуры показа новостройки участникам долевого строительства).

Если покупатель не может присутствовать на приемке, то он вправе предоставить нотариально заверенную официальную доверенность другому дольщику или же любому иному третьему лицу. Представитель строительной компании по закону также должен иметь подтвержденные документально полномочия на подписание подготовленного акта приемки квартиры в новостройке, которые он обязан предъявить дольщику по первому же требованию.

Важно! Если дольщик не явится на осмотр квартиры по ДДУ в указанную в уведомлении дату и время, тогда застройщик не обязан повторно уведомлять дольщика о новой дате осмотра (то есть назначать осмотр повторно), дольщик начинает считаться «уклоняющимся от приемки», и через 2 месяца у застройщика возникает право подписания одностороннего акта приема-передачи квартиры. При этом даже при назначении повторной даты осмотра квартиры дольщик все равно юридически уже считается «уклоняющимся от приемки».

Какие документы нужно иметь

Для участия в приемке квартиры обязательно иметь гражданский паспорт, а также договор долевого участия. Акт приемки обычно предоставляют застройщики по своей собственной форме: единого образца не существует. Иногда примерный образец (шаблон) акта приема-передачи можно просмотреть и скачать в интернете на официальном сайте девелопера.

Если участников несколько, каждый из них должен явиться на приемку с паспортом. Дополнительно может потребоваться смотровой лист или дефектная ведомость (бланк), который покупатель тоже может попросить у представителя строительной компании – для фиксации всех обнаруженных строительных недостатков новостройки.

Чек-лист приемки квартиры

Чтобы вы ничего не забыли проверить во время приёмки, мы сделали для вас удобный чек-лист приёмки квартиры. Скачайте его, распечатайте и возьмите с собой (на осмотр квартиры).

Что еще?

Помимо нашего чек-листа (распечатайте в двух-трех экземплярах, на всякий случай) возьмите на осмотр еще эти полезные штуки:

  • несколько листов белой бумаги А4
  • шариковую ручку (лучше две)
  • мобильный телефон (для делания фоточек и звонка в Лигал Мил – если в ходе осмотра и приемки возникнут вопросы, а они возникнут)

Если Вы хотите поиграть в супер-эксперта и не жалко денег на спец-инструмент, то:

  • скотч, мел, строительный карандаш либо маркер для отметки дефектов
  • тестер электричества либо какой-нибудь электроприбор для проверки исправности электропроводки (зарядка для телефона тоже сгодится)
  • лампочку для проверки всех патронов
  • свечку, зажигалку или спичку (проверить вытяжки)
  • фонарик (можно использовать телефонный)
  • рулетку (полезная штука в новостройке)
  • лазерный нивелир или строительный уровень для проверки ровности стен и полов (для приемки уровня «бог»)
  • тепловизор (проверяет окна и наружные стены на промерзание в холодное время года)
  • дозиметр для замеров уровня радиации (иногда не лишне проверить и это)

Если вы обратитесь к профессиональному приемщику, то все эти необходимые инструменты у него должны быть. Однако, лучше прийти на приемку без эксперта, а просто взяв наш чек-лист и минимум полезных гаджетов (указаны выше). Пройдясь по новостройке с чек-листом и терпеливо зафиксировав все обнаруженные недостатки, фактически, вы сделаете все, что нужно на этом этапе. Обнаруженные строительные недостатки вами будут переданы при осмотре застройщику. Он их, возможно, в дальнейшем частично устранит самостоятельно. Все не устраненные недостатки в дальнейшем необходимо будет правильно фиксировать, заказав не услуги обычной приемки, а профессиональную строительную экспертизу. Рядовые компании и частники, оказывающие услуги сопровождения приемки квартир в новостройках, конечно же не обладают ни знаниями, ни правами на проведение настоящей строительной экспертизы, поэтому они вам можно сказать не нужны. Не тратьте свои деньги на услуги, от которых нет никакой существенной пользы. В дальнейшем при необходимости взыскания с застройщика компенсации за некачественное строительство в судебном порядке – обратитесь за консультацией в Лигал Мил.

Процесс осмотра квартиры

Перед тем как приступить к приемке квартиры в новостройке, полезно освежить свою память, внимательно прочитав свой ДДУ в части описания объекта долевого строительства (метраж, планировка, материал стен, отделка и прочее – все что застройщик обязался по ДДУ сделать в квартире и в каком качестве ее вам передать). Осматривая квартиру проверяйте ее соответствие указанным в ДДУ характеристикам. Объект долевого строительства должен соответствовать:

  • договору долевого участия
  • проектной документации
  • СНиПам и ГОСТам (СНиП – это набор обязательных строительных норм и правил, а ГОСТ – государственные стандарты)
  • СанПиН (санитарно-эпидемиологические правила и нормы), гигиеническим нормативам, требованиям пожарной безопасности

На что обратить внимание при приемке? Это зависит от того, в каком состоянии компания сдает объект. Существую четыре основных варианта:

— помещение без отделки

— помещение с черновым ремонтом

— помещение с чистовой отделкой

— помещение с чистовой отделкой, мебелью и техникой

Посмотрите ваш договор долевого участия, чтобы не упустить из виду «что еще» должен был сделать застройщик по этому договору.

Объект без отделки

Приемка квартиры в новостройке без отделки происходит с обязательным учетом следующих моментов:

  1. планировка (должна соответствовать предоставленному плану)
  2. площадь в квадратных метрах (как «всего», так и каждой комнаты)
  3. высота потолков (в каждой комнате), перепад высоты
  4. наличие всех перегородок и несущих стен
  5. дверные и оконные проемы: вертикальные, ровные, имеющие заявленную ширину и высоту, с отклонениями не больше 1 сантиметра
  6. стены: ровные (максимальные отклонения от плоскости – 15 мм), без следов влаги, плесени и трещин, не имеющие сколов или посторонних включений (строительного мусора, торчащей арматуры);
  7. Приемка квартиры в новостройке

  8. межкомнатные двери (если предусмотрены ДДУ) и окна: правильно установленные, имеющие фурнитуру, исправно работающие, без видимых дефектов, без зазоров
  9. Приемка квартиры в новостройке

  10. пол и потолок: ровные (с отклонениями по горизонтали не более 2 см), однородные, без пустот и пузырьков воздуха, без посторонних включений, без трещин
  11. вентиляция (вытяжка): исправность проверяется поднесением к вентиляционным отверстиям пламени (должно отклоняться внутрь шахты) или листом бумаги (если прилипнет, все в порядке)
  12. электропроводка: исправная (проверяется работа розеток и выключателей — тестерами или электроприбором)
  13. отопление: радиаторы закреплены, на допустимых расстояниях: от пола – 6 см, от стены – 25 мм, от подоконника – 5 см
  14. электрощиток (в наличие, электричество на него заведено)
  15. счетчики на воду, электричество и газ
  16. водоснабжение и канализация: в открытом доступе, с запорной арматурой, без подтеков и ржавчины на трубах, работающие и надежно закрепленные элементы

Объект с черновой отделкой
Приемка квартиры в новостройке
Квартиры в новостройке с отделкой необходимо проверять еще более тщательно. Помимо указанных выше моментов оценивается качество проведенных ремонтных работ: равномерность, однородность и толщина слоя нанесенной на стены штукатурки.

Требования к оштукатуренным основаниям по СНИПу:

Параметр Простая штукатурка Улучшенная штукатурка Высококачественная штукатурка
Отклонение от вертикали до 3 мм на 1 м, но до 10 мм на всю высоту помещения до 2 мм на 1 м, но до 10 мм на всю высоту помещения до 0,5 мм на 1 м, но до 5 мм на всю высоту помещения
Отклонение по горизонтали до 3 мм на 1 м до 3 мм на 1 м до 1 мм на 1 м
Неровности поверхности плавного очертания На площади 4 м до 4 мм на 1 м, но до 10 мм на весь элемент до 2 шт., глубиной (высотой) до 3 мм до 2 шт., глубиной (высотой) до 1 мм
Отклонение оконных и дверных откосов, пилястр, столбов и т.п. от вертикали и горизонтали до 4 мм на 1 м, но до 10 мм на весь элемент до 4м не более 4 мм на 1 м, но до 10 мм на весь элемент до 4 м не более 2 мм на 1 м, но до 5 мм на весь элемент

Также проверьте, выполнена ли черновая отделка в соответствии с планом. Так, если на бетонном полу отсутствует заявленная стяжка, это будет существенным недостатком.

Объект с чистовой отделкой

Если квартира передается с чистовой отделкой, нужно проверить качество выполненного ремонта. Осмотрите напольное, настенное и потолочное покрытия, проверьте все параметры качества отделки. Также проверьте, соответствуют ли фактически использованные материалы заявленным. Если строительная компания была обязана передать квартиру с отделкой в некоем стиле или дизайне — оцените его соответствие концепции, указанной в ДДУ (или в приложении/ дополнительном соглашении к ДДУ).

Объект с мебелью и бытовой техникой

Помимо всего вышеуказанного в предыдущих пунктах проверьте наличие и работоспособность мебели и техники, получите от застройщика паспорта и гарантийные талоны на всю технику, оборудование и мебель.

Места общего пользования

При приемке квартиры в новостройке обязательно проверяйте места общего пользования, а именно:

  1. придомовую территорию (наличие парковочных мест, детской площадки, мусорных контейнеров)
  2. подъезд: отделку, состояние лестниц
  3. общую входную дверь: состояние замка или исправность домофона (камеры, если таковая имеется)
  4. лифт: исправность, состояние, безопасность
  5. подвальное и чердачное помещения;
  6. Приемка квартиры в новостройке

  7. наружную отделку дома.
  8. Приемка квартиры в новостройке

Все выявленные недостатки лучше указать в том же акте осмотра квартиры, который вы будете передавать застройщику по результатам осмотра объекта долевого строительства.

Составление акта приемки

Что делать если качество новостройки полностью устроило участника долевого строительства? В этом случае следует принять квартиру (апартамент), подписав с застройщиком акт приема-передачи. В данном документе обязательно указываются:

  • реквизиты строительной компании
  • паспортные данные дольщика
  • место, дата составления (обязательно поставьте на акте дату – если место для даты будет оставлено застройщиком без заполнения; если проставленная в акте дата не будет соответствовать дате подписания акта дольщиком – то попросите представителя застройщика распечатать акт приема-передачи с «правильной» датой)
  • сведения об объекте: адрес (номера квартиры и дома, название улицы), подробные характеристики (площадь, количество комнат и этажей в здании, стоимость помещения), фактические характеристики (метраж и прочее)
  • ссылка на наличие выявленных дефектов с указанием на приложение или на акт осмотра и даты его составления

Акт подписывается только в том случае, если дольщика полностью устраивает состояние квартиры с отделкой или без нее, и он соглашается принять ее в текущем состоянии. Один (или несколько) экземпляров акта приема-передачи с подписью и печатью застройщика остается у дольщика.

В случае если участник долевого строительства обнаруживает в новостройке строительные недостатки, с которыми он не готов принять объект долевого строительства без их исправления до подписания акта – в дольщик не должен принимать квартиру (или любой иной объект строительства). В этом случае после передачи застройщику акта осмотра (дефектной ведомости или иного документа с указанием обнаруженных недостатков) дольщик должен ожидать их исправления (в разумный срок) и приглашения застройщика на повторную приемку.

Если выявлены дефекты

Если обнаружены недостатки, тогда составляется акт выявленных строительных дефектов (ведомость, лист осмотра, смотровой лист, акт технического состояния объекта недвижимости), в котором указываются все недостатки.

Например:

Приемка квартиры в новостройке
 

 

Смотровой лист содержит указание на срок (предполагаемый или точный) устранения недостатков. Документ составляется в двух экземплярах, подписывается застройщиком.

Как отмечает Судебная Коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 13 февраля 2018 г. N 31-КГ17-11, в случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора и/или обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

После составления смотрового листа дольщик может поступить следующим образом:

  • Не подписывать акт приёмки при наличии существенных недостатков, делающих жилище непригодным для проживания. Тем самым дать застройщику время на устранение всех недочетов, а с себя снять дополнительную нагрузку по самостоятельному устранению выявленных строительных дефектов новостройки.
  • Подписать акт приема-передачи, одновременно потребовав от девелопера скорейшего устранения обнаруженных нарушений условий ДДУ и строительных норм в квартире.
  • Подписать акт приема-передачи и направить застройщику претензию (с тем, чтобы таким образом скорейшим путем приступить к судебному взысканию с девелопера компенсации за некачественное строительство)
  • Расторгнуть договор долевого участия, если недостатки действительно существенные, а уж тем более если существенные и неустранимые (например, иная планировка квартиры).

Устранить большинство недостатков уже после принятия объекта, как правило, возможно (как путем настойчивого требования этого от застройщика, так и самостоятельно). Но, из практики, гораздо эффективнее взаимодействовать с застройщиком по вопросам устранения недостатков, не подписывая акт приема-передачи. Так застройщик более мотивирован к их устранению в ускоренном порядке.

Стоит помнить и то, что если в процессе эксплуатации квартиры после ее приемки будут выявлены ранее неописанные в акте осмотра или дефектной ведомости недостатки, но с помощью строительных экспертов и при проведении экспертизы все равно можно требовать их исправления от застройщика (или взыскивать компенсацию при самостоятельном исправлении за свой счет) – поскольку действует гарантия (3 года — на внутренние инженерные коммуникации и 5 лет — на непосредственно несущие конструкции дома).

Советы дольщикам

Как принять новую квартиру правильно? Чтобы все сделать грамотно и учесть важные нюансы, следуйте полезным советам, которые должны помочь избежать проблем:

  1. Скачайте, распечатайте и возьмите с собой чек-лист на приёмку квартиры.
  2. Просмотр лучше осуществлять в светлое время суток, чтобы видеть все дефекты, включая мелкие. В темное время используйте освещение (основное, если оно есть в помещении, или дополнительное).
  3. Приемка новой квартиры– это в некотором смысле стресс — постарайтесь не нервничать. Если застройщик торопит вас или принуждает подписать акт при наличии существенных недостатков, откажитесь или позвоните в Лигал Мил за консультацией. Действуйте согласно законодательству, ссылайтесь на Федеральный закон № 214-ФЗ.
  4. Зафиксируйте абсолютно все выявленные нарушения. Не стесняйтесь указывать даже на те недостатки, которые вам кажутся незначительными.
  5. Если вы не уверены в собственных силах, считаете, что самостоятельно не сможете принять квартиру, или просто не хотите заниматься этим, то осуществите процедуру со специалистом Лигал Мил. Порой консультация или юридическая помощь в таком деле позволяет выявить скрытые проблемы, добиться уважения своих прав и получить больше уверенности в своих силах. С экспертом Лигал Мил вы ничего не упустите и не станете жертвой обмана со стороны застройщика. Услуга приемки квартирыиногда бывает полезна.
  6. Не соглашайтесь на предварительный осмотр до получения застройщиком РВЭ и до завершения всех работ. Некоторые проблемы могут быть выявлены исключительно после строительства и ремонта. Кроме того, поставив подпись на предварительном акте, включающем пункт о том, что все указанные несоответствия расценены как исчерпывающие, вы в будущем можете упустить из виду то, что что-то в квартире изменилось и не соответствует ДДУ и строительным нормам и нормативам.
  7. Процесс осмотра квартиры при приемке может отнять немало времени, поэтому лучше освободить весь день и записаться на приемку на утро. Строители пытаются ускорить процедуру сдачи, но она обычно занимает не меньше двух-трех часов. Если же квартира отремонтированная и имеет большую площадь, то покупатель осматривает ее гораздо больше времени (из практики – не менее 4 часов).

Компания Лигал Мил всегда поможет и подскажет в любом вопросе, связанном с первичным или вторичным рынком недвижимости, включая вопросы и порядок квалифицированного проведения осмотра и правильной приемки объекта долевого строительства по ДДУ.