Как взыскать неустойку по ДДУ в 2021 году

Исполнение застройщиком его обязательств включает своевременную сдачу в эксплуатацию многоквартирного дома, но не все строительные компании укладываются в прописанные в договоре сроки. Дольщики из-за таких нарушений часто несут убытки, так как вынуждены арендовать жильё, ожидая вручения ключей от купленной квартиры. Взыскание неустойки с застройщика позволит добиться справедливости. Далее в статье рассмотрены ответы на самые актуальные и волнующие вопросы: способы получения денег, особенности составления претензий и исков, необходимые документы и многое другое.

В каких случаях возможно взыскание?

Взыскание неустойки – довольно частый вид дел в судебной практике. Все граждане имеют на это право, но только в тех случаях, когда нарушаются сроки сдачи квартир. Важно не путать периоды завершения строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства их владельцам. Период времени между этими датами порой довольно внушительный, доходящий до одного полного квартала, нескольких месяцев или даже до года.

К примеру, строительство по документам частично завершено в июле 2020-го года, а в договоре указано и отмечено, что по условиям ДДУ помещения будут сданы в эксплуатацию и переданы покупателям не позже первого квартала 2021-го года. Это значит, что возможно получить жилье в заявленные застройщиком сроки – в январе, феврале или марте. Но по факту фирма может нарушить сроки передачи дома. Просрочка начинает действовать с первого апреля, то есть после завершения первого квартала 2021-го года. Проверить точные даты сдачи объектов можно в договоре долевого участия.

Взыскание неустойки – не всё, чего можно добиться от недобросовестного застройщика. Если строительная организация нарушает сроки сдачи, указанные в договоре, то покупатель, из-за просрочки передачи объектов наверняка несёт убытки, которые он сможет возместить в полном размере и за счёт застройщика.

Возможен возврат неустойки, потраченной на аренду жилья, которое человек снимает в течение периода времени задержки сдачи дома (если есть подтверждающий съём договор). Можно получить деньги, израсходованные на восстановление психического или физического состояния и здоровья после причинённого морального вреда, на переплаты процентов по ипотеке в связи увеличением сроков погашения кредита, на подорожавшие приобретённые за собственный счёт строительные материалы. Кроме того, может возмещаться и упущенная выгода в случае, когда дольщик является юридическим лицом или ИП и намеревался использовать квартиру в предпринимательских целях.

Есть и ещё один вариант, в котором вы можете добиться определённой суммы. Если застройщик допустил просрочку передачи квартир и при этом отказывается исполнить требование о выплате неустойки, то согласно закону, именуемому «О защите прав потребителей», застройщик обязан также выплатить штраф, размер которого – 50% суммы назначенной в пользу дольщика.

Получение неустойки – законное право любого участника договора долевого строительства в РФ. Если застройщик не выполняет требования, она привлекается к ответственности.

В ст. 6-ой 214-ФЗ также есть слова о том, что если строительство в связи с какими-либо обстоятельствами не может завершиться в прописанный в договоре период, то застройщик обязуется направить дольщику сведения об этом не позднее чем за два полных месяца до даты завершения работ. Также застройщик должен сделать предложение об изменении некоторых разделов договора, например, о продлении времени выполнения обязательств или о разрешении вопросов альтернативными путями.

Важно! При просрочке передачи объекта, реализуемого по договору долевого участия, можно просто расторгнуть заключенную сделку в одностороннем порядке, сославшись на некачественно выполненные обязательства. Застройщик обязан вернуть сумму, равную стоимости договора (цене квартиры). Но реализовать подобное возможно только в течение времени до подписания акта приёма-передачи.

Законодательная база

Судебная практика РФ имеет определённую законодательную базу, включающую специальные нормативно-правовые документы. Действуют и имеют юридическую силу определённые законы, гарантирующие защиту, как в качестве потребителей, так и в качестве участников договора долевого строительства.

Прежде всего, имеет юридическую силу особый нормативно правовой документ – отдельный закон федерального значения 214-ФЗ, регламентирующий отношения, возникающие между участниками ДДУ. В настоящем 214-ФЗ (в его ст. 6) указано и чётко сказано, что при нарушении периода официальной сдачи недвижимого объекта застройщик должен платить пеню за каждый конкретный день просрочки.

В первой части пятнадцатой ст. действующего в РФ Гражданского кодекса (ГК) указано, что лицо, чьё право было нарушено, имеет возможность получить полную компенсацию всех убытков, которые ему причинил девелопер. Взыскание неустойки лицом, причинившим убытки, осуществляется в полном размере, если иное не предусматривается либо законом, либо заключенным договором.

Так как дольщик считается покупателем и клиентом застройщика, то он является потребителем, поэтому попадает под защиту отдельного закона, называющегося «О защите прав потребителей». В его ст. 13 указано, что если требования потребителя удовлетворяются в суде, то за несоблюдение их удовлетворения продавцом или исполнителем суд взыскивает с исполнителя штраф в размере половины суммы, присужденной потребителю в ходе разбирательств.

Когда лучше взыскивать?

Некоторые люди ждут, не составляют претензии и не обращаются в суд, чтобы увеличить сумму неустойки и получить как можно больше денег. Это кажется выгодным, но на деле далеко не всегда позволяет действительно получить больше.

Не следует ждать передачи объекта недвижимости с подписанием соответствующего акта и тем более регистрации собственности в Росреестре. Есть несколько причин начать процесс как можно скорее.

Во-первых, после получения квартир многие дольщики могут принять решение о взыскании неустоек с допустившего просрочку застройщика. Все они начнут массово подавать иски, что усложнит работу судебных органов, а также продлит время разбирательств и рассмотрения дел.

Во-вторых, застройщик, нарушающий сроки передачи дома, наверняка знает, что просрочка повлечёт подачу исков. Застройщик не захочет нести большие убытки, которые повлекут выплата неустоек и возмещение убытков. И чтобы избежать таких расходов, застройщик может после официальной сдачи объектов (после подписания актов приёма-передачи) вывести деньги со своих счетов в банке и избавиться от активов, чтобы в будущем осуществить процедуру банкротства и избежать исполнения законных обязательств.

В-третьих, даже если вы добьетесь результата мирным путём или через суд, то исполнение компанией обязательств по оплате может затянуться на неопределённое время, ведь нужно будет удовлетворить требования многих дольщиков, не получивших свои квартиры своевременно.

Досудебная претензия

Как получить деньги без судебного производства? Конечно, просрочка по ДДУ потребует решительных действий, и теоретически возможно обойтись без разбирательств посредством направления претензии.

Составлять претензию необязательно, но лучше сделать это. Во-первых, если застройщик не удовлетворит её и не выплатит деньги, отказ можно использовать в суде, чтобы подтвердить уклонение застройщика от выполнения обязательств. Во-вторых, когда девелопер отказывается от добровольного исполнения обязанностей по удовлетворению требований, участник договора долевого строительства может претендовать на взыскание неустойки с застройщика.

В досудебную претензию необходимо включить:

• пункт договора с указанием сроков передачи объекта недвижимости;
• ссылка на соответствующие законы – 214-ФЗ и ГК (при взыскании убытков с недобросовестного застройщика);
• чёткие требования об уплате со ссылками на нормативно-правовые документы (ФЗ номер 214 и его 6-ая ст., 15-ая ст. ГК);
• персональные данные отправителя;
• обратный адрес для получения ответного письма (можно указать адрес по месту своей постоянной регистрации или контакты по месту фактического проживания);
• все данные об основном документе – договоре долевого участия (дата заключения и его номер);
• характеристики приобретаемого объекта недвижимости (наименование, цена, площадь и другие сведения);
• сумма неустойки с расчётами на дату составления претензии и ссылкой на формулу вычисления (6-ая ст. 214-ого ФЗ);
• банковские платёжные реквизиты для перечисления денег (номер счёта).

Также в претензионном обращении необходимо прописать дату составления и поставить собственную подпись. Претензия может иметь письменную форму или заполняться от руки на готовом печатном бланке (образце).

Существует несколько способов доставки претензии:

Первый вариант подачи – отправка по почте России по юридическому зафиксированному в ЕГРЮЛ адресу застройщика в виде ценного письма с обязательной описью вложения.

Другой вариант – подать претензию лично в офисе застройщика. Но в тогда следует написать два экземпляра претензионного заявления (обращения). Одна копия отдаётся застройщику или его законному имеющему доверенность или надлежащие полномочия представителю. Другая копия остаётся у Вас, и на ней фирма должна поставить отметку с датой регистрации и присвоенным входящим номером (также ставится печать).

Обработка обращений по законодательству РФ занимает не больше одного месяца, то есть тридцати дней. Если ответ не поступил, то можно осуществлять разбирательство в суде.

В какой суд лучше обращаться?

Если направление досудебной претензии не привело к успеху, следует обращаться в суд. Но в какой орган обращаться по поводу недобросовестного застройщика, допустившего просрочку сдачи объекта? Это очень важный вопрос, определяющий дальнейший ход событий и действия дольщика.

Вопрос определения правильной подсудности рассмотрен в некоторых главах Административно-правового и Гражданского процессуального кодексов (АПК и ГПК). Споры между застройщиками и российскими гражданами разрешаются судами общей юрисдикции: мировыми (если сумма взыскания меньше ста тысяч) или районными (когда цена подаваемого иска – больше ста тыс.).

Территориальную подсудность гражданин может определить самостоятельно, поэтому возможно обратиться в суд:

• по месту постоянной регистрации;
• по месту фактического проживания (временной регистрации);
• по месту юридического адреса ответчика – работающего на условиях долевого участия застройщика;
• по месту реального исполнения договора (по адресу, по которому создан недвижимый объект, относящийся к ЖК).

Можно ли подать иск в арбитражный суд?

Можно ли выбрать арбитражный суд вместо суда общей юрисдикции? Арбитражные суды рассматривают дела и споры в сфере предпринимательской или экономической деятельности. Рассмотрение дела через арбитраж возможно при договоре цессии –  уступки прав третьему лицу, имеющему статус юридического. В таком случае компания, которая купила права у дольщика, самостоятельно обращается в арбитраж.

Также судебный орган может указываться в ДДУ. Стороны сделки вправе указать третейский суд, подписав отдельное соглашение или внеся в документ договора отдельный пункт (так называемая третейская оговорка).

Как составить и подать иск

Взыскание пени посредством иска требует грамотного составления и правильной подачи искового заявления. В нём надо указывать:

• наименование органа;
• данные об ответчике (наименование, адрес);
• личные данные, контакты и адрес истца;
• существо требований, которые планируется предъявить;
• сумму требований, актуальную для даты подачи иска;
• подпись;
• дату;
• перечисление приложений (прилагаемых документов).

Иск можно составить по готовой форме. Образцы исковых заявлений есть на официальных сайтах.

Важно! Если цена иска свыше миллиона рублей, то истец должен уплатить госпошлину. В иных ситуациях пошлина не уплачивается.

Документы

Какие документы нужно предъявить, предоставить и отправить вместе с иском? Вот их перечень:

• копия заключенного ДДУ;
• акт приёма-передачи (при наличии);
• копия претензии, направленной ответчику истцом;
• ответ на претензию, составленный ответчиком (если сформирован);
• документ, официально подтверждающий уплату пошлины (если требуется);
• квитанция, которая подтверждает внесение платы за объект;
• иные имеющие какое-либо отношение к делу документы (например, об отсутствии задолженности дольщика перед застройщиком).

Рассмотрение дел

Дела в судебном производстве рассматриваются в несколько этапов следующим образом:

1. Подача иска.
2. Назначение даты заседания.
3. Предварительное слушание.
4. Основное заседание с принятием и вынесением окончательного решения.
5. Вступление в юридическую силу принятого решения (спустя месяц с даты принятия), выдача истцу исполнительного листа.
6. Направление исполнительного листа, который выдан судьёй, ответчику. Далее застройщик может сразу же перечислить присужденную сумму на счет истца. Также истец может через налоговую службу получить реквизиты активного счёта ответчика, с которого следует запросить перечисление средств.
7. Если ответчик решил отказать в перечислении средств, стартует исполнительное производство: приставы арестовывают счета и списывают с них деньги.

Если результат рассмотрения дела не устроил, ответчик или истец до вступления в силу принятого решения может направить апелляционную жалобу.

Особенности судебной практики в 2021 году

Судебная практика имеет некоторые особенности в 2021-ом году. Текущий год примечателен пандемией коронавируса, затронувшей российское общество, бизнес и разные сферы экономических и иных отношений. Распространение инфекции внесло коррективы в деятельность правительства и спровоцировало внедрение новых мер.

Второго апреля 2020-го года опубликовано вступившее в силу третьего апреля Постановление Правительства под номером 423, смысл которого заключается в том, что в период времени с 3.04.2020 до первого января 2021-го года застройщики, которые работают по ДДУ, имеют право не удовлетворять законные требования. То есть фактически застройщики, осуществляющие строительство по ДДУ, освобождаются от возмещения убытков на время действия принятого постановления. Также застройщикам предоставлена отсрочка в уплате по уже принятым решениям.

Реализуемые государственными российскими органами меры и основные положения постановления меняют. Застройщики получают послабление на срок, ограниченный двумя упомянутыми выше датами (с 3-го апреля 2020-го года по первое января 2021-го года). А дольщики в некоторых случаях лишаются возможности на законных основаниях добиваться справедливости.

Но решения судов и конкретных судий не всегда принимаются на основании принятого постановления. Так, далеко не все юристы застройщиков требуют применять введённые в 2020-ом году изменения. Кроме того, в некоторых случаях, застройщики получают отказ в отсрочках со ссылкой на общепринятые международные или российские правовые нормы, касающиеся исполнения принимаемых решений.

Какую неустойку реально взыскать

Если компенсация убытков обычно осуществляется в размере суммы расходов, то неустойка должна быть рассчитана. Правила расчётов устанавливаются шестой ст. 214-ФЗ.

За основу схемы расчётов берётся ставка рефинансирования Центробанка, которая с 2016-го года приравнивается к ключевой ставке, а она после очередного решения о понижении, принятого в июле 2020-го года, составила 4,25% и пока сохраняется на этой отметке.

Для юр. лиц сумма составит одну трёхсотую часть ставки ЦБ от цены квартиры за каждый отдельный день допускаемой просрочки. Размер пеней для физических лиц в два раза больше – 1/150 ключевой ставки за одни сутки задержки.

Рассмотрим пример. Недвижимость стоит 2 млн. рублей. Период просрочки с даты ввода объекта в эксплуатацию – 20 дней. Расчёты будут следующими: 1/150*0,0425*2000000*20. Компенсация составит порядка 11 тыс. 333 руб.

Калькулятор неустойки

Застройщик передал квартиру позже срока договора долевого участия? Значит пора взыскивать неустойку. Рассчитайте размер неустойки, используя наш калькулятор.

Калькулятор использует актуальные на 2020 год (с учетом федерального закона и судебной практики) правила и порядок расчёта неустойки и штрафа.

К сведению! Штраф, выплачиваемый в рамках защиты прав потребителей соответствующим законом, нужно считать после расчётов неустойки на основании ст. 6 ФЗ под номером 214.

Распространённые ошибки

Стоит ли судиться с застройщиком? Суд в большинстве случаев является единственным способом получения положенных по закону денег при нарушении сроков осуществления строительства в рамках договора долевого участия. Как правило, застройщики отказываются выплачивать деньги в досудебном порядке, то есть по претензиям и жалобам покупателей недвижимости. И поэтому приходиться решать через суд все споры с застройщиком, чтобы обязать его выполнить требования.

Если просрочка по ДДУ вынуждает обращаться в суд, то следует делать всё по общепринятым правилам.  Но многие неосведомлённые дольщики допускают ошибки, которые мешают получить пени и добиться выполнения законных требований – оплаты пеней. Рассмотрим такие ситуации:

• Отказ от неустойки при приёмке квартиры и подписании акта приёма-передачи недвижимости. Об этом просят некоторые застройщики, чтобы избежать расходов при просрочке передачи. Те кто готов на многое ради долгожданного получения ключей, отказываются от любых требований и порой теряют крупные суммы. Если застройщик оказывает давление, ссылайтесь на законодательство и сообщайте, что подадите жалобу при нарушении ваших прав.
• Работа юриста без должной квалификации и практики. Неопытный и неквалифицированный специалист не справится с задачей.
• Ожидание максимальных пеней. В этих целях взыскание неустойки осуществляется тогда, когда сумма достигнет внушительных значений. Но получить много здесь не удастся, так суды часто уменьшают запрашиваемые размеры. Кроме того, если вы решите подать иск в самом начале просрочки, за время разбирательств задержка наверняка будет увеличиваться, как и сумма неустойки.
• Продление периода просрочки. Дольщик пытается самостоятельно в добровольном порядке отсрочить сроки приёмки готового жилья и подписания акта приёма-передачи, чтобы получить большую сумму. Но любой участник долевого строительства обязан принять полностью готовый объект в течение недели с момента получения официального уведомления. Если дольщик не осуществляет приёмку в течение двух месяцев после оповещения о сдаче недвижимости, то застройщик вправе подписать официальный акт приёма-передачи без согласия второй стороны договора долевого участия (покупателя), то есть в одностороннем порядке. При этом в документе может стоять любая дата (некоторые компании иногда идут не обман), а дольщик примет жилье без осмотра и не выявит существенные недостатки.
• Переоценка возможностей. Дольщик рассчитывает на собственные силы и переоценивает их. В РФ отстоять свои права без юридической осведомлённости довольно сложно. Нужно иметь знания в областях долевого строительства и защиты прав потребителей. Речь не только соответствующих законах Российской Федерации, но и изменениях законодательства, а также фактическую судебную практику, то есть статистику принятия решений судами.

Рекомендации

На нашем сайте в данной статье уже рассмотрены самые актуальные и основные вопросы, но напоследок стоит дать полезные советы, которые позволят действовать в рамках закона:

1. Не стоит рассчитывать исключительно на себя. Имеющие большой опыт юристы, оказывающие полный спектр услуг, знают все обязанности и права сторон, поэтому наверняка смогут защитить ваши интересы и добиться удовлетворения требований, то есть исполнения застройщиком его обязательств.
2. Для успешного исхода дела важно правильно выбрать инстанцию для подачи иска. Этот выбор зависит не только от территориальной принадлежности судебного органа и от места нахождения застройщика и дольщика, но и от статистики принятия решений. Так, судьи нередко осуществляют уменьшение выплаты, руководствуясь 333-ей ст. ГК, в которой указано, что компенсация может быть уменьшена, если она несоразмерна последствиям ущерба, причинённого гражданина. И если в конкретном суде в результате снижений размеры назначаемых сумм не превышают 30-50% запрашиваемого, то получить нормальные деньги вряд ли удастся.
3. Если вы не знаете, как действовать, не уверены в собственных силах и знаниях или же просто не имеете свободного времени, тогда лучше доверить разбирательства специалисту. Юрист поможет сделать всё грамотно.
4. Если цены на оказываемые юристами услуги являются высокими, то произведите расчеты возможной неустойки и сравните её с расходами на специалиста. Застройщик может с помощью адвоката избежать уплаты пени, возмещения убытков и выплаты штрафа, и в результате вы не получите ничего. Юрист же сможет отстоять Ваши права, ссылаясь на 214-ФЗ и иные законы, а так же поможет взыскать максимальную сумму неустойки. Поэтому стоимость услуг юридического характера чаще всего полностью оправдана.
5. Прежде чем обратиться к юристу, можно получить бесплатную предварительную консультацию по телефону или в иной форме, например, в онлайн-чате с оператором на сайте юридической компании либо посредством заявки по электронной почте.
6. Прежде чем пытаться взыскать денежные средства, стоит посмотреть, что пишут другие покупатели, столкнувшиеся с неправомерными действиями застройщика и отказом в устранении последствий нарушения сроков. Некоторые комментарии клиентов фирмы могут оказаться полезными.
7. Чтобы выбрать квалифицированного юриста, который обязательно поможет добиться выплат в соответствии с действующим в РФ законодательством, изучите информацию о специалисте: каков его стаж, сколько споров выиграно, на каких делах он специализируется.
8. Обращаться к юристам можно разными способами: за консультацией, юридическим сопровождением или представительством в суде во время споров.
9. Если происходит нарушение условий договора, например, дополнительную предоплату за проведение отделочных работ, не входящих в пункты договора долевого участия, или оплату нескольких квадратных сверх заявленной изначально площади, не соглашайтесь на это. Застройщик явно нарушает законы или пытается получить дополнительную прибыль, не предусмотренную правилами соглашения. Если же застройщик буквально принуждает вас подписывать непонятные бумаги здесь и сейчас, пригрозите обращением в высшие инстанции, например, в Роспотребнадзор, в Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов(располагается в Москве) или в Комитет строительства, который находится в вашем регионе.
10. Если вы рассчитываете на взыскание убытков, то должны будете доказать и обосновать свои расходы, а также предоставить в суд имеющиеся доказательства и приложить их к заявлению.
11. Обязательно подготовьте и приложите к исковому заявлению все требующиеся документы, а также дополнительные доказательства вашей правоты. Грамотная подготовка очень важна.

Если интернет-пользователь сейчас читает материал о взыскании неустойки с застройщика, то его права нарушены, и застройщик не смог своевременно передать квартиру. И в заключение стоит сделать несколько выводов.

Во-первых, отстаивать свои права можно и нужно. Законы действуют на всей территории РФ в любом регионе, будь то Москва, Московская область или иной город.

Во-вторых, взыскание пени до выдачи ключей от жилья возможно в досудебном порядке мирным путём с отправкой претензии. Также можно подать в суд собрав необходимые бумаги. Если вы сомневаетесь в своих юридических знаниях и силах, юрист поможет всё сделать грамотно и по правилам.

В-третьих, не всегда можно рассчитывать выплату в максимальном размере и получить крупную сумму. Основа расчётов – цена объекта, но если она значительная, то застройщик может направить в суд заявление и уменьшить размер пеней. И судья, вероятно, посчитает неустойку несоразмерной последствиям несвоевременного соблюдения договора, приняв решение о её сокращении. Иногда через арбитраж или суд общей юрисдикции возмещается ничтожно маленькая сумма – около 10-20% изначально заявленного размера пени. Конечно, чаще получается взыскать порядка 40-60%. Юристы же помогут получить максимально возможную сумму.

Надеемся, что информация из данного текста позволила получить ответы на волнующие вопросы, а также узнать и изучить реальную картину. Теперь вы сможете пройти сложный путь от начала до конца с учётом всех важнейших правовых аспектов и нюансов.

Застройщики, выплатившие неустойку нашим клиентам

Судебные решения по нашим делам