Банкротство застройщика

Выбор действительно непростой, ведь не факт, что в случае банкротства застройщика строительство будет доведено до конца полностью. Также нет никакой гарантии, что активов фирмы хватит для удовлетворения всех денежных требований. Так как же быть, если введена процедура неизбежного банкротства, запущенная в отношении девелопера? Какие действия могут и должны осуществлять участники строительства? Что делать в тех или иных случаях? Что ждет при остановке строительства в деле о банкротстве? Ответы на эти и другие важные и волнующие всех вопросы даны в этой статье.

Частые причины банкротства

Банкротство застройщика при долевом строительстве может наступить по самым разнообразным причинам:

• увеличение размеров расходов на осуществление подрядных работ и закупки строительных материалов в связи с ростом цен;
• некорректное, необдуманное и безграмотное составление застройщиком бизнес-плана;
• снижение спроса на строящуюся недвижимость, небольшое количество покупателей, готовых вкладывать деньги в долевое строительство;
• чрезмерно крупные затраты строительной компании по различным выплатам, назначенным судом (возмещениям убытков и неустоек при задержках завершения осуществляемого долевого строительства по закону, защищающему права потребителей);
• мошенничество по отношению к застройщику.

Данные возникшие проблемы приведут к возбуждению дела о банкротстве девелопера, то есть о несостоятельности. А в связи с этим осуществится сначала приостановление всех работ на объекте, а потом и полная заморозка проекта, то есть окончание возведения дома. И реальная судебная практика демонстрирует немало подобных ситуаций в 2020 году.

Но как покупателю защитить себя? Конечно, определить и сразу заметить причины банкротства невозможно. Да, застройщики обязуются предоставлять сведения о ведущемся строительстве, а также всю документацию, отражающую финансовые показатели и состояние. Но на деле далеко не всегда бывает так, и зачастую банкротство оказывается для дольщиков неожиданностью и крайне неприятным сюрпризом.

Все же некоторые признаки банкротства можно выявить еще до начала процедуры:

• на сайте девелопера не выкладываются регулярные и периодические финансовые отчеты;
• строительство компанией остановлено (нет никаких признаков продвижений и изменений в ходе стройки);
• истекают сроки выданного разрешения на ведение строительства компанией (либо других правоустанавливающих или разрешительных документов);
• банки, выдающие ипотеку на жилую недвижимость, не включают застройщика в перечни компаний с аккредитацией.

При таких явных признаках стоит обратиться к девелоперу за разъяснениями. Если строительная компания не отвечает на вопросы и никак не реагирует, есть смысл обратиться в государственный орган надзора за осуществлением строительства либо сообщить о своих опасениях в единый реестр всех проблемных объектов, который должен работать с сомнительными или столкнувшимися с финансовыми трудностями фирмами.

Кто может банкротить застройщиков?

Кем запускается и инициируется процедура банкротства застройщика? Есть несколько случаев:

1. Подать на банкротство застройщика вправе банк, который выдавал кредит на осуществление строительства.
2. Иск о банкротстве девелопера может быть подан в суд одним из покупателей или совместно группой участников долевого строительства.
3. Возбуждение дела о банкротстве компании может инициировать налоговая служба, в которую компания перестанет выплачивать своевременные налоги.
4. Местные региональные органы, осуществляющие в конкретном субъекте надзор за ведением долевого строительства, вправе обращаться в арбитражные суды по поводу банкротства застройщиков.
5. Фонд защиты законных прав всех граждан, являющихся участниками осуществляемого компанией строительства, вправе оставить в суде заявление о признании ее банкротом.
6. Добровольное заявление на банкротство застройщика может подать и сам девелопер, который понимает, что не в силах исполнять возложенные на него как на сторону сделки по ДДУ обязательства.

Но важно понимать, что признать любого девелопера по поданному иску банкротом может только лишь суд арбитражный. Мировые судьи, Верховный суд, районные и конституционные суды, а также суды общей юрисдикции и прочие инстанции в деле о банкротстве не компетентны и не могут вести разбирательства, так как не рассматривают подобные споры по действующим в РФ законам.

Как возможно узнать о банкротстве застройщика

Как узнать, что действительно застройщик признан банкротом? Во-первых, информация о банкротстве должна предоставляться назначенным арбитражным управляющим. Он уведомляет всех дольщиков в течение пятнадцати рабочих дней с момента своего назначения на должность, причем уведомления должны быть официальными, то есть письменными.

Во-вторых, узнать о банкротстве застройщика возможно в картотеке всех ведущихся арбитражных дел. Для получения интересующих данных о юридическом лице нужно будет указать некоторые сведения, например, участника разбирательства (наименование ООО, то есть строительной компании, которая обанкротилась) или же уполномоченный суд.

В-третьих, узнать о банкротстве застройщика каждый дольщик сможет в федеральном реестре имеющихся сведений о банкротстве. Этот орган имеет собственный сайт для хранения и предоставления данных участникам долевого строительства и иным россиянам, взаимодействующим с банкротами. На таком ресурсе, в который вносит информацию непосредственно арбитражный управляющий, для каждого обанкротившегося юридического лица формируется отдельная карточка, в которой можно искать все полные сведения о застройщике, документы, принимаемые судебные решения, оповещения о собрания кредиторов и результатах их проведения и так далее.

В-четвертых, узнать о банкротстве застройщика реально из газеты «КоммерсантЪ»: либо непосредственно в самом печатном издании, либо в публикации на официальном информационном веб-ресурсе. В этой газете освещаются такие сведения как наименование являющегося застройщиком юридического лица, ИНН, точный адрес и другие контакты, название назначенного арбитражного суда, номер начатого дела и назначенный судья, даты решения о запуске банкротства, старта конкурсного производства и закрытия сформированного реестра всех требований кредиторов, а также данные назначенного арбитражного управляющего.

Особенности процедуры

Банкротство строительных организаций регламентируется российским законодательством, и данная процедура для всех юридических лиц прописана в отдельном законодательном документе. Это федеральный закон под номером ФЗ-127, именуемый «О несостоятельности». Есть и иной нормативно-правовой документ, также регламентирующий обязательства и права застройщиков и покупателей. Это федеральный закон под номером 214-ФЗ. При банкротстве застройщика он влияет лишь на определенные моменты. Но все главные особенности банкротства застройщиков указаны в 127-ФЗ.

Особенности процедуры банкротства девелопера регламентирует определенная составляющая закона, а именно параграф 7. Целый параграф был посвящен данной теме, потому что она имеет массу нюансов. И именно в этой части и в ее отдельных статьях указываются весь порядок и ход процедуры, участвующие в банкротстве застройщика физические и юридические лица, распределение очереди при удовлетворении требований и другие важные моменты и вопросы.

Полезно знать! Раньше положениями закона о банкротстве регламентировались вопросы несостоятельности абсолютно всех юридических лиц. Но в 2011-ом году появился и был введен отдельный седьмой параграф. Он периодически корректируется, и последние изменения вносились в декабре 2018 года.

Дольщикам стоит знать этапы и существующие стадии банкротства. Сколько их всего? Сколько каждый этап длится? Сразу необходимо отметить, что застройщик банкротится далеко не сразу и не быстро. Ранее процедура банкротства строительной компании включала все стадии, актуальные для юридических лиц: наблюдение, финансовую санацию (оздоровление), внешнее управление и конкурсное производство.

Но теперь закон о банкротстве в России предполагает упрощенную схему проведения процедуры, состоящей фактически лишь из двух этапов:

1. Конкурсное производство, сроки которого составляют год, но часто увеличиваются еще на шесть месяцев, то есть продлеваются до полутора лет. В связи с тем, что банкротство строительной компании становится очевидным и неизбежным фактически сразу, когда она перестает выполнять обязательства, то почти любые меры и попытки продолжения деятельности будут неэффективными. То есть процедура наблюдения при банкротстве становится бессмысленной, как и финансовое оздоровление (восстановление капитала делают невозможным огромные задолженности перед дольщиками). Поэтому арбитраж сразу назначает арбитражного управляющего, который начинает управлять всеми делами, направлять действия покупателей, осуществлять определение списка кредиторов и устанавливать очередность удовлетворения требований кредиторов.
2. Внешнее управление. Если арбитражным управляющим выявлена возможность восстановления платежеспособности застройщика, то он может организовать собрание кредиторов, на котором рассматривается обращение в суд с ходатайством об обоснованном прекращении конкурсного производства. И если конкурсное производство по судебному решению завершается, то тогда стартует внешнее управление, при котором назначается внешний управляющий, руководящий организаций и пытающийся достраивать дом и выполнять обязательства перед дольщиками.

Что делать дольщикам?

Чем же грозит банкротство застройщика? Если покупатель упустит время и не будет согласно закону предъявлять свои требования, он просто останется ни с чем, то есть не сможет ни получить имущество, в которое ранее решил вложить деньги, ни вернуть назад свои денежные средства, которые внесены за квартиру в возводимой новостройке.

Так что делать дольщикам, как быть, если застройщик – банкрот? От участника долевого строительства потребуется заявить о своих правах и включить их в реестр требований законных кредиторов. Такой реестр имеет данные обо всех лицах (юридических и физических), обязательства перед которыми есть у девелопера.

Для включения в реестр следует обратиться непосредственно к назначенному арбитражному управляющему с заявлением, которое пишется в свободной форме с указанием оснований для получения статуса кредитора и с приложением копий документов, подтверждающих наличие соответствующих прав (заключенного ДДУ, подтверждающих внесение оплаты документов и иных бумаг) и удостоверяющих личность. Заявление надо отправить по почте, причем с описью вложения и уведомлением о вручении.

Важно! Если застройщик признан несостоятельным, то дольщик имеет право требовать от исполнения обязательств и подать заявление на включение в реестр в течение двух месяцев после получения уведомления о старте процедуры банкротства. Это указывается в ст. 201.4 127-ого ФЗ.

Арбитражный конкурсный управляющий, который принял заявление, рассматривает его за тридцать дней и дает ответ письмом, уведомляя о включении в реестр или отклоняя просьбу (формируя отказ). Если требование отклонено, то дольщик имеет возможность в течение пятнадцати дней это обжаловать, обратившись с жалобой в арбитражный суд, регулирующий процесс банкротства. Обычно оспаривание решения управляющего проходит успешно.

Собрание кредиторов

Организуется собрание кредиторов в том случае, если застройщик обанкротился, и требуется решение дальнейшей судьбы строительства, то есть существуют спорные моменты.

Доступ к собранию имеют все дольщики, которые внесли свои заявки в реестр. Даты и сроки таких мероприятий сообщает арбитражный конкурсный управляющий. На собрании должно присутствовать не менее трети всех кредиторов, обладающих более 50% голосов. Число голосов каждого участника определяется пропорционально величине имущественных либо денежных требований. Все решения могут приниматься только тремя четвертями кредиторов. Если общее число участников превышает пятьсот, собрание может проводиться заочно путем заполнения бюллетеней.

К сведению! Организуется также комитет кредиторов, главные задачи которого – защита и представление законных интересов, а также контроль всех действий конкурсного управляющего. Численность – от трех до 11-и человек. Полномочия такого органа могут передаваться отдельному выбранному представителю. Комитет кредиторов требует от суда или управляющего предоставления финансовой информации, обжалует действия управляющего, занимается установлением и объявлением сроков собраний и принимает иные решения.

Какие требования можно предъявлять

Права дольщиков надежно защищены действующим в Российской Федерации законом, и они имеют право предъявлять три вида требований:

• Признание права владения квартирой, если она уже существует как недвижимый полноценный объект, и дом достроен.
• Право собственности на недострой. В данном случае предъявляется требование по признанию права собственности только на долю во всем общем имуществе, относящемся к долевому строительству. Право собственности на недострой позволяет в будущем ждать, пока объект в случае финансирования будут строить и сдавать в эксплуатацию.
• Возврат денег, инвестированных в осуществление строительства в рамках ДДУ. Компенсация неустоек за нарушение сроков сдачи жилья и полученного ущерба (как морального, так и физического или материального) тоже возможна, но такие претензии включаются в реестр по решению суда.

В формируемом реестре, выделяется две части: для денежных стандартных требований и для передачи жилых помещений. Дольщику можно предъявлять претензии в любой из реестров, но следует трезво оценивать ситуацию и понимать, что у большинства компаний, как правило, не хватает средств для возврата денег всем претендующим лицам в полном объеме. Но если многоэтажка построена наполовину и долго не строится, то вряд ли она будет построена, то есть наверняка дольщики не получат свои квартиры.

К сведению! В случае, когда застройщик подал на банкротство, после признания его несостоятельным подлежат взысканию только выплаты по делу банкротства. Все прочие текущие исполнительные производства прекращаются.

В каком порядке удовлетворяются требования

Ст. 201.9 закона о банкротстве под номером 127 определяет четко очередность обязательного удовлетворения всех предъявляемых требований:

1. Первая очередь – осуществление расчетов в рамках ответственности за причинение вреда или здоровью, или жизни.
2. Вторая очередь – расчеты по выплатам выходных пособий всем уволенным сотрудникам, а также по оплате труда лиц, работавшим по заключенным трудовым договорам. Сюда же входят вознаграждения интеллектуальной деятельности.
3. Третья очередь – расчеты с существующими дольщиками.
4. Четвертая очередь – выполнение обязательств перед всеми остальными кредиторами. Это требования компенсационного фонда, банка и прочих лиц или органов.

К кредиторам относятся разные юридические и физические лица и ИП, например, непосредственно дольщики, выдававшие кредитные средства финансовые организации и другие. Но участники долевого строительства имеют преимущества и относятся к первому уровню лиц, которые могут рассчитывать на удовлетворение как денежных, так и имущественных требований. То есть именно они первым среди прочих кредиторов получают деньги или квартиры в случае признания застройщика банкротом.

Способы удовлетворения предъявленных требований

Действия дольщика зависят от условий и срока заключения договора участия в приостановленном долевом строительстве. И удовлетворение претензий может осуществляться несколькими способами:

1. Фондом защиты прав всех участников долевого строительства, который также называют компенсационным. Такой компенсационный фонд был официально введен с 2017 года, и с даты его введения все покупатели обязаны перечислять взносы в размере 1,2% общей стоимости заключаемого каждого ДДУ. Если застройщик признан банкротом, но делал все положенные взносы, то именно фонд будет либо компенсировать затраты дольщикам, либо осуществлять финансирование продолжения стройки в случае целесообразности такового.
2. Страховой компанией либо банком-поручителем. До 2017-го застройщики должны были заключать договоры с поручителями (финансовыми организациями) или страховщиками, которые обязаны возвращать деньги кредиторам при банкротстве девелопера.
3. Фондом региона. Он создается органами власти конкретного субъекта (Москвы или другого города) с целью оказания помощи всем обманутым и пострадавшим из-за банкротства компании-застройщика дольщикам.
4. Новым назначенным застройщиком, которым может стать как юридическое частное лицо, так и орган государства. Смена застройщика может осуществляться либо муниципальным органом власти, либо фондом защиты, либо арбитражным управляющим. Деньги выделяются из бюджета муниципалитета или компенсационного фонда. Передача (переход) обязательств предполагает либо расторжение старого ДДУ и заключение нового, либо признание старого договора действующим, но с дополнительным специальным соглашением, содержащим указанные новые сроки получения своего жилья. Запрашивать денежные средства с нового застройщика не удастся. Порядок смены застройщика определяется 24-ой главой Гражданского кодекса и его ст. с 391-ой и 392-ой.
5. ЖСК – жилищно-строительным кооперативом. Он организуется при соблюдении условий: стоимость всех прав стройфирмы на земельный участок и постройку на 5% превышают общий размер реестровых установленных требований, три четверти кредиторов четвертой очереди согласны на переход здания ЖСК, имущества достаточно для погашения долгов перед кредиторами (или задолженности обязуются закрыть сами участники ЖСК), дается согласие залогодержателя, земля и постройка принадлежат девелоперу, объектов хватит для удовлетворения всех предъявленных членами ЖСК претензий. ЖСК – это юр. лицо. Такой кооператив может привлекать компенсационный фонд или достраивать дом собственными силами.

Получение объекта

Что делать при банкротстве застройщика, если гражданин хочет получить помещение? Передача собственности может осуществляться следующими путями:

• Признание права собственности, если акт приема-передачи оформлен и подписан. Подписанием такого акта вы принимаете свою квартиру, сданную в эксплуатацию. В таком случае нужно просто обратиться в Росреестр с передаточным документом и зарегистрировать свои права. Это самый удобный и быстрый вариант, если жилье зарегистрировано, вы становитесь его владельцем.
• Признание прав владения на введенную в эксплуатацию квартиру, но не переданный по акту. В таком случае права признаются арбитражным судом, если квартира находится в полностью готовом состоянии. С судебным решением возможна регистрация в отделении Росреестра. Но квартира может быть передан только при соблюдении некоторых условий, перечисленных в ст. 201.10 127-го ФЗ.
• Ожидание завершения строительства. Недостроенная квартира не может стать законной собственностью. Строить ее может новая назначенная компания или ЖСК.

Получение денег

Дольщик может решить расторгнуть договор в одностороннем порядке (без согласия девелопера) и получить деньги, и это – его законное право. Погашение задолженности, возникшей у компании-должника по отношению к покупателю, в зависимости от условий договора, осуществляется разными методами. Так, иногда денежные требования может удовлетворить банк-поручитель, страховщик или компенсационный фонд.

В некоторых случаях погашение осуществляется посредством реализации на торгах всего имущества, относящегося к конкурсной массе. Такая конкурсная масса – это все выявленные активы застройщика, подлежащие оценке. После завершения торгов вырученные деньги можно передать кредиторам. Но погасить долги нельзя продажей недвижимости, на которую предъявлены претензии.

С 2019-го года все застройщики работают исключительно по эскроу-счетам. Дольщик выплачивает на такой счет сумму, но она не переводится на счет застройщика, а замораживается до полного завершения строительных работ (то есть стройка ведется на средства фирмы или кредитующих организаций). Такое нововведение как раз призвано защищать клиентов застройщиков и предоставляет возможность при банкротстве компании просто вернуть вложенные финансы. Для получения финансов нужно подавать заявление об отказе от ДДУ, направляя его в Росреестр. На основании расторжения банк счет закрывает, осуществляет передачу финансов.

Отдельно стоит написать о размерах. Возмещение составляет произведение рыночной стоимости квартиры на сегодня в регионе и площади. Но сумма не может быть менее стоимости оплаченного договора. Максимальная площадь ограничивается 120 квадратными метрами. Превышающая назначенная вычисленная сумма, большая оплаченной по ДДУ (например, при подорожании недвижимости на рынке) не станет основанием для уменьшения предъявляемых денежных требований.

Некоторые отдельные нюансы

Далеко не все действия и тактики кредиторов при банкротстве можно осветить даже кратко в одной статье. Напоследок следует упомянуть еще несколько нюансов, которые могут возникнуть в случае если застройщик неожиданно или ожидаемо объявил себя несостоятельным:

1. Чем раньше вам удастся после подачи заявления попасть в реестр требований и побывать на установленном управляющим собрании кредиторов, тем лучше. Так вы будете в курсе происходящего и сможете получить интересующую информацию.
2. Если происходит банкротство, то гражданам не стоит ждать, что получить собственность с ключами или денежные средства от должника получится быстро. Весь процесс вместе с погашением долгов или завершением строительства после передачи обязательств в новое учреждение является очень долгим. Может пройти два, три года, несколько лет или больше.
3. Что делать покупателям жилья для обеспечения собственной защиты и безопасности, а также удовлетворения всех претензий? Ранее существовал реестр всех обманутых дольщиков, но новые правила упразднили его. Теперь существует реестр так называемых проблемных объектов, в который попадают исполнители, задерживающие сдачу жилых помещений, а также имеющие дело с банкротством. В этой системе можно получать информационную поддержку, взаимодействовать с органами власти, отслеживать целевое направление средств. Но реестры или общества обманутых дольщиков могут по-прежнему работать в отдельных регионах, оказывая помощь участникам ДДУ.
4. С любыми претензиями следует обращаться сначала к арбитражному управляющему, а потом в суд (возможно, с привлечением адвоката).
5. Если жилье приобретено не по договору долевого участия, а на основании иного документа, который будущий владелец собственности заключил с застройщиком (к примеру, предварительной купли-продажи), то гражданин может через суд потребовать признать сделку именно ДДУ. Если договор в итоге признают ДДУ, то дольщик далее может предъявить свои требования.
6. Весь порядок банкротства, права и обязательства должника и его кредиторов определяет 127-ФЗ, который содержит основную относящуюся к сфере банкротства информацию. Особенно полезно читать содержание его ст. 201.3,4,5,7, 9, 10 и 11.
7. Если компания, останавливающая незавершенное строительство, запускает процедуру фиктивного банкротства, то это влечет уголовную ответственность. Должник в таком случае может заключать фиктивные договоры с подрядчиками, намеренно завышать цены на материалы. Но налоговая инспекция тщательно проверяет все совершенные организацией операции за прошедшие три года, выявляет факты махинаций. Фирме-должнику придется не только выплатить все долги и исполнить обязанности, но и стать участником серьезного судебного разбирательства (руководители могут получить уголовный срок при доказательствах состава преступления).
8. Претензии по нежилым помещениям с квадратурой до семи кв. м. (гаражам, машино-местам) в реестр включаются на тех же основаниях, что и жилые квартиры. При площади более 7 квадратов объект будет относиться к требованиям денежным и входить в четвертую очередь в реестре.
9. Если у покупателя осталась ипотека, ее никто не отменяет, ведь отношения с банком к банкротству никакого отношения не имеют.
10. Если вы оказались в непростой ситуации, или появились проблемы, можно воспользоваться услугами юриста: заказать консультацию или задать вопросы. Ведущий специалист с большим опытом и положительными отзывами наверняка действует в соответствии с предусмотренным законом и с применением специальных узких знаний. Он поможет получить уточнения по интересующим нюансам, правильно написать заявления и предоставить необходимые доказательства для суда. Звоните юристу или оставьте заявку.

Важно все силы направить на отстаивание своих прав. Это сложно и весьма проблематично, но бездействие или несвоевременность предъявления претензий способны спровоцировать последствия и лишить возможности получить свои помещения. Обратившись в нашу компанию, можно избежать проблем и, таким образом, упростить и ускорить процесс получения желаемых результатов.

Застройщики, выплатившие неустойку нашим клиентам

Судебные решения по нашим делам