Защищаем права
вкладчиков
с 2013 года

На всех стадиях процесса - от досудебной претензии до аппеляционной инстанции

Обратиться за
консультацией
Ваше имя
Телефон

Укажите ваше имя (кириллицей)

Укажите телефон

- Обязательно для заполнения

Оспаривание платежей по недействительному договору аренды

Распространенны ситуации, при которых построенный объект недвижимости по каким-то причинам не оформляется в собственность, но при этом сдаётся в аренду. Рассмотрим, по каким причинам возникают такие прецеденты, и насколько велика вероятность признания такого договора недействительным.

Нюансы доказывания

Если ранее действовавший договор аренды стал недействительным, последствия недействительности договора отразятся на правах и обязанностях обеих сторон сделки. Причины, по которым лица не знали о том, что арендуемое помещение имеет проблемы с документацией, существует несколько – и, как правило, они связаны с небрежным отношением арендодателя – фактического собственника к сдаваемому имуществу. В такой ситуации арендодатель, не успев получить от арендатора оплату по квартире, может обратиться в суд, потребовав заплатить деньги и мотивировав это тем, что он не знал и не должен был знать о том, что сдаваемое помещение не может быть арендовано.

На первый взгляд может показаться, что судья ни при каких обстоятельствах не удовлетворит требования истца – ведь формально он не может требовать заплатить за исполнение недействительной сделки. Но суд, скорее всего, начнёт разбираться и попытается выяснить выполнила ли другая сторона свои обязательства. Допустим, арендатор скажет, что он не будет платить по договору, поскольку арендодатель не имел права сдавать это помещение в аренду, и само соглашение было составлено неправильно. Но если он подписал документ, зная о его недействительности, суд обяжет его заплатить за весь период аренды недвижимости. Тот факт, что документ был составлен неверно, не мешает арендодателю отстаивать собственную позицию. Если последний докажет, что арендатор знал о том, что он использует помещение незаконно, но продолжал арендовать его «на птичьих правах», суд вполне может квалифицировать это как злоупотребление правом и потребовать оплаты договора.

Необходимые действия

Необходимые действия

Независимо от того, какой стороной договора, вы являетесь, перед его подписанием будет необходимо:

проверить заключаемый договор на его соответствие законодательству и наличие существенных условий договора;

если вы арендатор – попросить предоставить вам свидетельство о праве собственности на помещение (или выписку из ЕГРП).

К сожалению, в современном законодательстве отсутствуют нормы, которые бы конкретизировали последствия подписания недействительных договоров. При разрешении подобных вопросов суд руководствуется общими основаниями, указанными в гражданском кодексе. Если суду, исходя из норм материального права, удастся установить, то хотя бы одна из сторон договора злоупотребляла своим правом, то этого, скорее всего, будет достаточно для признания договора недействительным.

Примеры из практики

Примеры из практики

Между туристической компанией и филиалом коммерческой фирмы был заключён договор аренды, предметом которого являлось нежилое помещение. С обеих сторон интересы по договору представляли близкие родственники, которые были заинтересованы в надлежащем исполнении заключённого соглашения. Но арендатор из-за своей халатности несколько месяцев не вносил арендную плату, после чего арендодатель попытался расторгнуть соглашение, но не с филиала, а с головного офиса, не имеющего отношение к заключённой сделке. В свою очередь арендатор подал встречный иск о злоупотреблении должника своим правом. В итоге суд признал заключённую сделку ничтожной, на основании взаимного злоупотребления сторонами своим правом. В вынесенном определении суд сделал следующие выводы:

1. Все негативные последствия, наступающие в результате действия сторон, свидетельствуют о злоупотреблении правом, что является основанием для признания сделки недействительной. В процессе рассмотрения заявлений выяснилось, что обе стороны действовали в своих интересах без получения на то разрешения со стороны представляемых им организаций.

2. Довод ответчика о том, что его головная организация была извещена, суд отклонил. Это действие было классифицировано как формальное соблюдение закона, не отменяющее факта злоупотребление ответчика своим правом.

Если у вас возникли сомнения по поводу заключаемой сделки, лучшим шагом будет отказаться от её подписания, не внося предоплату и не совершая иных действий, которые потом могут быть оспорены или к которым может апеллировать арендодатель. Если вы совершите хотя бы одно действие, которое можно будет классифицировать как согласие с условиями сделки, то уплата по сделке, скорее всего, будет истребована арендодателем.

Комментарии для сайта Cackle
Шаблоны документов Актуальное законодательство Добавить страницу в закладки
Обратиться к юристу
консультация у Черкова Дмитрия
Оставьте заявку на консультацию,
и мы свяжемся с Вами в ближайшее время
ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ
Черков
Дмитрий
Николаевич

ЮРИСТ
Опыт работы: 15 лет.

консультация у Коваленко Николая
Оставьте заявку на консультацию,
и мы свяжемся с Вами в ближайшее время
ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ
Коваленко
Николай
Леонидович

ЮРИСТ
Опыт работы: 15 лет.